多伦多91层地标公寓The One暴雷，即便有开发商接管，楼花买家仍无法立即脱身
The buyers are stuck after The One, a 91-story Toronto luxury tower is under receivership
来源: 大中网/096.ca 王飞
（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说， 买了多伦多超高层酒店公寓项目“The One” 楼花的人们绝对想不到，当初这座号称“地标”的91层超高层豪华公寓会烂尾。
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由于成本超支和债务违约，The One的开发商 Sam Mizrahi 被迫接受法院指定的破产管理，该项目多年来一直落后于计划进度，而The One楼花的买家却无法取回定金。
10月18日，安省高级法院任命Alvarez & Marsal （加拿大）公司为接管方，管理Mizrahi 开发集团及其相关公司的所有资产，包括位于多伦多Yonge和Bloor街西南的公寓、酒店和零售商铺的塔楼开发项目。Alvarez & Marsal将获得3.15亿元资金用于继续建设。
这意味着楼花买家无法拿回他们的钱。根据《环球邮报》查看到的一份楼花合同副本显示，只有当Mizrahi开发集团在2028年1月之前没有完成这座超高层公寓时，他们才有权要求退还定金。
楼花定金受到严格保护，即使开发商破产也不能成为退还定金的理由。LegalClosing.ca 的多伦多房地产律师莫里斯（Mark Morris）说："建筑商破产并不符合退还定金的条件。"
然而，有过买家拿回定金的先例，Cresford开发公司在 2020 年开发的三个多伦多公寓项目就是如此，但这样做的前提是需要将项目出售给接管方。目前，The One仍由Mizrahi和Jenny Coco共同拥有。
The One 的现状让楼花买家无所适从，也加剧了不确定性。直到上周，该项目许多单位的楼花买家还不知道工程已经严重延期，现在预计要到 2025 年底才能完工。
房地产经纪苏莱曼（Rahim Suleman）在给《环球时报》的一封电子邮件中写道："大量楼花买家（包括我自己的客户和朋友）都不知道情况会如此严重。我所告知的那些人都表示震惊和难以置信，因为开发商没有任何关于施工延期的沟通。"
The One 最初设计为 85 层高，底层为酒店和零售商铺，如苹果旗舰店。根据提交给安省高等法院的法庭文件显示，The One 的 416 套公寓单位中约有 80%（即346套）已经售出，总收益达 6.75 亿元。
截至2023年8月31日，The One仍有70套公寓单位未售出。
法庭文件指出，该项目已经累积了超过12.3亿元的债务（包括利息和费用），并已经到期，并应当全额支付。
“The One”自2015年宣布推出以来，一直面临着各种挑战，包括建筑高度、建筑许可，以及疫情管制期间的暂停施工。
虽然公寓项目的建设仍在继续，主要贷款机构也同意再垫付 3.15 亿元作为破产管理的一部分，但项目现在面临的建设环境更具挑战性。
法庭文件中提到了这些挑战，接管方在一份报告中解释说："在过去几年里，与许多其他大型建筑项目一样，The One项目也面临着各种经济逆风，包括受到新冠疫情的影响、供应链中断和意外停工等等。这些因素与其他因素一起导致了建筑材料超支和施工时间延长。"
承包商和劳动力亦开销飙升，The One 的债务支出也大幅上升。2019 年项目引入高级放贷机构（senior lender）时，The One申请了5.65亿元的贷款，每年支付9%的利息。2021 年，贷款规模再追加 6700 万元，追加部分的年利率为 12.5%。
此后，这两笔贷款的利率都大幅飙升。由于 The One 没有遵守贷款时的某些承诺，如在 2021 年 3 月前完成商业部分的建设，5.65 亿元贷款的年利率现在上浮到 21.5%，追加那部分贷款的年利率现在为 25%。
后来，The One 还向高级放贷机构借了更多的钱，第三笔贷款为 3.25 亿元，年利率为 9%。现在，仅这三笔债务的利息费用每年就高达 1.67 亿元。
尽管开销上升，但楼花买家并没有被通知投入更多资金来完成项目。而建筑行业内通用做法也不允许开发商因开销超支而向现有的楼花买家收取更多的费用。
Nelligan O'Brien Payne LLP 律师事务所合伙人、该律师事务所房地产律师贝林格（Debbie Bellinger）表示，开发商永远不能回头对楼花买家说："糟糕，太遗憾了。你买早了，我们的预算超标了，建造这个项目要花费我们两倍的开销。因此，我们将取消你的购房合同，以更高的价格卖给其他人。"
律师莫里斯表示同意。他说："你不能因为建筑工程的开销增加而随意改变房价。"
不过，如果该项目由其他开发商最终完工，原先楼花销售协议可能会被终止，这将会改变情况。律师贝林格说："无论谁接手这个项目，都不一定会接手原有买家。2020 年，Cresford的三个项目被指定给其他开发商，其中两个项目已经完工，原有买家最终拿回了定金。"
与此同时，第三个项目根据《公司债权人安排法》申请了保护，该项目的接管方让最初的楼花买家选择退还定金或支付更多费用以保留自己的单位。
