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镜报:中国地产核弹狙击经济复苏

来源: 渔樵夫
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未来二至三年,中国经济预计仍将维持筑底过程,宽松信贷可能伴随经济筑底全程,而宽松信贷之下,又可能维持楼市泡沫「大而不破」。事实上,中国经济欲成功筑底,更需要的是真枪实弹的强力改革。与其让房地产作为中国经济的「稳定之石」,不如让大刀阔斧的改革成为中国经济的「复苏之石」,让楼市泡沫让路於实体经济和强力改革。
 
2016已迎来最后一季。作为「十三五」的开局之年,与宏观经济的艰难筑底相比,中国楼市却在这一年疯狂上演「速度与激情」。楼市超级泡沫之下衍生的离婚潮、地王潮、投机潮,乱象丛生。「脱实向虚」危险风暴下的新财富征伐运动,成为中国经济健康基本面的危险伏笔,也与中国高层力推的「供给侧改革」背道而驰。   
 
中国经济欲谷底爬升,拆除地产核弹可谓是题中之义。中国经济只有拨去地产千金之压,才能抽身资产泡沫,摆脱产业空心化威胁,弥补日深的贫富分化、社会分化,也才能为改革刀斧开路,消除系统性风险对经济全域形成的巨大隐患,从而挽楼市於悬崖,救经济於逆境。
 
楼市高歌 乱象丛生
政策暖风和宽松信贷之下,中国楼市在2016年经历了「超级反弹」。据中国指数研究院发布的百城价格指数显示,8月中国百城(新建)住宅均价12270元/平方米,环比涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54%,目前环比房价已连续出现16个月上涨,同比也连续出现13个月上涨。中国楼市烈火烹油之下,离婚潮、地王潮、投机潮层出不穷,乱象丛生。
 
乱象一:离婚潮起:「感情不好,谁敢来离婚」  8月底,受房贷收紧传闻影响,上海出现扎堆离婚潮。据上海当地媒体描述称,一些刚办完离婚手续的夫妇手牵着手离开了离婚登记处,「感情不好,谁敢来离婚」的「中式黑色幽默」,在上海等一线城市反复上演。
 
据报道,由於想离婚的人太多,上海徐汇区婚姻登记中心不得不采取「熔断措施」:每天限号60个。而与之相对应的是,据上海房地产交易中心网站数据显示,8月27日至31日,上海市连续5天住宅成交量超过1000套,8月29日甚至超过2000套。
 
楼市调控之下的离婚率大增不只是上海的「专利」。有报道指,今年前四个月,南京市民的离婚数,比去年增加了近一半。更有内地媒体研究了近流年以来北上广深的离婚数据发现,离婚数量与房价有正相关关系,6年间,北京、深圳的离婚数量均翻了一倍有余。最为特殊的年份当属2013年,楼市新「国五条」细则出台,四个城市的离婚数量同时出现了较大幅度的增长,涨幅分别为43%、38%、20%和34%。
 
中国财政官员曾公开回应,离婚卖房避税,是政策缺陷。有经济学者表示,在中国,只要花几百元的离婚费用,就可省去购买住房的契税,并可坐享房产升值,在巨大的利益诱惑面前,民众岂能不动心?
 
乱象二:地王潮起--面粉贵过面包  尽管今年实体经济不振,但地产业却鲜花著锦,成为名副其实的「地王年」。高总价、高单价、高溢价率的「三高」地块持续涌现。有数据显示,今年前7个月超过10亿的「地王」超过了300宗,成为房地产市场化以来「地王」最多的一年,地价超过房价的城市已经从一线城市蔓延到二线城市。
 
有分析指出,与过去不同,一般一个城市出一个「高价地」或少数几个「高价地」,而今年以来「高价地」却是批量出现,即使郊区土地也能高溢价拍出,倘若遇到市场周期性调整,一旦有风险就是系统性的。
 
批量「地王」的背后,是危险的高杠杆出没。目前房企拿地的钱大多是通过加杠杆的方式获得,在推动地价的同时,也大大推高了未来对房价的预期。以上海最贵的「地王」创造者融信中国为例,其2015年销售收入不过295亿元,但其今年土地购置总价却超过了345亿元。有观点指出,当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。
 
由於政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企更成「地王收割机」,频繁在土地市场出没。国企激进入市之下,一线城市地价高歌猛进,其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过每平方米3.7万元人民币,楼面价高於同区域在售楼盘价格,无疑加重了市场非理性气氛。在此情形下,未来豪宅化难以避免,面包贵过面粉成为新常态,未来楼市调控的难度将再度加码。
 
