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疫情导致加拿大大城市房租下调的压力增大

Pandemic puts downward pressure on residential rents
来源: 大中报 侯东南


 
(大中报/096.ca讯)加拿大环球邮报日前发表了Matt Lundy的一篇文章,称COVID-19疫情的蔓延抑制了租客的需求,有越来越多的迹象表明,住宅租金的上涨正在放缓,尤其是在多年来一直被负担能力问题困扰的大都市。

最近的各种数据显示,多伦多和温哥华的租房叫价下跌或保持稳定,都取决于出租单位大小。其中,公寓在租赁供应中占比越来越大,震荡尤为明显。

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根据研究公司Urbanation提供给环球邮报的数据显示,5月上半月,大多伦多地区出租公寓的月租中位数为$2,200元,比去年同期下降了4.3%($100元)。签约租赁的数量暴跌42.5%,但新上市房源的却上升了7%,原因是一些公寓竣工之后,投资者因为Airbnb 市场萎靡,不得不改为寻找长期租户。

Urbanation总裁Shaun Hildebrand 认为现在需求和供应正朝着两个不同的方向发展。

需求不可能很快就会回升。由于疫情的影响,移民人数大幅下降,使租房需求的一个主要来源被切断。专上学校可能会在秋季继续进行网络教学,让学生们留在家里陪着爸爸妈妈。与房主相比,租房者受到失业的影响尤为严重,这可能影响他们寻求更低租金的房屋。。

同时,尽管短期内建筑业出现停顿,但今年多伦多和温哥华地区将有数万套租赁单位和公寓单位竣工,随着需求的冷却,稳定的住房供应量将得到满足。

此外,随着入境旅游的紧急叫停,Airbnb等短租平台上的许多房东被迫将单位租给长期租户,大大增加了供应量。Urbanation表示,仅4月份GTA地区新上市的带家具的公寓(曾是短租房的代表)比一年前激增了91%。

所有这些因素都凝聚在一起,对租金价格形成了压力。

Capital Economics的加拿大高级经济学家Stephen Brown在最近的一份客户报告中称主要城市的租金似乎正在快速下降。他预计多伦多和温哥华的租金似乎可能至少下降5%到10%。

对于这些地区的租房者来说,这将提供一个受欢迎的喘息机会。这两个地区多年来一直以来都存在着的特建房乏善可陈、空置率低和价格飙升,导致租户相当沮丧。

在多伦多地区,根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的数据,2019年多伦多地区的典型两居室出租公寓的租金上涨了6.5%,达到每月1562元,为近二十年来最大的百分比涨幅。在温哥华地区,典型两居室出租公寓的费用上涨6%,达到每月1748元。新上市房源的叫价也大幅上涨。

高档公寓的价格也特别昂贵。去年多伦多地区典型两居室的月租价为2476元,温哥华地区的典型两居室月租价仅2000多元。

Hildebrand 称许多现在即将完工的公寓都是四五年前售出的,当时的价格要低得多。相当一部分买家是投资者,他们想把单位租出去。他认为对于那些付了一大笔首付的人来说,有足够的回旋余地来降低租金,同时保持正向现金流。



Hildebrand 表示这些公寓的所有者是个人投资者,并非专业的管理公司,他们的目标是尽快支付他们的贷款。

但对于高杠杆的投资者来说,目前的租房环境是有风险的。Realosophy Realty经纪公司的总裁John Pasalis认为多伦多地区有很多人透支了自己的购买能力去购买多处房产。

Pasalis 表示这些投资者在一年前,不在乎是否出现负现金流,哪怕每月亏500,600,700元,也问题不大,因为公寓每年升值10%以上。但是在经济衰退的时候,就不能在出租公寓上有负现金流。这样很快就维持不住。

来自Capital Economics的Brown 很惋惜地表示一些投资者可能会被迫清算他们的公寓,这可能会对转售价格造成压力。

他认为由于房地产投资者将其价格预期建立在租金持续强劲上涨的基础上,这对房价来说是一个很大的风险。

Hildebrand 指出特建房租赁市场是另一回事。到目前为止,GTA地区的公寓单位租赁价格与疫情流行前相近。预计今年将有约2400个特建房单位竣工,仅是公寓市场预期的一小部分。考虑到许多租房者希望住在有专业管理的大楼里,需求量应该不会太大。

Hildebrand 称租赁速度有所放缓,但并没有完全消失,仍有公寓单位在上市出租。

 



 

 

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