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北京收紧中国海外投资 中国买家远离加拿大酒店
Chinese buyers avoid Canadian hotels after investment rule changes





《环球邮报》4月23日发表的一篇文章称,北京打击海外投资导致许多中国公司停止大量收购加拿大酒店。
 
中国实体曾是给加拿大酒店行业带来希望的大金主,但他们现在已经不再是加拿大酒店的主要买家。根据商业地产经纪公司高力国际集团(Colliers International Group Inc.) 提供的数据,在加拿大酒店市场去年完成的收购交易中,涉及外国买家的交易只占到约6%。这与2017年约40%的占比相去甚远,在那一年与香港有关联的投资集团Leadon Investment花$11亿元收购了一批加拿大酒店,其中包括卡尔加里、多伦多和维多利亚的三角洲酒店(Delta Hotel)。


 
去年的外资收购加拿大酒店活动与2016年相比也有明显降温,当年涉及外国买家的交易占到加拿大酒店市场完成的收购交易总量的67%。在2016年,香港的Bluesky Hotels and Resorts Inc.公司花$21亿元收购了InnVest旗下的加拿大酒店资产。

高力国际酒店部门的执行总经理皮拉尼(Alam Pirani)称,规模较大的外资收购加拿大酒店交易实际上已经枯竭,他认为在中国以及其他亚洲国家仍有许多投资者在关注加拿大,但这些投资者往往都是较小的投资者。
 
虽然中国公民每年的个人换汇额度长期以来一直保持在$5万美元,这也是中国当局限制公民在境外购置房产的措施之一,但实际上相关规则一直没有得到严格执行。但从2017年开始,中国政府就对外汇交易提出了一系列新要求,并会对违规使用资金的做法处以重罚。在2017年之前,中国公民通过智能手机就能完成换汇,而现在银行要求换汇人递交书面申请,并且必须在里面写明换汇原因,以及将于何时使用这些外币。此外,新规还要求换汇人对外币的使用负责,如果他们被发现不当使用这些外币,比如用于在境外购置房产,中国当局可能会禁止他们换汇长达三年。除此之外,因为中国政府力图控制房地产行业的高额债务,中国投资者在去年也越来越难以获得房地产贷款。



全球房地产服务公司Cushman & Wakefield在去年最后三个月进行的2019年中国境外房地产投资者意向调查(2019 China Outbound Real Estate Investor Intention Survey)发现,在2019年,有84%的受访者有意将自己购置境外房地产的资金维持在和2017年相同的水平或是低于2017年的水平。

此次调查还发现,有65%的受访者因为中国当局限制资本外流的措施而受到“显著或严重影响”,该比例比2017年调查中的50%有所增长。此外,有60%的受访者表示,他们认为中国当局的限制资本外流政策在今年不会放宽,与此同时,有59%的受访者表示,他们认为中国的房地产贷款条件不会改善。

在北京于2017年加大对境外房地产投资的限制,并且诸如中国保险巨头安邦保险集团(Anbang Insurance Group)和中国国有能源公司中海油(CNOOC Ltd.)等大企业的境外投资都栽了大跟头后,中国企业对加拿大商业地产的投资金额便未曾超过$1亿元。
 
阿尔伯塔大学(University of Alberta)中国研究所的数据显示,去年,中国投资者在加拿大的投资减少了47%,在全球的投资减少了40%。


 
阿尔伯塔大学中国研究所所长霍尔登(Gordon Houlden)表示,中国投资者在加拿大的投资降幅更为明显,他认为加拿大的吸引力现在之所以会出现下降,部分原因是因为过去进行的一些收购交易情况并不乐观,特别是能源领域的部分收购交易引发了监管关注。

由于财务问题越来越严重,中国政府在2018年初接管了安邦保险,安邦保险集团原董事长吴小晖(Wu Xiaohui)因犯集资诈骗罪、职务侵占罪数罪并罚,被判处有期徒刑十八年,剥夺政治权利四年,并没收财产人民币105亿元。安邦保险亦被迫出售其位于温哥华市中心的Bentall Centre写字楼,该写字楼是安邦保险在不到三年前刚斥资逾$10亿美元购入的物业。此外,中海油以$150亿美元收购加拿大油砂运营商尼克森公司(Nexen Inc.)的交易也普遍被认为是失败的。
 
尽管在加拿大的商业房地产市场中已经难觅中国大型投资者的身影,但涉及中国资本的酒店收购交易仍然存在。据高力国际称,在去年,Chunghwa Investment公司就以约$3700万美元的价格收购了温哥华的大都会酒店(Metropolitan Hotel)。


 
尽管如此,中资的投资金额一直都很低。据高力国际称,加拿大酒店的国内和国外投资总额已经从2017年的$35亿元降至去年的$15亿元。
 
皮拉尼并不认同中国房地产投资者是因为在加拿大的其他中资收购交易表现不佳才远离加拿大酒店。

他称,他从未见过比现在更有利可图的投资时机,他认为这完全是买家自己所做的决定,是因为他们现在不想处置资产。
 
多伦多和温哥华因为倍受企业和居民的青睐,在过去近十年的时间里,这两个城市的商业地产需求一直很旺盛。与此同时,经济活动的增加亦驱使这两个城市的办公室空置率降至历史最低水平,并推动了住房需求。
 
据高力国际预计,今年加拿大酒店的投资额将达到$15亿至$20亿元,其中大部分交易都将由国内企业完成。与此同时,有更多人对像安省伦敦、卑诗省基洛纳和魁北克市这样的小型市场感兴趣预计也将有助于促进当地的销售活动。



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