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加拿大豪宅市场貌似已经走出最低谷
For Canada’s luxury property markets, the worst seems to be over



 
《环球邮报》日前发表的一篇文章称,在加拿大各地的豪宅销售量于近期出现下降后,观察家预测在2019年加拿大的豪宅市场仍会是买家市场,豪宅的销量和价格都将呈现适度增长。
 
加拿大苏富比国际房地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)的总裁兼首席执行官布雷德•亨德森(Brad Henderson)表示,加拿大各地的房地产市场正在顶风而行。亨德森将此归咎于房贷规则收紧,外国买家税生效和利率升高,在这些因素的共同作用下,全国各地的房市活跃度都有明显下降。
 
加拿大苏富比国际房地产公司上月发布的一份报告显示,随着许多卖家离场观望,在2018年温哥华、多伦多和卡尔加里的高端房屋销售量都出现大幅下降。在2018年,温哥华售价在$100万元或以上的豪宅销售量下降了26%,售价在$400万元或以上的豪宅销售量更是锐减了49%。
 
在卡尔加里,售价在$100万元或以上的豪宅销售量在2018年下降了10%;与此同时,大多伦多地区售价在$100万元或以上的豪宅销售量下降了31%,售价在$400万元或以上的豪宅销售量亦锐减了40%。

 
哈德森称,随着消费者的焦虑情绪继续蔓延,政府实施的限制措施仍在继续,例如卑诗省府去年针对过热的温哥华房市推出新的学校税(基本征收税率为评估价值在$300万至$400万元的房屋需额外征收0.2%的学校税,评估价值超过$400万元的房屋需额外征收0.4%的学校税)和房屋投机与空置税(基本征收税率为2018年是房屋评估价值的0.5%;从2019年开始,外国投资者及空中飞人家庭屋主应缴税额为房屋评估价值的2%,非卑诗省居民的加拿大公民和永久居民屋主应缴税额为房屋评估价值的1%,是卑诗省居民的加拿大公民和永久居民屋主应缴税额为房屋评估价值的0.5%),加拿大苏富比预计加拿大豪宅市场将会继续转向买方市场。
 
但尽管如此,哈德森预期房价的下行压力仍会很温和。据哈德森预测,由于房屋库存量很低,除温哥华以外的所有城市豪宅价格仍会出现低个位数的增长。随着利率保持稳定,哈德森认为买家和卖家都会变得更加沉着,而房市的情况也会随之迅速发生转变。
 
Chestnut Park房地产公司的销售代表Trish Bongard Godfrey表示,导致多伦多地区高端物业销售量出现下降的原因之一,是因为有许多豪宅业主难以找到面积中意又拥有三间以上卧室的豪华公寓,因此他们只能继续住在自己的豪宅里。

 
Bongard Godfrey称,对于潜在的换房搬家的买家来说,市场上可选择的房价介于$300万至$500万元间的房屋并不多,这些买家并不是只看不买的人,他们都是有房产经纪帮助操作购房的人,因此,这些买家现在也陷入了僵局。
 
据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)称,去年12月多伦多市中心独立屋的平均售价为$180万元,房屋从挂牌到成交的平均时间为34天。
 
买家认为现在可以讨价还价
但即便如此,多伦多市中心的独立屋均价仍比2017年12月下降了近13%。Bongard Godfrey建议豪宅卖家在将房屋挂牌上市时要小心定价,并留下一点讨价还价的空间,因为许多买家认为他们现在购房可以讨价还价。
 
下图是2000年至2018年间大多伦多地区的房屋销售走势图:

 
下图是2000年至2018年间大温哥华地区的房屋销售走势图:

 
 
Faith Wilson Group & Christie’s International Real Estate公司的负责人菲丝•威尔逊(Faith Wilson)表示,由于利率上升,房贷规则收紧和外国买家税提高,温哥华地区的独立屋价格已经下跌30%。威尔逊同时称,虽然超级精英买家未必会受这些因素影响,但他们会对整个市场的信心水平造成影响。

 
威尔逊同时称,现在从各个层面都可以看到房市变得更加活跃,这是积极现象,这也是买家入市的好时机。
 
威尔逊还称,对于卖家来说,利率没有继续上升也可以让他们松一口气,此外,随着去年多伦多地区新建房屋的销售量降至接近20年来的最低点,业界已经建议联邦政府将房贷还款期延长至30年,并重新考虑调整去年推出的新房贷压力测试规则,威尔逊认为加拿大房市现在正处于稳定状态。
 
据加拿大苏富比的报告称,在2018年,蒙特利尔是加拿大表现最强劲的地区房市之一,当地售价在$100万元或以上的豪宅销售量较前一年增长了20%,但售价在$400万元或以上的豪宅销售量比前一年下降了8%。
 
亨德森预计蒙特利尔和多伦多的房价在今年都会出现上涨,但涨速不会达到过去几年出现的“前所未有”的水平。亨德森同时称,由于油价下跌,卡尔加里的豪宅市场将会面临下行压力。
 
美国豪宅市场保持稳定
亨德森同时指出,全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,加拿大买家在美国购置的豪宅数量也出现明显下降。根据全美房地产经纪人协会公布的数据,在2018年,加拿大买家在美国购置的豪宅总价值为$105亿美元,与2017年的$190亿美元相比下降了45%。

 
但是,深受高净值加国人士青睐的美国豪宅市场仍然很稳定,预计豪宅销售量和价格在今年仍会保持稳健。
 
位于凤凰城的Russ Lyon/Sotheby’s International Realty公司合伙人Tom Locati表示,目前美国豪宅市场处于稳定模式,所有人都在持观望态度,没有人感到恐慌,没有人急着买卖房屋。
 
Locati曾看到一些加拿大买家在美国的低端房市套现,因为他们担心加币会继续走低。但是,那些在凤凰城-斯科茨代尔(Phoenix-Scottsdale)地区购置豪宅的买家仍在耐心观望,他们并不急着出手。
 
迈阿密One Sotheby’s International Realty公司的执行副总裁Fernando de Nunez称,在佛罗里达州,加拿大的豪宅买家一直活跃在该州的东南部和西部沿海地区,他们往往会倾向于关注新的公寓开发项目。
 
de Nunez表示,随着来自美国东北部的豪宅买家涌入佛罗里达州,当地的豪宅价格仍会保持强劲,尤其是在多富人的Broward County地区的新建滨水高级公寓供应有限的情况下更是会如此。
 
de Nunez称,由于美元强劲,美国经济蓬勃发展,并且每天都会有近1,000人迁往佛罗里达州,当地的豪宅价格将会保持稳健。
 
de Nunez还称,由于大型新建项目的公寓单位库存量减少,并且开建的精品住宅项目也寥寥可数,预计当地的房价在今年将会出现波动,但是房市并不会因此变得糟糕。
 
 

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