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多伦多楼花的投资者开始做噩梦
GTA prebuild condo investors are in nightmare





多年来,GTA一栋栋高耸的公寓大楼像一块块磁铁吸引了大量投资者,华裔投资者更是对此趋之若鹜。而楼花市场更是欣欣向荣,让大批手执高额回报的投资者们乐此不疲。但是2017年来,公寓预售市场的好景不再。不断上涨的楼花价格和一再上调的房贷利率让投资者们喘不过气,很多人不得不自掏腰包贴补房租不足,甚至面对高达每月$1000元的投资亏损。据《环邮》报道,进一步上涨的楼花价格,以及即将到来的利率再次升高更是让楼花投资者们胆战心惊。
Over the years, high rise condo buildings popping up GTA became magnet for investors – many from the Chinese community. Prebuild markets jumped in value, churning out a flood of happy investors with huge profits in tow. However, the market has taken a drastic turn since 2017. The soaring prices of prebuild units and increases of mortgage costs put a strain on investors, leaving many facing negative cashflow – to as high as $1000 a month.  But further price increases and a series of interest rate hikes expected paints an even gloomier picture for the investors – according to the Globe.
 
《环球邮报》2月23日发表的一篇文章称,在2018年,多伦多房产经纪尼科尔(Trevor Nicolle)再没有为了抢购新公寓楼盘而在售楼中心外排长队。
 
2017年,在一些新公寓楼盘开盘前,专营公寓的Royal LePage Signature Realty公司房产经纪尼科尔常常会加入售楼中心外排起的长长队伍。为了帮客户抢购心仪的公寓单位,尼科尔和他的同事甚至在一个寒冬的夜晚睡在人行道上搭建的帐篷里。


 
随着多伦多公寓市场持续繁荣,尼科尔开始花钱雇人去新公寓楼盘的售楼中心外排通宵,等到售楼中心要开门时他才会去现场。
 
但是,情况在去年发生了变化,当时多伦多有更多的公寓楼盘上市,买家也有了更多的选择。在突然间有了三到四个公寓项目可以考虑后,一些买家可能需要花上一天时间去做决定,但他们却不知道到了第二天房价就会上涨$10,000元。像尼科尔这样的房产经纪在2017年需要“连轴转”,才能确保自己的客户都能购买到想要的新公寓单位,但现在,可供他们选择的新公寓单位已经越来越多。
 
尼科尔称,公寓市场的需求仍然旺盛,但市场已经变得更加正常化,他不会以消极的方式看待这种情况。
 
从长远来看,多伦多的公寓预售市场就像是当地过热房地产市场中的最后一个泡沫,据行业数据追踪公司Urbanation Inc.称,多伦多的公寓价格在2018年创下历史新高,市中心的公寓平均售价超过$1,000元每平方英尺。
 
据Urbanation公司称,即便是在包括广阔郊区在内的大多伦多(GTA)地区,预售公寓的平均售价在过去两年里也攀升了56%,涨至创纪录的$921元每平方英尺,据该公司估计,GTA的公寓平均售价在2018年将会升至$62.5万元。
 
但从眼下来看,已经有迹象显示多伦多的新建公寓市场正在降温,销量也正在回落至更加正常的水平。随着市场对新公寓项目的需求量有所放缓,售楼中心外几乎已经看不见抢购长龙,GTA 2018年的预售公寓销售量较之前的高峰年份下降了42%。
 
导致新建公寓市场降温的一大原因是投资者,也就是那些打算炒卖或出租手中公寓的买家变得越来越谨慎。他们是新建公寓市场的主要推动力,在近年来将多伦多地区出售的近半公寓单位都纳入了囊中,并成为多伦多出租公寓的最大供应源。


 
租金价格的上涨进一步刺激了投资者市场,但是,近来的数据却显示出租公寓市场的表现并不尽如人意,由于加息和房价上涨导致购置公寓的成本超过租金收入,许多公寓业主已经难以承担每月的费用,并且潜在回报还有可能进一步降低。
 
依据潜在回报降低的程度,投资者的回撤可能会对多伦多的建筑行业产生重大影响,目前GTA有大约237个公寓项目正在建设中,建成后会增加近70,000个公寓单位。
 
有许多人现在正在盯着温哥华,据数据公司Altus Group的数据显示,随着投资者活动降温,在2018年前九个月,温哥华预售公寓单位的销售量下降了15%,当地去年第三季度的公寓平均售价也比第一季度下跌了近15%。
 
但是,多伦多公寓市场可能不会走和温哥华公寓市场相同的路,许多建筑商表示,在2017年出现异常的热潮后,GTA的新建公寓销售一直稳定在历史正常水平。
 
但是,一些分析家担心随着市场新建公寓供应量大增,从而有可能缓解多伦多的超低空置率,并限制投资者进一步上调房租,当地的公寓市场可能会遭受更大的冲击。


 
多伦多Core Assets Real Estate公司的房产经纪布林德(Adam Brind)称,在多伦多的现代淘金热时期,所有开发商在30天内就能将新楼盘售罄,但这种日子已经成为过去,现在所有人都必须更加努力地工作,而不是指望打个广告,售楼中心门口就会排起长龙。
 
