院子里加盖后巷屋会降低你房产的价值吗?
Can laneway house affect property value?
来源: 大中报 金夕
随着温哥华近期兴起在家庭后院建造后巷屋的热潮,该市收到大量此类建筑的申请。但UBC大学近期一项有关后院物业的研究却遭到业内人士的审视。
Laneway houses built back at single family home’s backyard have gained popularity in Vancouver as applications to build the infill form of housing soar. But a recent UBC study on laneway houses faces industry scrutiny.
UBC Sauder商学院最近发表在《城市经济学杂志》上的一项学术研究强调了不同社区的人们对后巷屋(温哥华已成为这类流行填充式住宅的零头)看法的差异。
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该研究于 11 月发布,吸引了很多媒体和当地的关注,因为该研究着眼于对新颖的后巷屋概念,以及它在城市中所扮演的角色。这些房屋建在独户院子的后面,根据地块的大小,大小从 600 到 1,200 平方英尺不等,自 2009 年合法化以来,该市收到了大约 5,000 份申请。现在有后巷屋的房屋占温哥华总销售额的 4%,高于五年前的 1%。
在分析2012 年至 2017 年间后巷屋及其附近房屋销售的数据时,该学术研究发现,后巷屋对温哥华大部分地区的房屋最终售价没有影响。
但在拥有更昂贵房屋的西侧社区,可能存在显着差异,距离有后巷屋的地段 100 米内的房屋售价比附近没有后巷屋的类似房屋低 5%。
研究人员确定,后巷屋降低了较富裕地区的邻近房产价值,因为人们可能担心额外的密度会给停车和学校等便利设施带来更大压力,而其他人则不喜欢后巷屋能看到他们的后院,他们认为这可能会限制户外空间的享受。
“人们似乎更愿意为了避免侵犯隐私付出代价,”不列颠哥伦比亚省的两个大学之一的托马斯•大卫杜夫 (Thomas Davidoff) 说。
大卫杜夫教授表示,研究结果表明,该市不该为了替补“缺中间层住房空缺而干这种傻事,因为这么做会影响房地产价值。
但其他熟悉后巷屋的人——房地产经纪人、建筑商和业主——表示,他们对后巷屋是否真会如此影响房存在质疑。而且,即使有影响,也可能是有益的。 “非常了不起的是,他们能够为住房成本的快速上涨找到一种社会疗法,”倡导后巷屋理念的公司 Smallworks 的创始人杰克弗莱开玩笑说。
但他更严肃地补充说,研究似乎认为,降低高档社区的住房价值似乎不是一件好事,这并非每个人都认同的观点。
“当你听到这种论调时,它显示了雄厚的财富是如何能阻碍社区建设。”
但他还有许多其他人也表示,对后巷屋的负面看法似乎不断消失。
卑诗大学社会学教授盖伊•斯泰克洛夫 (Guy Stecklov) 在他家后面靠近 20 大道和华莱士街的地方建了一栋后巷屋时,也发现了这一现实。
“我没有听任何人抱怨过。,”Stecklow 教授说,他在一年半前为他的母亲建造了这所房子。 “在很多情况下,它增加了旧地域的吸引力。”他希望能进一步为地域增添色彩,使巷道更引人入胜,而不是给人添堵。
Greg Birch 的公司 Silvercrest Custom Homes 于 2015 年开始将后巷屋纳入其投资组合,他表示,他发现附近的人们非常愿意接受后巷屋。
“我没有看到任何狂降价的现象,”伯奇先生说。
如果人们对后巷屋有疑问,那就是建造后巷屋本身的价格问题。
大卫杜夫教授表示,研究表明,在东侧建造后巷屋可以收回成本——通过在房产出售时提高价格——但在西侧则不然。那些想要整个院子都属于自己的人会为此支付与其他买家购买带巷道的房子一样多的费用。
Pospichil 先生说,他的销售记录显示,有后巷屋的房屋售价高于没有后巷屋的房屋,“但其建筑成本却高于增添价值。”
但建筑商坚信会有财务正流。他们说,增加了后巷屋的房产的最终售价会超过建筑成本。
后巷屋在房屋出售之前就可以开始获利了。 Birch 先生在邓巴地区建造的一栋后巷住宅为主屋的业主赚取了 3,100 元的租金——相对于大约 350,000 元加消费税的建筑成本而言,这是一个可观的回报。 (温哥华几乎所有的后巷屋都是出租的——因为这是该市最初允许的,希望提供额外的出租存量而不是更多的购买选择。)
TSL Homes 的 O’Flynn 先生也非常看好后巷屋价值。就建造后巷屋的 350,000 至 450,000 元成本,他可以收取的租金远高于该投资的抵押贷款。
“这是一项永远不会失算的投资——它会一直上涨,”他说。
奥弗林先生说,尽管有这种潜力,但他的公司在两年前停止建造后巷屋,因为该市的许可制度给他们带来很大麻烦。
这似乎是该行业的普遍存在的问题,因为后巷屋的建筑许可已从 2018 年的高点 736 降至 2021 年的 293(截至 12 月中旬)。
但是后巷屋仍是非常吸引人的物业,部分原因是许多人建造它们并非严格出于经济原因,而是为了帮助父母或孩子解决住房问题。
尽管如此,房地产经纪人 Pospischil 先生说,想建造后巷屋的业主并不占多数。
“后巷物业在温哥华仍不常见。巷道非常适合那些想要它的人,但有多少买家属于该类别?大多数购房者还是想要户外空间。”
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