没有迹象表明加拿大房地产市场有“房源危机”

 

 

（大中报/096.ca讯）：环球邮报发表Joshua Gordon的文章指出，如果您关注多伦多和温哥华的房屋市场，那么您肯定会听到这样的说法，即两个城市面临房屋负担能力的挑战来自房源供应，常见的抱怨包括缺乏新住房，严格的监管和有缺陷的房屋分类。

 

这种“供应”说辞似乎被无数次的重复了，但是并没有有力的证据支持。

 

来给大家看看这些不太充分的证据。首先，自2010年代初以来，两个城市房源的供应监管框架均未发生重大变化。然而，自2010年以来，这两个城市的基准房价已上涨了很多，温哥华为75％至多伦多为115％。如果供应方面没有重大监管变化，则表明房价上涨只反映了需求关系等式的一边。

 

 

第二，新住房建设率多年来一直保持很高水平。事实上，从2015年到2020年这段房屋市场的低迷期，温哥华的房屋竣工数量超过了之前五年中的任何一年。在多伦多，最近几十年的房屋竣工率仅名列最近几十年的第二位，仅次于2000年至2004年。

 

这种广泛的模式也适用于租赁办公楼。例如，温哥华从2015年到2020年五年内收到的租金超过了之前15年的总和。与此同时，多伦多的租房步伐也是1990年代初以来最快的。

 

与其说是供应不足，不如说是一个巨大的需求力。加上超低利率信贷，外国人所有权，投机倒房和以前强劲劳动力市场产生的高租金需求。

 

第三，多伦多和温哥华周围的卫星城市房价都出现了急剧上涨，尽管这些地区的监管机制并不严格，地理区域房源也不紧俏。这表明，无论有何规定，面对强大的需求压力，房价都可能急剧上涨。

 

第四是房屋种类问题。所谓的YIMBY（“yes in my back yard，在我家后院”）活动家的普遍主张是，独立屋是住房负担能力不足的主要原因，因为它占地大，使得可开发的土地减少，从而推高了土地和房价。但是，加拿大人对独立屋的热衷与城市的承受能力之间没有明确的关系。如果有的话，拥有独立屋比例最高的加拿大城市的可负担压力最小，这与假设的正好相反。的确，温哥华是加拿大城市中独立屋比例最低的，而多伦多列居第四。


 

当然，这种模式之所以存在，并不是因为独立屋可以改善房屋负担能力。相反，是因为强劲的需求导致密集的住房格局和更高的价格。

住房的种类基本上与城市地区的负担能力大小无关。 这就是为什么香港和曼哈顿即使没有独立屋，仍然买不起房的原因。同样，伦敦和斯德哥尔摩等“缺乏中产阶层住房”典范的房价也让人难以承受。

 

这些昂贵城市之间的共同点是房屋需求超强，原因完全不是住房类型的不同，这是推动房价上涨的最明显标志。

 

在同行评价中有几篇文章记录了需求因素与多伦多和温哥华房价之间的联系，特别是加上外国人所有权和倒房投机的推波助澜。但是，强调房源紧缺论点的倡导者驳斥或忽略了同行评审的研究。实际上，房源紧缺的论点如此微弱，以致于在该领域进行了数年研究之后，笔者还没有见过一篇经过学术界同行评审的相关文章，记录了加拿大房源紧缺因素与住房负担能力之间存在实质关系。

 

那么，为什么这种争论如此循规蹈矩呢？因为有关房源紧缺的论点对有权势的人很有用。

 

房源紧缺的论点促成两件事。一是可以抑制买方的购买行为，能帮助调节市场，降低房价和租金，同时可为那些试图假装关心中产阶级负担能力的政府提供遮盖。对于寻求获得各种优惠政策的开发商，这是一个有用的武器，包括市政府的重新分区规划，可带来意外的土地升值。

第二，房源紧缺论点背后的既得利益是不可否认的，因为这是一个庞大的、数十亿的利润。为什么要让讨厌的事实成为障碍？因为有利益驱使，那些有利可图的Twitter盟友就想通过不断地洗脑把这种观念变成一种事实。

 

但是，住房负担能力也会将决策者要么带入歧途，要么利用不断的叙述来转移公众的注意力，影响他们采取实质性行动的程度。所以，有时需要有拨开迷雾揭露真相的勇气，让所有人都能从中受益。

 

* Joshua Gordon是西蒙·弗雷泽大学（Simon Fraser University）公共政策学院的助理教授。