温哥华国外买家税有助于改善住房负担能力,牛津学者研究称
Oxford academic’s research suggests Vancouver’s foreign-buyers tax has been a boon to affordability
来源: 大中报 侯东南
《环球邮报》11月13日发表的一篇文章称,28岁的德里克•威尔逊(Derek Wilson)两年前离开温哥华搬到英国伦敦居住,因为他觉得温哥华已经渐渐变成了一个度假城镇。威尔逊称,当他从自己所居住的Coal Harbour公寓楼向外眺望其他公寓大楼时,他看到大约80%的公寓单位都是黑灯瞎火。
身为房地产开发商的威尔逊表示,温哥华正在被掏空,而这主要要归咎于大量外国投资涌入当地房地产市场。因此,在2015年春天搬到伦敦后,威尔逊便一边在当地交通系统中工作,一边在牛津大学完成其研究温哥华实施的国外买家税是否有助于改善住房负担能力的研究生论文。威尔逊的研究结果显示,温哥华政府在2016年8月引入的国外买家税迅速改善了大温哥华地区的住房负担能力。威尔逊相信自己是一个运用经验证据证明国外买家税有助于改善当地居民的住房负担能力的学者,尽管这可能只是暂时性的影响。因为有朝一日还想回到温哥华,威尔逊正在呼吁决策者采取更多措施遏制外国投资。
威尔逊在伦敦接受采访时称,他热爱温哥华,看到这座城市渐渐被外国投资者掏空令他深感沮丧,鉴于自己有很好的机会,并且看到许多人都像他一样被迫离开这座城市,他觉得有必要研究外国投资在当地房市危机中所扮演的角色。因为国外买家税是专门针对外国投资者,因此,由此导致的波动自然能够证明外国投资是导致温哥华房价越来越高不可攀的主要原因。
威尔逊称,他在其职业生涯早期曾认为温哥华可以通过增加房屋供应量改善住房负担能力。当时他是在Rize Alliance房地产开发公司工作,该公司在Kingsway 夹Broadway地区步履维艰地建造了一栋备受争议的21层公寓楼。他还记得自己当初在参加该公寓项目的听证会时受到过猛烈抨击。
威尔逊也曾为其他开发商工作过,其中包括一家专门在全球各地打造房地产精品项目的公司。在温哥华,威尔逊亲眼目睹大量外国投资涌入当地房市,有的个人买家在一栋公寓楼内一口气购买了多个公寓单位。
自从卑诗省政府在2016年8月引入国外买家税后,温哥华房市便呈现大幅降温。全球房地产咨询公司Knight Frank最近发表的一份关于世界各地高端住宅价格的报告称,温哥华在该报告涉及的43个城市中排名倒数第一,当地高端住宅价格在过去12个月里下跌了11.2%。该报告指出,由于卑诗省政府在2月公布的财政预算案中采取了一系列措施,西温等高端住宅区的房屋销售量和房价都出现了明显下跌,由此导致温哥华的排名降至榜单倒数第一。卑诗省新民主党政府在今年2月推出的新政包括将国外买家税从15%提高到20%。
但是,也有一些人将温哥华房市降温归因于全球货币普遍走软导致世界各地房市疲软,以及加拿大联邦政府不断收紧的房贷规则。
威尔逊表示,房市疲软并不意味着外国投资已经消失,但是,如果没有官方名称为附加房地产交易税(Additional Property Transfer Tax,简称APTT)的国外买家税,温哥华地区的住房负担能力可能还会继续恶化。
威尔逊称,人们已经看到国外买家税正在产生长期影响。但他同时亦指出,尽管该项税制的税率已经达到20%,但仍然太低,不足以产生实质性影响。
威尔逊称,国外买家税的确已经产生了很大影响,但这种影响却是短暂的暂时性影响,这也意味着该项税制的税率可能仍不足以长期遏制外国投资。打个比方来说,就是住房负担能力危机就像是从一个山坡上滚下的大石块,而APTT只是它撞到的一棵树,这只能让大石块暂时放慢速度,但不久其就会继续滚动并再次加快速度。
威尔逊认为,对外国投资进一步加以限制,而不是仅仅只是增加房屋供应量,将会有效改善温哥华地区的住房负担能力。
威尔逊称,由于世界各地的买家都有可能到温哥华购房,因此温哥华永远都不可能建造出足够的房屋去满足所有外国投资者的需求,并让他们满足到有一天会说“我已经不想再在温哥华投资住房了。”
威尔逊现在在伦敦交通局(Transport for London) 担任高级可持续开发经理,他的工作是帮助伦敦市开发其重要的房地产投资组合,以为交通项目筹集资金。最近,威尔逊还在牛津大学完成了可持续城市发展科学学科的研究生学业,并撰写了关于卑诗省国外买家税的学位论文。威尔逊称,由于卑诗省政府多年来一直没有统计有关外国资金流入的数据,分析师们无从了解当地的情况,直到省府引入了国外买家税。一些专家表示,目前仍然缺乏能够真正确定外国投资对当地房市所造成的长期影响的数据。
威尔逊表示,在使用奢饰品回归分析法进行分析研究后,他得以了解国外买家税对住房负担能力造成的直接影响。在研究过程中,威尔逊并没有使用用于衡量住房负担能力的标准指标——收入中位数与房价中位数比,而是考虑了中等收入家庭在维持基本生活水平的同时,是否能够很好地负担典型的房贷还款。威尔逊在经过研究后发现,在2012至2016年间,大温哥华地区中等收入家庭负担房贷还款的能力降低了近50%。而在卑诗省于2016年8月实施国外买家税后,这种趋势随即发生了扭转,大温哥华地区的住房负担能力提高了38%。但是,这种影响只是暂时的,在六个月后,当地的住房负担能力便再度开始恶化。威尔逊称,这也证明了要想彻底解决住房负担能力危机,就必需将供需两方面的措施结合在一起。
威尔逊在一封电邮中称,这表明政府应该进一步提高国外买家税的税率,或是对外国购房者进行直接限制,这样才能有效应对外国投资对温哥华房市的影响。
昆特兰理工大学(Kwantlen Polytechnic University)的人文地理讲师约翰•罗斯(John Rose)也在其所做的研究中批评政府只关注房屋供应问题。他担心各级政府领导人在制定新政时仍会继续一味关注房屋供应问题,而不是外国投资带来的影响。罗斯称,如果政府实施国外买家税的目的是大幅减少流入当地房市的外国资金,那下一步就应该是对外国买家加以限制。
罗斯称,他完全赞成扩大社会住房项目和合作公寓项目,以满足弱势群体的住房需求,但是,他认为这并不会对整体住房市场造成明显影响。此外,还有时间因素,虽然从长远来看,这种做法可能会有所助益,但他认为在短期内建造足够的公共住房并不能解决当前的住房负担能力问题。而相比之下,扩大外国买家禁令的举措更加便于实施,并且效果也会更好。
威尔逊称,他打算在欧洲创立一家房地产开发公司,如果他决定回国,有朝一日他可能也会在温哥华创立一家公司。虽然威尔逊并没有对自己所从事的房地产开发行业有微词,但他仍表示自己会关注当地的收入者,而不只是一心想着赚钱。
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