安省公寓买家的教训：等发现租客就是不走时后悔已晚
Lesson for condo buyers: It’s too late to regret when you find out the tenant won’t leave
来源: 大中网/096.ca 王飞
（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，对于移民加拿大的人来说，置办第一套房产有时是实现美好生活的梦想。但是，安省剑桥小镇一个镇屋项目的一群买家却警告说，安省租户法中一个不起眼的条款可能会让这个梦想变成一场噩梦。
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谢哈杰（Roland Shehaj）于 2022 年在安省剑桥小镇购买了一套三卧房镇屋。他很快就发现，由于这栋Parkview镇屋从属于一个出租房改建楼群，只要他继承的租户还想继续住下去，他就无法搬进去。他说："事情很糟糕。我有个堂兄是律师助理，他也觉得无法帮助我。"
谢哈杰于 2009 年从阿尔巴尼亚Tirana大学毕业后，前往北约的一家承包商工作，担任驻阿富汗军事基地的IT专家。他曾与加拿大士兵共事，2014 年申请到加拿大工作，在阿尔伯塔省落脚，最终与女友搬到了安省。两人组建了家庭，谢哈杰于 2020 年成为加拿大公民。2022 年 4 月，在接近疯狂的房地产市场顶峰时，他花了 48.5万元购买了一套Parkview镇屋，但现在他发现自己的家人无法合法居住。这个五口之家每月仍需为密西沙加的一套两卧房公寓支付 2,000元租金，同时每月还需为镇屋支付 2,100元的房贷，而镇屋的租金仅为 1,300元，不到其开销的三分之一。他说："我没有退路。我有义务为我不想要的东西承担责任。"
专家们都认为谢哈杰陷入了困境。在大多数情况下，新买家可以利用安省《住宅租赁法》（RTA）第 48 或 49 条获得"业主自用"或 N12 驱逐令。但是，该法案中很少使用的第 51 条阻止了新买家以自用作为驱逐租户的理由，并永久保护了租户的权利。（该条款仅适用于 1998 年之后改建的住宅，以及 1986 年之前出租的公寓）。
RTA第 51 条是如此神秘，即使是这方面专家也很少看到有法庭文件援引该条款。
安省房客维权中心（ACTO）的律师哈迪（Ryan Hardy）说："我可以说，在我的职业生涯中，我从未亲眼见过。"
在加拿大法律信息学会法律数据库（CANLII）中，律师哈迪只能找到两份引用该条款的参考文献。
谢哈杰更是前所未闻，但他签署的购房协议（APS）并不是一份标准文件。协议中的措辞表明，卖方了解第 51 条的含义，并披露了其对该镇屋的潜在适用性。购房协议写道："买方承认并同意：(i) 理解RTA第 51 (1) 条......和 (iii) 在成交时保障租户权利。"
同样的情况至少还发生在另外两个买家身上，他们同时购买了同一街区的镇屋，并且也在没有完全理解第 51 条含义的情况下签署了购房协议。这些买家承认他们签了字，但仍然觉得被他们的房地产经纪人和卖家 Muse 房地产有限公司给误导了。
另一名买家伊利亚斯（Almas Ilyas）是一名保险承保人，自 20 世纪 90 年代中期从巴基斯坦卡拉奇大学毕业后，曾在加拿大多家保险和金融机构工作。她一直在寻找自己能负担得起的住宅。这时，她认识的 IQI 地产公司的房地产经纪人纳迪姆（Muhammed Nadeem）向她介绍了一套看似不错的房源。
她说："这位经纪人是我的熟人，我觉得他值得信赖。我并不完全了解整个销售过程，我是完全信任他的。"
现在，她想知道这种信任是否值得，经纪人纳迪姆是否了解RTA第51条的后果。她表示，经纪纳迪姆鼓励她签署了一份购房协议，从可汗（Nasim Khan）手中购买一套镇屋，协议的一部分内容是同意在叫价47.5万元的基础上额外加价5万元抢房。伊利亚斯同意协议中提到了RTA第51条。