根据法庭文件显示，" The One "超高层公寓项目原先预计于 2022 年完工，耗资约 14 亿元。苹果旗舰店已宣布退出了该项目。这对“The One”来说是一个沉重打击，因为当初楼塔的复杂结构设计是为了吸引苹果旗舰店入驻。截至今年10月初，混凝土柱和墙壁只浇筑到了 40 层，接管方现在估计开发成本将高达 20 亿元。
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由于成本超支和债务违约，The One的开发商 Sam Mizrahi 被迫接受法院指定的破产管理，该项目多年来一直落后于计划进度，而The One楼花的买家却无法取回定金。
10月18日，安省高级法院任命Alvarez & Marsal （加拿大）公司为接管方，管理Mizrahi 开发集团及其相关公司的所有资产，包括位于多伦多Yonge和Bloor街西南的公寓、酒店和零售商铺的塔楼开发项目。Alvarez & Marsal将获得3.15亿元资金用于继续建设。
这意味着楼花买家无法拿回他们的钱。根据《环球邮报》查看到的一份楼花合同副本显示，只有当Mizrahi开发集团在2028年1月之前没有完成这座超高层公寓时，他们才有权要求退还定金。
楼花定金受到严格保护，即使开发商破产也不能成为退还定金的理由。LegalClosing.ca 的多伦多房地产律师莫里斯（Mark Morris）说："建筑商破产并不符合退还定金的条件。"
然而，有过买家拿回定金的先例，Cresford开发公司在 2020 年开发的三个多伦多公寓项目就是如此，但这样做的前提是需要将项目出售给接管方。目前，The One仍由Mizrahi和Jenny Coco共同拥有。
The One 的现状让楼花买家无所适从，也加剧了不确定性。直到上周，该项目许多单位的楼花买家还不知道工程已经严重延期，现在预计要到 2025 年底才能完工。
房地产经纪苏莱曼（Rahim Suleman）在给《环球时报》的一封电子邮件中写道："大量楼花买家（包括我自己的客户和朋友）都不知道情况会如此严重。我所告知的那些人都表示震惊和难以置信，因为开发商没有任何关于施工延期的沟通。"
The One 最初设计为 85 层高，底层为酒店和零售商铺，如苹果旗舰店。根据提交给安省高等法院的法庭文件显示，The One 的 416 套公寓单位中约有 80%（即346套）已经售出，总收益达 6.75 亿元。
截至2023年8月31日，The One仍有70套公寓单位未售出。
法庭文件指出，该项目已经累积了超过12.3亿元的债务（包括利息和费用），并已经到期，并应当全额支付。
“The One”自2015年宣布推出以来，一直面临着各种挑战，包括建筑高度、建筑许可，以及疫情管制期间的暂停施工。
虽然公寓项目的建设仍在继续，主要贷款机构也同意再垫付 3.15 亿元作为破产管理的一部分，但项目现在面临的建设环境更具挑战性。
法庭文件中提到了这些挑战，接管方在一份报告中解释说："在过去几年里，与许多其他大型建筑项目一样，The One项目也面临着各种经济逆风，包括受到新冠疫情的影响、供应链中断和意外停工等等。这些因素与其他因素一起导致了建筑材料超支和施工时间延长。"
承包商和劳动力亦开销飙升，The One 的债务支出也大幅上升。2019 年项目引入高级放贷机构（senior lender）时，The One申请了5.65亿元的贷款，每年支付9%的利息。2021 年，贷款规模再追加 6700 万元，追加部分的年利率为 12.5%。
此后，这两笔贷款的利率都大幅飙升。由于 The One 没有遵守贷款时的某些承诺，如在 2021 年 3 月前完成商业部分的建设，5.65 亿元贷款的年利率现在上浮到 21.5%，追加那部分贷款的年利率现在为 25%。
后来，The One 还向高级放贷机构借了更多的钱，第三笔贷款为 3.25 亿元，年利率为 9%。现在，仅这三笔债务的利息费用每年就高达 1.67 亿元。
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Nelligan O'Brien Payne LLP 律师事务所合伙人、该律师事务所房地产律师贝林格（Debbie Bellinger）表示，开发商永远不能回头对楼花买家说："糟糕，太遗憾了。你买早了，我们的预算超标了，建造这个项目要花费我们两倍的开销。因此，我们将取消你的购房合同，以更高的价格卖给其他人。"
律师莫里斯表示同意。他说："你不能因为建筑工程的开销增加而随意改变房价。"
不过，如果该项目由其他开发商最终完工，原先楼花销售协议可能会被终止，这将会改变情况。律师贝林格说："无论谁接手这个项目，都不一定会接手原有买家。2020 年，Cresford的三个项目被指定给其他开发商，其中两个项目已经完工，原有买家最终拿回了定金。"
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根据法庭文件显示，" The One "超高层公寓项目原先预计于 2022 年完工，耗资约 14 亿元。苹果旗舰店已宣布退出了该项目。这对“The One”来说是一个沉重打击，因为当初楼塔的复杂结构设计是为了吸引苹果旗舰店入驻。截至今年10月初，混凝土柱和墙壁只浇筑到了 40 层，接管方现在估计开发成本将高达 20 亿元。
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