公寓市场投资者变得更加谨慎
随着多伦多房市出现泡沫,当地的公寓市场在2016年也开始过热。因为看到其他在前些年出手的公寓买家赚了大钱,许多投资者在2016年到2017年间都开始购买公寓楼花。
 
随着各地政府相继采取实施外国买家税和收紧联邦房贷规则等措施为房市降温,GTA的低层住宅热潮呈现降温,越来越多寻求更可负担住房的买家开始转向公寓市场,GTA的预售公寓销售量因此在2017年创下近34,697套的新高记录,比2016年增长了28%。
 
但是,多伦多的公寓市场在2018年也开始出现降温迹象。GTA 2018年转售和预售公寓的销售数量都比前一年的高位水平有所下降。与此同时,由于库存紧张,GTA的公寓价格继续出现上涨,但涨速开始放缓,尤其是转售公寓更为明显。
 
随着时间推移,多伦多新建公寓的价格涨速渐渐超过了转售公寓的收益涨速。Urbanation的数据显示,2018年上市出售的新建公寓平均售价和在购入不到五年后出售的转售公寓平均售价之间的价差已经达到创纪录的$112元每平方英尺,而在2017年这一价差只有$46元。
 
据房产经纪人称,许多买家仍然愿意花高价购买位于黄金地段的新建公寓。与此同时,一些充满信心的买家仍坚信在他们所购买的公寓楼盘于数年后完工之前,预售公寓的市场价格仍会继续上涨。


 
但是,不断扩大的价差已经让一些投资者停下了脚步,他们已经开始担心这会导致GTA的公寓售价出现回落。
 
Urbanation公司总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)称,投资者兴趣变淡可以从GTA新公寓项目的上市销售速度看出来。因为投资者通常都会在新楼盘一上市时就抢购,以期能在楼盘售罄前买到心仪的公寓单位。
 
在2016年 ,随着公寓市场开始飙升,在那一年有76%的新建公寓开始预售。到了2017年时,这一比率进一步攀升至82%。但是,这一比率在2018年下滑至65%。
 
希尔德布兰德称,虽然这一比率现在仍高于过去十年53%的平均水平,但相关数字已经显示出公寓市场投资者开始持更谨慎的态度。
 
导致这些投资者变得更加谨慎的主要原因之一,是多伦多租房市场正在发生变化。
 
投资者之所以愿意花高价在多伦多购买公寓,主要是因为他们可以以能够弥补其成本的高房租出租手中的公寓。但据Urbanation称,虽然多伦多的公寓平均租金在过去两年里上涨了19%,但同期的预售公寓价格却上涨了56%。


 
加拿大帝国商业银行全球市场(CIBC World Markets)经济学家泰尔(Benjamin Tal)在2018年进行的一项研究显示,在2017年,GTA有48%建成公寓是被投资者纳入囊中,但现在在这些买家中至少有44%是处于负现金流状态,他们每月收取的房租不足以支付他们的房贷成本、维修费用和物业税。该项研究结果还显示,在这些买家中有超过34%的人要面对每月高达$1000元的投资亏损,还有20%的人每月投资损失为$500元至$1,000元。
 
泰尔称,自2018年完成该研究报告以来,公寓价格进一步上涨以及加拿大央行数次加息,意味着公寓市场投资者将会面对更高的房贷成本,而这也会导致一些人退出新建公寓市场。
 
IPSOS民调公司在去年11月进行的一项调查显示,在GTA拥有住宅投资房产的买家中,有62%的人表示可能会在未来一年里将房屋挂牌上市。
 
根据Urbanation公司的计算,以2018年交付买家的新建公寓为例,想要弥补房贷成本、公寓费用和物业税,公寓平均月租金需达到$2,200元。(假设房贷首付为25%,期限为25年,利率为3.5%。)
 
对于许多投资者而言,多伦多的房租水平使得购买公寓成为可行的交易,在2018年第四季度,GTA的公寓平均月租金为$2,310元。
 


但Urbanation公司称,假设利率没有变化,一些投资者如果想要弥补GTA当前的预售公寓平均售价,在四年后他们所购公寓楼花完工和交付之前,公寓的平均月租金水平必需提高近50%,达到每月$3,200元才行。
 
目前,一些投资者仍在坚持,并相信多伦多的公寓租金还会继续快速增长。但是,希尔德布兰德认为这种情况不会发生,因为随着更加公寓项目计划在未来两年内完工,预计当地的公寓供应量将会大幅增长。此外,在2017年售出的数量创纪录的公寓楼花很快也会开始建设,而这意味着多伦多的公寓供应量在未来三到四年里还会进一步增加。
 