乱象三: 投机潮起--「企业大笔囤钱,居民拼命买房」  「企业大笔囤钱,居民拼命买房」,正是当下资金「脱实向虚」的写照。7月份中国金融数据显示:人民币贷款增加4636亿元,但居民中长期贷款就增加了4773亿元,企业贷款却减少了26亿元,居民房贷超过新增贷款数量,这在改革开放的经济史上,「恐怕还是头一遭」。 
 
今年前七个月,中国个人住房贷款在2.8万亿左右,商品房销售额57569亿元,房贷销售比达到了50%左右。海通证券分析师姜超表示,目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。
 
楼市投机风潮也从一线城市蔓延至二线城市。据河南媒体报道,开盘清盘已经成为当前郑州楼市的标配,以前卖不动的房源今年推出来都能一抢而光,「真是垃圾盘浑水摸鱼,楼市已成菜市场。」
 
8月下旬,建设银行2016年中期业绩发布会称:买房贷款已达卖房贷款6倍。截至6月底,个人住房贷款余额3.18万亿元人民币,新增逾4000亿元人民币,同比增幅14.7%。
 
楼市高歌猛进,各类投资产品应运而生。据内地媒体报道,继「首付贷」后,「房抵贷」产品又大行其道。至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了「房抵贷」产品,额度大部分在300万元,有的银行甚至没有上限。
 
所谓房抵贷,是指借款人以房产抵押作为担保,向银行申请的流动资金贷款,各家行的产品名称不同。由於按揭贷款额度须在「房抵贷」中扣除,也被称作二次抵押贷款。
 
有关数据显示,当前中国新房交易杠杆率已达27%,中国上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率为36%,从历史上来看,中国新房交易杠杆率在2009年达到高点,连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。中国目前居高不下的还款负担率,已接近次贷危机时期的美国和资产泡沫时期的日本,正成为威胁中国经济健康复苏的一大隐患。
 
脱实入虚 饥饿行销
在实体经济低迷、房价疯狂上涨、土地市场不断加杠杆情况下,房地产市场的政策喊话、调控举措对购房者的作用正在衰减,诸多地方为遏抑房价出台的调控措施成了房价的「助推器」,房地产调控政策已陷入了某种程度的「信任危机」。中国楼市种种怪现状背后,折射的正是地方政府对楼市调控的阴奉阳违和民间投资的「脱实入虚」等危险信号。
 
一、民间投资萎靡不振  今年以来,中国民间投资持续萎靡,增速更下滑至历史低点的2.1%,制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资逐利实体经济的动力越来越弱,空间越来越小,企业和居民纷纷杀入房地产避险。
 
7月份4636亿元新增贷款中,几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款,而企业贷款减少了26亿元。这意味着,房地产在制造业和实体低迷的情况下,成为民间投资「抽水机」。 
 
「好多企业家都去买房子了。做实业那么辛苦,但买套房子放在那里啥都不干,半年就升值好多,还会有几个人会努力做实业?」有分析认为,当前中国民间投资的领域和动力发生很大变化,资金进一步「脱实就虚」,存在极大隐患。
 
二、地方政府饥饿行销  从中国土地供应制度而言,土地具体供应的计划是由地方政府说了算。有经济学者指出,中国的「地王」不是开发商炒出来的,而是地方政府「放」出来的。
 
有数据显示,今年土地市场之所以「地王」频出,根本原因在於土地供应减少,上海前七个月土地供应只完成计划的30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地,热点城市都存在土地供应紧张的问题。
 
经济学者易宪容认为,地方政府根本不希望房价受到抑制,所谓限购政策由地方政府可操控,表面上也响应了中央政府抑制资产泡沫号召,同时以假面具来掩盖其房价上涨真相。
 
有经济学家一针见血指出,降低房价方法很简单,大规模增加土地供给、加大保障房建设、公布城市住房空置率数据,这自然能够起到巨大效果。但限贷限购政策,无非提高金融杠杆和购买门槛,无法起到降低房价的作用。地方政府之所以采取限购限贷,本意是保房价,不希望房价下跌,而这与供给侧改革完全背离。
 
地方政府饥饿行销之下,如果在政策出台之前不能够抢到住房,民众就可能失去了一次分享未来房价上涨的机会。因此,在各种调控政策出台之前,民众出现离婚潮等抢房乱象也不足为怪。
 
三、银行放水信贷输血  此一轮楼市高歌猛进的背后,是银行的大幅放水。特别是在热点城市,银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目频频输血。从已披露的上市银行的中报数据来看,房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示,18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元,较去年底的涨幅接近20%。
 
