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多伦多三月份房地产市场表现"反常"

Data shows real estate market is ‘weird’ and off balance
来源: 大中网/096.ca 王飞

(大中网/096.ca讯) 加拿大环球邮报(Globe and Mail)报道说,如果你询问房地产经纪和经济学家,他们会告诉你多伦多春季房地产市场的强劲表现出乎意料。只有用心查看细分市场,才会出现更令人担忧的趋势。

例如,多伦多地区房地产委员会(TRREB)报告称,2024年3月,多伦多的独立屋交易量仅为647套,这是有记录的25年来在3月份独立屋交易量最少的一次;比TRREB公开的档案中任何一个3月的交易量都要少,而TRREB公开的档案只能追溯到 1996 年。

尽管如此,这些独立屋的平均价格仍达到了170.8万余元,比去年同期略有上涨(0.4%),而且3月份各类房屋的交易量都超过了 2 月份。

经济学家们试图用难以捉摸(intangibles)来解释整体情况。至少,道明银行(TD)经济学家松迪(Rishi Sondhi)在4月8日的住房报告中似乎就是这么说的,他在报告中指出,"有利的天气条件"是2024年第一季度房地产市场较强劲的原因之一。松迪还表示,被压抑的需求释放有助于解释为什么卑诗省和安大略省在2024年迄今为止的交易量有所增加(需要注意的是,这两个省的总体交易量仍比长期趋势低20%至30%),即使这些地区的房价下跌或持平。

Harvey Kalles房地产公司经纪人库蒂安(Andre Kutyan)说:"三月是个反常的月份。"

他指出,三月的春假和月底的复活节侵蚀了可供看房的天数,不过从复活节后的4月2日开始,看房活动又开始活跃起来。他说:"在过去的几天里,我挂牌了11处房源,售出了8处,很多房源都有多个买家竞价,而且挂牌价格从67.5万元到550万元不等。"

抢房大战的回归似乎让一些在观望的买家措手不及。

Royal LePage Real Estate Services 地产公司的经纪人埃斯特林(Cailey Heaps Estrin)说:"从根本上说,当潜在买家不得不参与抢房大战时,他们确实会感到沮丧。"

她还说:"卖家似乎已经意识到,他们可能不得不放弃房价一飞冲天的希望,赶紧放盘;与此同时,买家也意识到,他们可能拿不到抄底价,至少要加一点才能处于竞价的主导地位。现在,我认为买卖双方的心态更加一致了。"

根据房地产应用程序 Wahi 公布的数据显示,回归的抢房大战遍布大多伦多各区域。

3月份,在Wahi监测的大多伦多地区400多个社区中,有43%处于"高于叫价"状态,高于2月份的 25%。Wahi的衡量标准基于房价中位数(因此异常的抢房大战不会使数字发生偏差),任何高于叫价1%的价格都属于"高于叫价",反之则属于"低于叫价"。那么除去出价接近叫价的,大多伦多其余 51%的社区出价低于叫价。

Wahi首席执行官卡钦(Benjy Katchen)说:"在过去的四五个月里,最终成交价高于叫价的房源数量有所上升。"

他还说:"2024 年,多伦多北部愿意出价200万买房的买家越来越多,其中905郊区的成交量非常活跃,尤其是华人聚居的万锦和列治文山,热炒的房源都靠近优秀学区。"

没有出现过"高于叫价"的一个房源类别是公寓。只有14%的社区的公寓略微达到了"高于叫价"。

如果考虑到公寓过剩的房源存量,这并不奇怪。TRREB的数据显示,3月份有4,460套公寓单位和联排镇屋积极挂牌出售(比2023年多出1,000多套),这是自2015年以来公寓存量的最高水平。这还不包括即将上市的数千套新建公寓单位,因为许多公寓单位都在努力寻找买家。

楼花转让是投资者打算在建筑完工前转让楼花合同,现在充满了不确定因素。(详情请阅读:买楼花如同买烫山芋,如今安省的买家吃尽苦头

Strata.ca的经纪人莱恩(Robert Van Rhijn)说:"现在的楼花市场房源相当充足。通常情况下,投资者利润不足,其中一些甚至处于亏本状态。我们的买家都得到了很多的实惠,他们肯定是以市场价或低于市场价的价格购买的。"

莱恩不再是一名活跃的地产经纪,但他的房地产经纪人团队告诉他,据传闻,大约有三分之一的二手公寓房源处于非常类似的状况。

他说:"大约有 30% 的人都是同样的情况:投资者拥有多个公寓单位,但他们的租金现金流为负。每个月都要损失300到500元,而且他们看到股市表现不错,因此对持有楼花失去了兴趣。公寓单位卖家叫价过分,而市场也没有做出反应,所以很多卖家最终都撤下了他们的房源。"

他认为,在独特的物业、大平层或其他新奇建筑中,公寓单位抢房大战才会出现。

这些因素结合在一起,形成了几家欢喜几家愁:一些买家找到了实惠的房源,一些卖家把牙打碎了往肚子里咽。

经纪人库蒂安说:"我认为多伦多是多个微型市场,它们的表现各不相同。"

如果说现在的买家有什么共同点,那就是对较高的按揭贷款利率的容忍度略有上升,买家抱着"好日子肯定在后头"的期望投身其中。

经纪人埃斯特林说:"我们的一些客户会选择浮动利率,因为他们预期利率会在一年内下降。"

事实上,道明银行的经济学家松迪说:"我们认为加拿大央行将在7月份开始下调拆借利率。"

但他与其他房地产经纪人的意见不完全相同。他认为一旦拆借利率下调,房价就会自动开始向上攀升。虽然道明银行预计草原省份、魁北克省和大西洋省份的房价将继续增长,但在安省和卑诗省,残酷的可负担性魔咒会抑制房价增长,使其成为全国房价增长最慢的地区。鉴于多伦多的平均房价仍处于历史高位,这种状况确实有助于解释多伦多独立屋交易量极低的原因。

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