安省房市“狠招” 难见成效
Ontario’s new housing measures could be too little too late
来源: 大中报 泊然
编者按:安省政府上周四宣布一系列房屋改革措施以为多伦多的过热房市降温,其中包括扩大租金管制范围,以及对外国炒房者开征15%倒房税。但业内人士指出,由于缺乏可靠数据,安省的一系列房市“狠招”不太可能立即给房市降温,或是有效解决住房负担能力危机。
Editor’s Note:On last Thursday, Ontario unveiled a package of measures to cool Toronto’s sizzling housing market, including expanded rent controls and a 15-per-cent tax on absentee foreign buyers. However, lacking reliable data, the package of measures is unlikely to send the market into a tailspin or to fix the affordability crisis, according to industry insiders.
安省政府4月20日宣布一系列房屋改革措施,以为过热的多伦多房市降温并解决持续恶化的住房负担能力危机。在这个含有16项措施的“公平住房计划”中包括对外国炒房者开征15%倒房税,以及扩大租金管制范围。
安省政府将从本周开始收集相关数据以了解外国买家的投机行为对多伦多房市的影响程度。但是,省府目前只承诺收集更多买家数据。从4月24日起,在安省购房的买家必须提供居住地、国籍和永久居民身份等资料,此外,买家还必须披露所购住房是否是作为他们本人或家庭成员的主要居所。
由于多伦多房市太过火热,联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)已于4月18日会见安省财政厅长索萨(Charles Sousa)和多伦多市长庄德利(John Tory),以共同商讨多伦多的房市泡沫问题。在会议结束后,三级政府领导人都同意各级政府分享更多相关数据,以进一步了解房市状况。但是,此举似乎是姗姗来迟,因为在过去几个月里,多伦多地区的房价一直在以两位数飙升。
安省出台这些房市“狠招”就好像还没学会走就想跑,这显然是本末倒置或主次颠倒,因为省府虽然急于解决房市问题,但却由于缺乏可靠数据而一直未能充分了解问题所在。因此,省府也不可能知道自己推出的房市新政将会带来什么成效。
毫无疑问,多伦多房市的确存在问题。在过去一年里,多伦多的房价飙涨了逾30%,当地独立屋的均价已经高达$100万元,比多伦多居民的年收入中位数高出14倍多。因此,大家都已经知道多伦多正深陷住房负担能力危机。
此外,人们也知道在疯狂的多伦多房市中有许多买家都背负着极其沉重的债务。在最近几个月里,加拿大央行一直反复警告称高风险房贷数额正在大幅飙升,尤其是安省的大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)。
除了轶事证据和一些不科学的调查结果,人们根本无从了解大多伦多地区的房市泡沫中有多少该归因于正常的市场条件(人口增长、移民、房源供应不足等),以及异常涌入的外资导致了多少投机泡沫。据房地产行业估计,外国投机者占比不到5%,但实际上也有可能是2%或是10%。
毫无疑问,目前有一些买家将房市当成了股市,他们将房屋视为保值商品或是能够带来租金收入的摇钱树,而不是居住之所。但是,在这些房市投机者中可能不仅仅只有外国买家,同时还有加国人士。但迄今为止,安省政府并没有剑指国内投机者。
很不幸,由于联邦政府和省府无从知晓有多少房市泡沫应该归咎于投机行为而不是其他市场力量,他们也不可能知道外国买家导致了多大的房价上行压力。
因此,安省政府开始收集更多买家数据,其中包括买家的国籍以及购房意图信息显然是正确之举。但是与从去年就已经开始这样做的卑诗省府相比,安省政府还是落后了一步。
安省政府可能需要花上一年时间才能通过所收集的数据清楚了解房市的真正症结。而到了那个时候,多伦多房市可能早已经冷却。事实上,如果房市已经开始冷却,省府推出的新政将会产生反作用,并带来不可预测的后果。
目前联邦政府也在加大投资,以便能够收集更加及时的房市数据。在此之前,联邦政府已经承诺将在未来五年内向加拿大统计局拨款近$4000万元,并在接下来的一年里投资$660万元用于开发和实施房市统计框架系统(Housing Statistics Framework)。这个拥有加国所有房屋数据的数据库将会提供有关房屋买卖交易的最新信息,其中包括外国买家数据,以及人口和财政信息等。但是,加拿大统计局要到今年秋天才会开始公布初步数据。
但是和卑诗省一样,采取哪些对策应对房市问题在安省已经演变为政治问题。安省政府和联邦政府都已经感觉到选民对房市的不满。年轻家庭想知道他们是否还能够进入房市,而想要置换小屋的老年业主也发现在如此炙热的房市中换房并非易事。此外,一些经济压力沉重的业主则担心房市泡沫可能很快就会破裂,从而会导致他们损失惨重。
如果没有正确的判断,安省的住房危机可能会进一步加剧。
从另一个方面来说,如果这些新举措不能从根本上改变房市状况,则有可能会令人们大失所望。只是打击外国投机者不太可能改变安省的房市基本面因素,而强大的市场力量将会导致这些因素愈演愈烈。由于诱人的发展机会正在吸引越来越多人到多伦多工作生活,多市的房价将会继续保持在高位。多伦多房市仍然会令许多人望而却步。而只要利率继续低企,并且经济形势平稳,多伦多房市的热火就会越烧越旺。
好消息是,安省政府宣布的房屋改革措施不太可能导致多伦多房市急转直下。蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic就称,安省政府是雷声大雨点小。加拿大帝国商业银行的经济学家Benjamin Tal亦在一份报告中称,安省推出的大部分房市新政都很合理并且有可能产生助益,尽管外国买家税和严打投机行为可能都对市场影响甚微,但所有新政加起来仍会带来比较明显的成效。
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