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加拿大的房屋收益远超美国,但这都是债台高筑的结果
Canadian Housing Beats U.S. By A Mile, And All It Took Was Outrageous Debt





《赫芬顿邮报》7月7日发表的一篇文章称,说到房屋财富的增长,加国人士至少要领先其南部邻居二十年。
 
虽然加拿大近来的房价涨势已经不那么惊人,但加拿大房地产网站Better Dwelling对房价指数所做的分析显示仍然得出了一些令人瞠目的数字。
 
Better Dwelling网站将加拿大三个最大的都市区——多伦多、蒙特利尔和温哥华与四个美国城市的房价指数做了分析比较,这四个美国城市是加国人士一直喜欢拿来作对比,并且经济活力十足的城市,它们分别是纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图。


 
分析比较结果显示,自2001年1月以来,即便是加拿大房价涨幅最弱的房地产市场,也将美国房价涨幅最强的房地产市场甩在了身后。
 
在加拿大三大都市区中,蒙特利尔房价涨势最弱,当地房价并没有像多伦多和温哥华那样一飞冲天。但尽管如此,蒙特利尔的房价涨幅仍比美国房价涨幅最强的城市洛杉矶高出5.4%。


 
与纽约相比,蒙特利尔的房价涨幅则高出84%。Better Dwelling网站指出,尽管蒙特利尔的房价涨幅比西雅图高出27%,但美国已经将西雅图列入易于出现房市泡沫的城市名单,而蒙特利尔在加拿大仍是榜上无名。
 
但是,蒙特利尔的房价涨幅与温哥华相比仍是小巫见大巫,自2001年初以来,温哥华的房价涨幅比洛杉矶的房价涨幅高出75%。相比纽约,温哥华的房价涨幅更是高出207%。
 
Better Dwelling网站在对这些城市的房价指数进行分析比较时,是随机选择了一个时间点——本世纪初。
 
但是,如果随机选择其他的时间点,可能会得出不同的结果。例如,在上世纪90年代,纽约的房价涨幅可能超过加拿大城市的房价涨幅,那么,对上世纪90年代的房价指数进行分析比较,可能会得出截然不同的结果。

尽管如此,上述分析比较数字仍告诉我们,自本世纪初以来,加国人士的房屋收益远高于美国居民。但是,令人担忧的是,加拿大的高房屋收益都是拜高负债所赐。
 
自美国房地产泡沫在十多年前破裂以来,美国家庭一直在降低杠杆风险,减少他们所持的债务总额。


 
但在加拿大情况却并非如此,在今年第一季度,加拿大家庭债务与可支配收入比达到178%,创下历史新高。这个数字也高于美国房地产泡沫破裂前的家庭债务水平。虽然美国和加拿大衡量家庭债务的标准有所不同,但根据美国的标准进行调整后,加拿大家庭目前的债务水平仍然高于美国房地产泡沫顶峰时期的家庭债务水平。
 

 
从上面的图表就可以看出,加拿大家庭现在的债务水平已经超过美国顶峰时期的家庭债务水平,这也使得国际货币基金组织(International Monetary Fund)深信当前加拿大的房地产市场风险已经超过美国。
 
目前,加拿大负债家庭的数量越来越多。在1999年,加拿大只有三分之二的家庭背负债务。但据金融服务公司Edward Jones最近公布的一份报告显示,在2018年已经有四分之三加拿大家庭身背债务。


 
Edward Jones的报告指出,需要明确的是,并非所有加拿大家庭的债务风险都在升高,最令人担心的是加拿大某些经济群体的家庭债务水平上升最为明显,其中包括年轻家庭,有成年子女和父母同住的家庭,以及生活在草原省份的家庭。

朝着正确的方向前进
但是,加拿大也有一些好消息传来,那就是自从各地政府开始实施各种旨在降低房价的政策(例如多伦多和温哥华地区实施外国买家税,以及收紧房贷压力测试等)后,加拿大的家庭债务增速已经有所放缓,全国大部分地区的房价增速也呈现减速。
 
由此导致的结果是,尽管温哥华房市看起来有点吓人,但加拿大整个金融系统仍然让人放心,由于家庭债务水平一直居高不下,国际清算银行(Bank for International Settlements)多年来一直将加拿大列为银行业危机最高的国家,但是,最近的评估显示加拿大的危机程度已经大幅下降。
 
所以,我们在准备背负更多债务时,或许应该三思而后行。至少,在你下次进入房市时,尽量不要陷入竞标战。因为我们的钱包可能负担不了更多购房债务了。



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