四大风险  压顶楼市
有业内人士警示,「一线城市楼市经过短期快速上涨,已经呈现泡沫化趋势。」在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发,尤其值得注意的是,一二线城市可能也难以幸免。当前的高烧楼市,正积聚四大风险:
 
一、超级泡沫风险  经过今年近半年的快速上涨,中国部分一线城市房价涨幅超过50%,甚至更高,远远脱离房价与收入比,出现泡沫化趋势。
 
有数据显示,深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元,想要在北京购置一套60平方米的房子,按照平均价计算,至少要花费286万元,扣除20%的首付款57万元,那么仍然需要背负229万元的房贷,即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率,按揭20年,仍需承担12964.46元的月供。而2016年7月,根据招聘网站统计数据显示,北京平均薪酬仅为7720元。
 
从目前一二线城市的房价来看,已经脱离了绝大部分普通人的承受能力。房价泡沫越膨胀,破灭的代价无疑就越大。而楼市超级泡沫之下的「脱实向虚」,对实体经济构成巨大利空,导致实业萎靡、产业空心化。
 
二、贫富分化风险  楼价高高在上,「突破天际」,加剧了「有房阶层」和「无房阶层」的贫富分化。汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌警告说,一个人口大国在人均收入还不到发达国家七分之一的阶段,过早出现「脱实向虚」、「去工业化」趋势,不是一个好现象。这种「脱实向虚」的趋势不仅不利於绕过「中等收入陷阱」,反而会增加陷入「中等收入陷阱」的风险。
 
三、阻碍改革风险  「去库存」是中国高层力推的供给侧改革,但今年以来,中国楼市更加「旱涝不均」,需要「去泡沫」的一二线楼市和需要「去库存」的三四线楼市,调控任务均更为艰巨。
 
楼市成为资金「抽水机」,拖慢实体产业的「供给侧」改革,甚至无资源用以改革。买房成为致富捷径,更削弱创新发展的能力,严重破坏经济社会发展环境。
 
四、系统性风险  楼市关联上下游上百个产业,可谓牵一发动全身。当前,宽松货币环境和杠杆环境令楼市泡沫膨胀,一旦资金链条逆转,包括银行、房企、购房民众都将承受巨大风险。
有舆论认为,中国一二线城市楼价节节高升,由此引发信贷危机的可能性极大,美国次贷危机的隐患或有可能上演。届时,房价将大幅贬值,多米诺骨牌效应会使拥有高额房贷的家庭将面临断崖式破产。高烧的楼市将引发「雪山崩塌」。
 
地产拆弹  刻不容缓
中国楼市烈火烹油,一旦风向转变或经济持续下行,楼市都可能进入「危险期」,地产核弹可能引爆。前有90年代日本楼泡爆破,后有美国次按危机,中国楼市超级泡沫所蕴藏的四大风险不容小觑。中国须汲历史教训,果断遏抑楼市泡沫,及时拆除楼市炸弹,防止楼泡爆破清算。
为巨型楼泡放置安全垫,需要标本合力。7月份的中央政治局会议,首次明确提出要「抑制资产泡沫」,剑指资本炒作,其意味不言而喻。最近两个月,包括银监会、证监会和保监会等中央各部委管理层纷纷公开表态,要遏制资本「脱实向虚」的倾向,一些楼市热点地区也接连出台一系列限购措施。
 
以提振实体产业为基,勒住「脱实向虚」的野马乱奔,是地产拆弹的题中之义。而抑制资产泡沫最好的工具,税收政策首当其冲。抑制房地产短期炒作,增加住房交易税及交易所得税可立竿见影。
 
除了税收层面,从地方政府层面来说,也应在房源供不应求的热点城市,科学合理地加快推地步调,而不能再阴奉阳违搞「饥饿行销」。除此之外,房地产调控应从因城施策,升级到一城一策。与此同时,加强压力测试,大力收紧按揭贷款优惠,强化风险管理,也不可少。
未来二至三年,中国经济预计仍将维持筑底过程,宽松信贷可能伴随经济筑底全程,而宽松信贷之下,又可能维持楼市泡沫「大而不破」。事实上,与信贷护航相比,中国经济欲成功筑底,更需要的是真枪实弹的强力改革。与其让房地产作为中国经济的「稳定之石」,不如让大刀阔斧的改革成为中国经济的「复苏之石」,让楼市泡沫让路於实体经济和强力改革,才是助力中国经济探底回升、重焕活力的正途。

编注:本文由香港《镜报》供稿。

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