安省的一个法律漏洞：买家交给破产建筑商的定金不受保护
A legal loophole in Ontario: Buyers' deposits given to insolvent builder aren't protected
来源: 大中网/096.ca 王飞
（大中网/096.ca讯） 据加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，随着安省开发商 StateView的破产程序进入第六个月，一项集体诉讼质疑安省法律存在的一个漏洞，已导致一些新房合同的定金不受保护。
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目前，如果你在安省签署了独户住宅的预建房合同，那么作为该交易一部分的任何定金都不受到托管的保护，开发商可以随意挪用。但是，如果你购买的是公寓楼花（也是预建），定金将会被托管，不能随意动用。
受此影响的购房者卡普蒂恩（Barbara Captijn）说："这是一个早就应该弥补的漏洞。政府没有理由因为人们购买的房产类型而歧视他们。"
随着越来越多的开发商在劳动力成本和贷款支出高企的情况下面临完工挑战，独户住宅和共有产权公寓的区别可能会给新房买家带来严重的影响。
对于向破产的 StateView开发商已支付了 7700 万元定金的 765 名购房者来说，这已经是个大问题。
根据法院指定的接管人 KSV 咨询公司的说法，上述购房者的资金，此外还有一系列建筑融资和贷款机构借给 StateView 的 3.49 亿元，以及道明银行集团称通过所谓的支票诈骗计划从银行挪用的另外 3700 万元，这么大量的资金已经被 "挥霍"或花掉了。StateView 及相关公司银行账户中总共只剩下 46.7 万元。
接管人计划将 StateView 地块内剩余的土地资产出售，换取资金来清偿建筑商的债务。然而，KSV 发出警告，将没有足够的资金偿还所有债权人。根据破产法，StateView所开发的镇屋的产权形式意味着购房者被视为无担保债权人（unsecured creditors），通常在有担保贷款机构之后才能获得清偿。
这引发了代表购房者利益的两方采取法律行动：Sotos 律师楼提起集体诉讼，对 StateView 的合同提出质疑；Tarion 新屋保险公司则单独提出申请，要求在破产程序中追溯建立购房者信托。
Tarion新屋保险公司是安省授权的一家机构，向建筑商收取费用，为定金等提供保险支持。对于2018年以来购买的房屋，Tarion常为10万元的定金提供保险（如果购买价格超过60万元），这意味着Tarion可能要向StateView的购房者支付近7600万元赔偿款。
Sotos 称，有些购房者支付的金额超过了 Tarion 的保险金额，该公司希望代表这些购房者的利益。此外，Sotos还要求StateView赔偿因未能建造房屋而造成的房屋升值损失。
Sotos律师楼的律师贾利利（Denna Pourmonazah Jalili）说："我们提出的是公共利益论点。这种问题出现得越来越多。房地产的繁荣刺激了人们的贪婪和过度热情。"
如今，安省的大多数镇屋开发都附带有共管共建（CEC）的部分所有权，购房者最终共同拥有私人道路、停车场或其他设施等共用基础设施。大多数镇屋的购买合同都会象征性地支付1或2元作为公用设施的费用。律师贾利利声称，这是钻了法律的空子，允许公司绕过《公寓法》关于将定金存入信托基金的规定。Sotos要求法院裁定设立一个补救信托，以便接管销售的收益可以流向购房者。
其他经常处理这些合同的律师表示，CEC条款是行业标准，真正的问题在于《安省新房保障法》对单户住宅和共管公寓进行了区分。
Feld Kalia 律师楼的菲尔德（David Feld）说："这些合同都是经过专业人士拟定的。如果你购买的是单户住宅，而不是受《共管公寓法》管辖的公寓，那就有风险，而且风险很大。我们建议客户将定金支票交给建筑商的律师托管。"
KSV反对Tarion和Sotos提出的建立补救（after-the-fact）信托的要求，主要是因为有限的可支配资金并不足以满足所有的索赔人。KSV 在提交给安省高等法院法官卡瓦纳（Peter J. Cavanagh）的报告中还直言："Tarion 在法律上和/或原则上无权获得所寻求的补救。"
律师贾利利说：“仅仅因为某件事是行业惯例，并不意味着它是对的。即使每个人都这么做，我们认为这与《公寓法》的本质背道而驰。”
Shibley Righton律师事务所的合伙人勒布（Audrey Loeb）表示，单户住宅和共管公寓定金的处理分歧始于1980年，当时一个共管公寓项目的财务崩溃导致当时的政府被迫救助购房者。之后，对《公寓法》进行了修订，使预缴定金以信托形式持有，而单户住宅定金则被单独保留。
律师勒布预计，任何改变现状的尝试都会遭到安省建筑商的强烈反对。
她说：“开发商永远不会让政府以信托形式持有所有的单户住宅定金。所有这些消费者保护的条款最终都让我们花了更多的钱……迫使开发商做事并不是本届政府的首要任务。”
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Tarion新屋保险公司是安省授权的一家机构，向建筑商收取费用，为定金等提供保险支持。对于2018年以来购买的房屋，Tarion常为10万元的定金提供保险（如果购买价格超过60万元），这意味着Tarion可能要向StateView的购房者支付近7600万元赔偿款。
Sotos 称，有些购房者支付的金额超过了 Tarion 的保险金额，该公司希望代表这些购房者的利益。此外，Sotos还要求StateView赔偿因未能建造房屋而造成的房屋升值损失。
Sotos律师楼的律师贾利利（Denna Pourmonazah Jalili）说："我们提出的是公共利益论点。这种问题出现得越来越多。房地产的繁荣刺激了人们的贪婪和过度热情。"
如今，安省的大多数镇屋开发都附带有共管共建（CEC）的部分所有权，购房者最终共同拥有私人道路、停车场或其他设施等共用基础设施。大多数镇屋的购买合同都会象征性地支付1或2元作为公用设施的费用。律师贾利利声称，这是钻了法律的空子，允许公司绕过《公寓法》关于将定金存入信托基金的规定。Sotos要求法院裁定设立一个补救信托，以便接管销售的收益可以流向购房者。
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她说：“开发商永远不会让政府以信托形式持有所有的单户住宅定金。所有这些消费者保护的条款最终都让我们花了更多的钱……迫使开发商做事并不是本届政府的首要任务。”
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