低利率下之房屋贷款策略

对房屋业主来说，将房屋贷款利率长期减少0.75个百分点的作用非浅匪浅。由于经济增长速度预计减缓，基准利率可能会维持在较低点，从长远角度来看，浮动利率的策略优于固定利率。据此我们可制定各种贷款策略。

Saving a ¾ of a percentage point on mortgage rate will go a long way for home owners. As economic growth is expected to decelate, the prime rate will likely be kept at bay, prompting various mortgage strategies that favor variable over fixed rate over long-run.

上周，财长费海提（Jim Flaherty）回应其他政府官员，称目前的低利率“不正常”。但是跟许多人想法相反的是，一些知名的经济学家则相信目前的利率接近正常。

CIBC副首席经济学家本杰明•塔尔（Benjamin Tal），在最近的一次和抵押贷款公司TMG网络直播过程中，言论让观众大跌眼镜。尽管大多数经济学家一直在呼吁加拿大央行将目前的贷款利率1% 提高至比较正常的基准利率3%，塔尔认为低利率为“正常”。

塔尔表示，经济的发展速度已经大大放缓。1.1％的通货膨胀率降到了极低值。经济增长的步伐呈现一个长期下行的趋势，而上升迹象寥寥。因此，他说“新常态的利率比以前低很多...新常态值将可能为100-125个基点（高于目前），但不会再高于此。”

如果他预测准确，那么作为浮动按揭利率的基准利率将会长期维持在4至4.25%的平均水平，和大多数经济学家预测“正常”的5%基准利率相距甚远。

如果房屋贷款利率能减少0.75个百分点，那将会对普通加拿大人的理财方式产生巨大的影响。仅仅五年的时间，利率降低20%就能为一20% 首期的购房者省掉11,000元利息。如果你财力很有保障，短期贷款和浮动利率贷款则值得研究。

塔尔在一封电子邮件提及此话题时，他谨慎地指出，“新常态只是一个理论值”。他认为理论和实际利率之间有一个很大的差距。在实践中，利率往往过高或过低。因此很有可能将来利率上升更高，可能升至3%。据推测，如果他的模型是正确的，利率就会恢复回落中位数，再到基准利率4.25％并在周围徘徊。

无论塔尔的预测是否准确，比过去的三十年平均值6.89% 低近两个百分点的基准利率仍是很有可能的。多伦多的金融中心贝街（the Bay street）也基本持相同看法。但更重要的是，它反映了加拿大的新现实，遏制通货膨胀和适度的经济增长。

塔尔预测当前环境下，在五年这一跨度内选择浮动利率可能更有利。不过五年之内，长期贷款利率会“永久升高”。如果塔尔预计的基准利率是4至4.25%成为现实，长期来说浮动利率将会比固定利率更省钱。而且即使如其他经济学家预计的那样，基准利率调整为“正常”的5%，浮动利率仍然是长期贷款最好的选择。

问题是，当前利率过渡到“正常”利率期间该怎么办？

目前我们可以很轻松的找到浮动利率为2.5%（即基准利率- 0.5%）或五年固定利率3.49%。让我们假设利率在到2015年骤升并在之后的两年上升两个百分点，那么你在如下贷款策略中会在发现各有亮点：

三年期固定贷款：如果你能找到2.75%或更低利率，这是一个极有吸引力的选择。它可以在三年节省可观的一笔钱（跟四年或更长时间贷款相比），而且得到三年不涨利率的保障。相比五年期固定贷款利率，只要在你重签贷款合同是利率上涨2.25%以上时，这一贷款策略才不合算。以上假设你在上述两种贷款方案中均等额支付贷款并在三年到期时重签一个两年贷款（加起来合计为五年）。手头宽裕的借款人完全可以赌一赌三年内利率不升高225基点（即2.25个百分点）。

混合型贷款（50/50） ：不管我们如何研究，利率是不可能准确预知的。混合贷款模式则可去除艰难的预测工作，降低你风险的一半，并让你享受目前的低浮动利率。这一策略包括把你的贷一半的五年固定利率和贷一半的五年浮动利率，这样初始利率低于3%。它也为您提供了更多的灵活性以使你可提前二次融资，并减轻产生潜在罚款的可能性，并让您随时锁定五年浮动利率。

我们请大家记住，这些策略主要是基于利息支出，而且先决条件是只适用于合格的借款人，并且家底殷实，就业稳定和具备五年的贷款时间。各人情况各不相同，还请自己做好功课。