COVID-19福利政策的结束将如何影响加拿大的房市？

 

 

（大中报/096.ca讯）加拿大环球邮报日前发表了一篇专栏作家Robert McLister的观点文章。他是intelliMortgage的贷款规划师，也是RateSpy.com的创始人。他认为加拿大的房市正面临着两个显而易见的问题：其一，明年可能会有较高比例的人面对贷款违约；其二，没有人知道这个“比例”会有多大。

我们知道的是：贷款延期支付和政府福利计划让住房保持了活力。没有它们，我们就不会看到今年夏天创纪录的房价。

 

但大多数政府福利和延期支付都计划在今年最后一个季度结束，这就产生了一个问题：有多少加拿大人会因为无力支付贷款而不得不抛售房屋？

 

不再延长

一直以来，人们都在猜测政府是否会进一步支持陷入困境的借款人，但至少有五位贷款机构高管表示，到了10月也就是当延期申请正式结束时，他们将更不愿意向借款人抛出救生圈。《环球邮报》没有透露这些贷款机构的细节，因为他们无权就此事公开发言。

 

大多数银行已经同意接受延期申请至9月30日。在那之后，如果人们不能及时支付贷款或出售，他们就会面临失去房屋的风险。尽管，贷款机构和贷款违约保险公司仍会根据具体情况帮助一小部分借款人。

 

当贷款延期结束时，加拿大抵押贷款和住房公司 （CMHC）推测，高达2%的投保贷款可能“出现损失”。为了说明这一点，在20世纪80年代初，我们看到仅有超过1%的借款人陷入欠款，也就是所谓的90天拖欠。这是加拿大迄今为止的最高纪录。

 

国家银行金融分析师Gabriel Dechaine在一封电子邮件中假设90%的延期付款的借款人恢复正常，10%的借款人出现付款障碍（即无力支付），那么欠款率会接近2%。他认为W型复苏和经济的再次全面封锁才会出现这种糟糕的情况。

 

他怀疑，更有可能的情况是缓慢的复苏将导致接近5%的贷款延期者会违约。这可能会使90天欠款率从0.24%提升到0.9%或0.95%。这与加拿大央行对明年下半年欠款率0.8%的“悲观”情景预测相差无几。央行表示“银行法拍情形可能会比欠款率低很多”。

 

在产油区，住房问题的后果将更加严重。CMHC的数据显示，以艾尔伯塔省为例，有21%的借款人延期支付贷款，而安大略省和卑诗省分别只有10.1%和11.1%。

 

疫情发生半年后，全国的平均水平大概还在13%-14%。

 

有多少房屋可以上市？

绝大多数延期付款将在10月前结束。很少有分析师预计今年会出现大量的恐慌性房屋销售。这对我们的经济和房产业来说是个好消息。

 

CMHC的首席执行官Evan Siddall在最近的一条推文中表示：“延期悬崖”现在并不令人担心。

 

有相当一部分失业的房贷延期者会在贷款人或保险公司逼迫他们出手之前卖掉。其余的大多数人有充足的资产，他们不会想失去它。

 

另一些收入中断的贷款人则会保留自己的房屋，靠信贷或储蓄生活，直到他们的收入恢复。

 

加拿大房地产协会（CREA）高级经济学家Shaun Cathcart指出，目前住房库存处于16年来的最低点。如果全国房屋库存持续紧张，被迫卖房者对变现的需求旺盛，将缓冲价格影响。如果上市量激增，那就是另一回事了。

 

有一点值得注意的是，消费者信用报告机构TransUnion表示，83%的推迟支付贷款的人是信用优秀或极佳的客户。这意味着信用评分在720分以上，这与违约率远低于1%的历史相关。

 

最大的不确定因素是失业率会维持在多长时间。7月份，失业率为10.9%，但根据作者在Ratespy.com上的经济学数据库研究得出，如果我们想控制贷款违约，失业率必须降到40年平均水平8.23%以下。如果你相信普遍预测，这可能需要明年全年的时间来恢复。不过话又说回来，这要看从现在到那时，政府又预留了多少资金用于经济纾困。

 

预计2021年的法拍情况

在这个国家，确定每年有多少人失去住房并不是一件容易的事。加拿大统计局不公开发布这些数据，抵押贷款和住房公司CMHC也不公开。但我们可以拼凑出一些线索。

 

Teranet表示安省法拍屋（包括银行强制拍卖，即贷款人在借款人违约后出售房产）上一次在金融危机后达到高峰，2009年为10762户安省家庭。

 

按人口推断，2009年全国约有27 700起法拍屋。同时，在这一年的高峰期，安大略省有0.43%的借款人拖欠了90多天（欠款）。

 

如果我们假设明年某个时候欠款率将达到0.95%，正如Dechaine 所说的那样是有可能的，那么理论上我们将讨论在2021年中期开始的12个月内，有多达61,000套房屋进入市场。这还不包括那些在法拍之前就卖掉的人。请记住，这些都是非常粗略的估计，因为每个省的实际经济和就业情况会有所不同。

 

需要注意的是，根据CREA的数据，2019年，加拿大房市的新上市量为81.8万套。而这还不足以让市场远离紧缩。

 

如果说上文所述60,000宗强制拍卖（占去年上市量的7.5%）没有使我们进入一个全面的买方市场，那么它肯定会使抢offer大战和房屋价格趋于平缓。这是以2009年做一个参照模拟；诚然，它远不是一个完美的模拟。

 

首先，这次经济衰退中的失业者与租房者不成比例。这也是这次法拍高峰期可能分别减少的原因之一。而这一切只是粗略的计算。

 

不过，不管怎么减少，我们都应该做好准备，密切关注2021年的贷款违约情况。

 

但如果现有的数据和住房在历史性失业中有恢复的迹象，则没有必要恐慌。