因为伊利亚斯购买的镇屋里有租户，她不得不另外找地方住。她说："我以前要付1,700元的房租，现在只要付900元房租，但我住在地下室的一个房间里。我买的镇屋的房贷月供是 2,900元，我付的钱也太多了。我认为我没有得到公平的对待。"
当可汗与伊利亚斯的交易完成后，前者又找经纪纳迪姆，在同样的地点购买了一套四卧房镇屋。后据可汗了解，这套房子的租户也受到了RTA第 51 条的保护。
已退休的可汗向经纪纳迪姆讨公道时，后者辩称从来不知道有这个条款，然后就消失了。可汗不得不继续在外租房，同时为新买的镇屋支付将近 2400元的房贷月供，他的租户租金仅为 1200元。
经纪纳迪姆没有回应《环球邮报》尝试的联系。
在所有三个案例中，Parkview镇屋的卖家都是Muse房地产有限公司。这是一家控股公司，有两名董事：企业家加纳塔（Kartik Ganatra）和Revel 经纪公司的房地产经纪吉尔斯（Ryan Giles）。当《环球邮报》联系到他们时，两人都拒绝发表评论。
由于地产经纪吉尔斯是共同所有人和注册房地产经纪人，因此在镇屋购房协议中增加了一份标准的安省房地产协会（OREA）披露表，要求"充分披露地产经纪所知道的已影响或将影响房价的所有事实"。
地产经纪吉尔斯的披露表只填写了一句话："就我所知和所信，没有任何会影响房产价值的因素。"
Parkview镇屋买家们认为，不愿搬走的租户让他们购买的镇屋单位贬值。
麦迪根（Brian Madigan）是 Re/Max West 经纪公司的律师兼房地产经纪人，经常为客户与经纪人之间的法律纠纷提供专家意见。他认为，尽管购房协议的文件包含了关于第 51 节的书面披露，但吉尔斯作为房地产经纪人的道德责任是明确的。律师麦迪根说："卖方经纪人必须出面。你说你什么都不知道，这并不能解释所发生的一切。"
虽然Muse 房地产有限公司没有回应，但该公司的代表律师爱奥尼克（David Ionico）通过电子邮件发送了一份声明，回答了有关信息披露的问题。
律师爱奥尼克说："租约完全透明，以确保租户的权利得到保护，同时新房买家也了解租约。此外，买家带来自己的房地产经纪人和律师，并从这些专业人士那里获得建议。自交易结束以来，Muse 房地产有限公司没有收到任何买家关于这方面的反馈。"
对于Parkview镇屋买家们来说，即使交易完成一年之后，他们仍然感到困顿和绝望。
谢哈杰曾试图以一个较低的价格出售他的镇屋，但无功而返。他说："我明白我犯了一个错误，这件事非常难以解决。"
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谢哈杰（Roland Shehaj）于 2022 年在安省剑桥小镇购买了一套三卧房镇屋。他很快就发现，由于这栋Parkview镇屋从属于一个出租房改建楼群，只要他继承的租户还想继续住下去，他就无法搬进去。他说："事情很糟糕。我有个堂兄是律师助理，他也觉得无法帮助我。"
谢哈杰于 2009 年从阿尔巴尼亚Tirana大学毕业后，前往北约的一家承包商工作，担任驻阿富汗军事基地的IT专家。他曾与加拿大士兵共事，2014 年申请到加拿大工作，在阿尔伯塔省落脚，最终与女友搬到了安省。两人组建了家庭，谢哈杰于 2020 年成为加拿大公民。2022 年 4 月，在接近疯狂的房地产市场顶峰时，他花了 48.5万元购买了一套Parkview镇屋，但现在他发现自己的家人无法合法居住。这个五口之家每月仍需为密西沙加的一套两卧房公寓支付 2,000元租金，同时每月还需为镇屋支付 2,100元的房贷，而镇屋的租金仅为 1,300元，不到其开销的三分之一。他说："我没有退路。我有义务为我不想要的东西承担责任。"