没有证据显示购房需求下降
尽管新建公寓市场的投资者需求有所放缓,但目前并没有证据显示购房者(也就是行业所称的终端用户买家)的需求正在下降。
 
购买公寓用于自住的买家是新建公寓市场的支柱,他们通常都是最稳定的买家,不会因为房价快速上涨或担心房租收入而影响购房决定。
 
在多伦多市中心从事业务的Right At Home Realty Inc.公司房产经纪约翰斯顿(Paul Johnston)表示,许多终端用户买家乐于花高价购买新建公寓,因为这样可以买到他们心仪的公寓单位,他们可以选择楼层平面图并定制装修细节,并且有许多新建公寓大厦都是位于购房者心中的黄金地段。
 
但是,这并不意味着这些买家会不加选择地购买任何上市公寓楼盘。


 
公寓开发商Tridel Group公司的销售执行副总裁里奇(Jim Ritchie)称,公寓市场目前的需求强度已经不像2017年那么强劲,而最畅销的公寓单位是位于被里奇称之为AAA地段的公寓,比如位于多伦多的市中心并邻近主要公交线路。但是,只要买家看上了眼,位于多伦多市中心以外地区的公寓也不愁卖。
 
高层住宅公寓开发商Menkes Developments Ltd.公司的执行副总裁蒙克斯(Jared Menkes)表示,在2017年和2018年GTA取消了近6,000个公寓单位的兴建计划,在这之后买家越来越青睐声誉良好的开发商,而在这些预售公寓中,大部分都是在数年前以远低于现有市场水平的价格售出。
 
蒙克斯称,许多公寓项目被取消使得买家开始更加仔细地审视公寓项目的开发商,虽然Menkes Developments的一些竞争对手在去年将购买公寓楼花所需的订金降至房屋总价的15%,但该公司却将购买其新开发的Sugar Wharf滨水公寓楼花的订金提高到了25%。
 
据蒙克斯称,去年夏天推出的Sugar Wharf滨水公寓项目已经售出80%公寓楼花,而邻近的一个公寓项目却是少人问津,这是因为现在的买家乐于接受更为严格的融资条件,他们知道选对开发商才能购房无忧。
 
据房产经纪称,在2018年销售速度最慢的公寓卖家中,有些是建造售价超过$1,000元每平方英尺的公寓单位的开发商。
 
在多伦多市中心从事业务的Royal LePage Signature Realty公司房产经纪戴梅(Al Daimee)称,一些开发商为了抢占市场,在去年推出了售价高达$1,600元每平方英尺的公寓单位,但在许多情况下这种定价是不可持续的。


 
多伦多老牌开发商曼德尔鲍姆(Zev Mandelbaum)最近成立了一个名为Altree Developments的新公司,他称,多伦多的公寓市场已经达到最大的可负担性。
 
曼德尔鲍姆称,建筑成本是未来需要关注的一个关键因素,因为如果相关的开支继续飙升,建筑商将无法以可以弥补买家成本的价格出售公寓单位。
 
曼德尔鲍姆称,目前多伦多市中心大部分公寓的定价都已经达到上限,但开发商可能还会继续提高定价,一些好的公寓项目的售价会继续以稳定的步速上涨,并不会出现快速增长。
 
公寓市场降温的另一个明显迹象,就是一些开发商开始提供更多激励措施吸引买家,尤其是投资者。
 
据房产经纪称,一些开发商开始延长买家支付订金的期限,或是降低所需的订金比例;还有一些开发商向投资者保证,他们会在项目完成后的两年内为他们找到租户;还有一些开发商则提供了维护费折扣,甚至同意买家免缴一年维护费。
 
在2018年,保罗(Paul)和凯利•班尼斯特(Kelly Bannister)夫妇出于投资目的以$42.5万元的价格购买了一套University City公寓楼花,该公寓项目位于GO Transit车站旁,并且提供了宽松的融资条件。
 
据保罗称,开发商允许他们在30天内先支付5%的订金,其余的订金以每次3%分五次在未来两年内付清,这使得他们有充足的时间筹措支付所需的20%订金。


 
但归根结底,吸引投资者的并不是激励措施,而是潜在的长期价格涨势。
 
许多投资者都相信随着当地人口继续增长,就业率持续升高,多伦多公寓市场核心终端用户的需求仍会保持强劲。但是,投资者的情绪却是未知因素,鉴于投资者买家所占比例较大,他们可以左右新建公寓市场是飙升还是停滞不前。
 
多伦多Veritas投资研究公司的首席执行官Anthony Scilipoti表示,投资者最想要的是市场价格飙升带来的巨大收益,如果新建公寓市场的价格没有上涨,哪怕是市场停滞不前,也会导致一些投资者因此感到失望,因此,投资者情绪恶化堪称是公寓市场最糟糕的情况。
 
Scilipoti称,如果新投资者认为多伦多公寓市场价值增长潜力不足,他们可能会大量撤离市场,并带走多伦多房市最大的热钱源。如果大量购买公寓楼花的投资者因为不堪重负而在项目完工交付后便开始将所购公寓挂牌上市,那转售公寓市场也会因此库存增加,从而会受到不利影响。
 
Scilipoti称,如果接下来仍有买家愿意入市并乐意花更多的钱购买这些公寓,那多伦多公寓市场的泡沫会继续存在,但是如果市场价格不再上涨,那新买家就会持观望态度,并且只要价格不上涨,他们就会一直观望下去。



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