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购买第二处房产时要考虑的策略



 
(大中报/096.ca讯) 环球邮报发表了Tim Cestnick有关投资三种常见的第二类房产的文章:乡村别墅、收入房产(入息屋) 和美国房地产。  Tim是,FCPA、FCA、CPA(IL)、CFP、TEP,他是 Our Family Office Inc 联合创始人兼首席执行官 。

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别墅物业

如果您在过去 18 个月内一直在寻找乡村地区房产,您就会知道价格已大幅上涨。
 
作者认为, 他第一个观察是别墅和度假小木屋是一种情绪化的东西。有时,情感决定胜过财务决定。如果您想购买一个地方,可能与小别墅相关的回忆和经历,而这些前景,可能会超过今天购买的财务考虑。这可能没问题——只要你没有让自己陷入困难的财务状况。
 
如果您打算在家庭中保留别墅小屋多年,明智的做法是制定一个协议,一旦所有权转移给孩子,将指导家庭成员之间共享别墅。这种类型的协议对于别墅业主就像股东协议对于企业主一样。它将指导有关维护成本、维护责任、访客使用、何时出售财产等方面的决策。
 
度假屋通常可以作为主要居所,因此当您出售、转让房产或去世时,您可以将房产的任何收益避税。但是您应该拜访税务专业人士来讨论这个问题。 

 
入息物业

也许您听说过创收物业是一种“理想”的投资。 首字母缩略词 IDEAL(Income, Depreciation, Equity, Appreciation, Leverage) 代表: 
 
收入Income:出租房产将产生可以完全替代或简单补充其他收入来源的收入——而这种收入为申请多种类型的税收减免打开了大门。
 
折旧Depreciation:如果您拥有入息屋,您可以通过申请资本成本补贴(CCA 或折旧)来抵扣部分收入以用于税收目的——可观的扣除额相当于您的未折旧成本的 4% 至 10%。每年的财产。如果您稍后出售该物业以获得可观的利润,您可能需要收回(包括在您的收入中)过去申请的一些 CCA,因此请咨询税务专家。
 
净资产Equity:如果你借钱买房,这有点像强制储蓄计划。随着您支付的每笔抵押贷款,您欠银行的金额会减少,因此您在房产中的权益会增加。
 
升值 Appreciation:预计资产会在长期内升值。毫无疑问,有些年份会比其他年份好,有些年份可能会出现价格下跌,但从长远来看,随着房地产价格上涨,预计您的净资产会有所提高是合理的。
 
杠杆Leverage:没有多少资产可以用借来的钱购买到与房地产相同的程度。在投资收益型房产时,借入成本的 75% 的情况并不少见。这使您可以使用 OPM(其他人的钱)随着时间的推移为自己创造财富。

 
美国房产

如果您想在美国购买房产,您应该获得一些税务建议。 您会希望在您过世时避免缴纳美国遗产税,因此设立信托来获得该财产可能是有意义的。
 
您还应该对美国的“实质性存在测 substantial presence test”进行了解,如果您在美国呆的时间太长,这可能会要求您在边境以南提交纳税申报表,这可能会使您的生活复杂化——尽管在大多数情况下您不会 必须提交不止一份美国税表——8840 表,“外国人更密切联系例外声明”——它只是向美国国税局确认您与加拿大有更密切的联系,不需要提交完整的美国纳税申报表 .
 
最后,如果您打算在一年中的任何时候出租您的美国房屋,这会导致边境两侧的许多其他税务申报要求,您应该与税务专家讨论这些要求。 

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