专家们都认为谢哈杰陷入了困境。在大多数情况下，新买家可以利用安省《住宅租赁法》（RTA）第 48 或 49 条获得"业主自用"或 N12 驱逐令。但是，该法案中很少使用的第 51 条阻止了新买家以自用作为驱逐租户的理由，并永久保护了租户的权利。（该条款仅适用于 1998 年之后改建的住宅，以及 1986 年之前出租的公寓）。
RTA第 51 条是如此神秘，即使是这方面专家也很少看到有法庭文件援引该条款。
安省房客维权中心（ACTO）的律师哈迪（Ryan Hardy）说："我可以说，在我的职业生涯中，我从未亲眼见过。"
在加拿大法律信息学会法律数据库（CANLII）中，律师哈迪只能找到两份引用该条款的参考文献。
谢哈杰更是前所未闻，但他签署的购房协议（APS）并不是一份标准文件。协议中的措辞表明，卖方了解第 51 条的含义，并披露了其对该镇屋的潜在适用性。购房协议写道："买方承认并同意：(i) 理解RTA第 51 (1) 条......和 (iii) 在成交时保障租户权利。"
同样的情况至少还发生在另外两个买家身上，他们同时购买了同一街区的镇屋，并且也在没有完全理解第 51 条含义的情况下签署了购房协议。这些买家承认他们签了字，但仍然觉得被他们的房地产经纪人和卖家 Muse 房地产有限公司给误导了。
另一名买家伊利亚斯（Almas Ilyas）是一名保险承保人，自 20 世纪 90 年代中期从巴基斯坦卡拉奇大学毕业后，曾在加拿大多家保险和金融机构工作。她一直在寻找自己能负担得起的住宅。这时，她认识的 IQI 地产公司的房地产经纪人纳迪姆（Muhammed Nadeem）向她介绍了一套看似不错的房源。
她说："这位经纪人是我的熟人，我觉得他值得信赖。我并不完全了解整个销售过程，我是完全信任他的。"
现在，她想知道这种信任是否值得，经纪人纳迪姆是否了解RTA第51条的后果。她表示，经纪纳迪姆鼓励她签署了一份购房协议，从可汗（Nasim Khan）手中购买一套镇屋，协议的一部分内容是同意在叫价47.5万元的基础上额外加价5万元抢房。伊利亚斯同意协议中提到了RTA第51条。
因为伊利亚斯购买的镇屋里有租户，她不得不另外找地方住。她说："我以前要付1,700元的房租，现在只要付900元房租，但我住在地下室的一个房间里。我买的镇屋的房贷月供是 2,900元，我付的钱也太多了。我认为我没有得到公平的对待。"
当可汗与伊利亚斯的交易完成后，前者又找经纪纳迪姆，在同样的地点购买了一套四卧房镇屋。后据可汗了解，这套房子的租户也受到了RTA第 51 条的保护。
已退休的可汗向经纪纳迪姆讨公道时，后者辩称从来不知道有这个条款，然后就消失了。可汗不得不继续在外租房，同时为新买的镇屋支付将近 2400元的房贷月供，他的租户租金仅为 1200元。
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由于地产经纪吉尔斯是共同所有人和注册房地产经纪人，因此在镇屋购房协议中增加了一份标准的安省房地产协会（OREA）披露表，要求"充分披露地产经纪所知道的已影响或将影响房价的所有事实"。
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虽然Muse 房地产有限公司没有回应，但该公司的代表律师爱奥尼克（David Ionico）通过电子邮件发送了一份声明，回答了有关信息披露的问题。
律师爱奥尼克说："租约完全透明，以确保租户的权利得到保护，同时新房买家也了解租约。此外，买家带来自己的房地产经纪人和律师，并从这些专业人士那里获得建议。自交易结束以来，Muse 房地产有限公司没有收到任何买家关于这方面的反馈。"
对于Parkview镇屋买家们来说，即使交易完成一年之后，他们仍然感到困顿和绝望。
谢哈杰曾试图以一个较低的价格出售他的镇屋，但无功而返。他说："我明白我犯了一个错误，这件事非常难以解决。"