多伦多房价涨幅超过收入涨幅

尽管天寒地冻，但今年1月多伦多的房价仍比去年同期上涨了7%。但是据经济学家称，目前的经济状况，包括家庭收入增长缓慢和潜在的利率上调，都会对目前飙升的房地产市场构成主要威胁。

Despite the extremely cold temperatures, Toronto’s housing prices jumped up 7% in January over last year. But the economic conditions – including the slow growth in family income and the potential rise of interest rate -- pose major threats to the surging housing market, according to economists.

(大中报泊然报道)据《环球邮报》报道，蒙特利尔银行（Bank of Montreal）在一份最新报告中称，多伦多房价持续飙升可能会构成一个巨大经济威胁。

蒙特利尔银行在2月12日发布的北美经济预测报告中指出三大“风险因素”，其中包括新兴市场最近四面楚歌；美国政府的债务上限问题仍然悬而未决；在国内方面，加拿大最大的城市住宅房地产价格持续飙升。

蒙特利尔银行高级经济学家卡特瑞（Sal Guatieri）称：“在加拿大，多伦多的房价加速飙升（今年1月多伦多房价比去年同期上涨7.1%），令住房负担能力有进一步恶化的风险，当利率正常化，和市场试图消化数量创纪录的新建公寓时，其会导致市场修正。

在卡特瑞发表上述言论前，多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）在上周发表的报告显示，今年1月多伦多的房屋平均售价较去年同期飙升逾9%，涨至$526,528元。蒙特利尔银行的经济学家指出，1月份多伦多的房屋基准价格较去年同期上涨7.1%，他们同时警告称，多伦多的房价增长速度已经超过了家庭收入的增长。

卡特瑞表示，从国内来看，这是更大的经济风险之一，尤其会对当地的经济造成影响。但是因为当地经济是加国整体经济非常重要的一部分，因此牵一发会动全身。但是卡特瑞并未从中看到短期的威胁，他认为在未来数年当利率上升后，多伦多房地产市场可能会引发麻烦。

加拿大房屋及按揭公司(Canada Housing and Mortgage Corporation)2月12日公布的最新报告亦显示，多伦多的新屋动工量与全国大趋势背道而驰。虽然今年1月全国各地的新屋动工量都出现轻微下跌，但多伦多的新屋动工量却呈现上涨，今年1月多伦多的新屋动工量达到36,186套，高于去年12月份的32,281套。六个月的新屋动工量平均水平，也从去年12月份的35,547套增至36,367套。

加拿大房屋及按揭公司称，多伦多房地产市场的公寓动工量仍然保持高位，因为有相当数量在2011年开始销售的楼盘达到了销售目标，从而可以开工建设。

加拿大房屋及按揭公司的报告称，从全国来看，今年1月份的新屋动工量为180,248套，较去年同期的187,144套有所下降。六个月的新屋动工量平均水平，也从194,518套降至191,456套。

多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）经济学家麦当纳（Connor McDonald）称：“新屋动工量下降显示房屋供应量与大部分主要市场（温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、魁北克城）的需求一致。但我们在多伦多尚未看到同样的趋势，因为供应量有限导致当地的新屋销售落后。但是我们预期等到正在兴建中的房屋完工，由更多新屋涌现市场后，多伦多也会跟进这个趋势。总体来看，近期新屋动工量降温支持了我们对加拿大房地产市场会在今年和明年实现软着陆的看法。”

卡特瑞指出，由于政府为了遏止房地产泡沫而收紧按揭贷款保险政策，导致许多潜在买家进行调整；并且数个地区的家庭收入增长速度高于房价增长，加拿大的购房热潮已经基本结束。

但卡特瑞同时指出，多伦多的情况却并非如此，当地房价中位数仍然超过家庭收入中位数，在2001年至2011年，当地家庭收入中位数的平均涨幅略高于2%。因此，尽管利率相对稳定并且保持低位，但居民的负担能力仍然继续恶化。虽然温哥华仍是加国住房负担能力最差的城市，但其房价出现降温令多伦多得以迅速缩小差距。

以下是一些分析家对加拿大房地产市场的看法：

皇家银行（Royal Bank of Canada）经济分析员奈伊（Josh Nye）称：“去年12月及今年1月异乎寻常的恶劣天气对新屋动工量造成影响，连续第三个月出现下降，使得加国的新屋动工量降至2013年4月以来的最低水平。因此，在接下来的几个月随着天气好转，我们可能会看到新屋动工量出现一些回升。但是，我们预期在2014年利率小幅上调将会拖累住房负担能力，并导致住宅建筑活动出现减少。我们预计2014年的新屋动工量为182,000套，较2013年的187,000套略有下降，更会远远低于去年下半年195,000套的平均水平。”

多伦多道明银行经济学家麦当纳（Connor McDonald）称：“加拿大经济相对于美国来说仍然表现不佳，而2015年利率可能会逐步上调将会抑制加拿大房地产市场的部分住房需求。我们猜想在2015年加国的新屋动工量可能会继续下滑趋势，降至可由人口统计数据支持的水平。总体而言，近期新屋动工量降温支持了我们对加拿大房地产市场会在2104年和2015年实现软着陆的看法。”

国家银行（National Bank Financial）高级经济师卡森美(Krishen Rangasamy)称：“1月份低于预期的报告，显示出今年的住宅建设并没有出现开门红。由于加国一些地区仍有大量未出售公寓的库存，因此（多单元住宅）的新屋动工量下降并不令人意外。鉴于去年年底住宅建筑许可证申请暴跌，因此在本季度的开头我们不可能出现快速反弹。”

帝国商业银行（CIBC）首席经济学家申菲尔德（Avery Shenfeld）称：“从GDP（国内生产总值）的贡献方面来看，数据会更加令人鼓舞一些，因为新屋动工量出现下降的都是多单元住宅，而独立屋的新屋动工量涨幅超过3%。鉴于加国一些地区出现异乎寻常的恶劣天气，过去两个月的数据实际上相当健康，并且大致符合人口增长导致的需求。但是，住房将不再被视为促进增长的来源，我们将在GDP报道中看到相关的证据，因为有大量仍然在建的的柏文公寓会在2014年竣工，从而导致新屋动工量下降。”