皇家银行经济学家：加拿大房价走向？以及为什么可负担性不会迅速恢复 （下）
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问：政府的目标是在2024年新增48.5万名永久居民，在2025年新增50万名永久居民。住房市场能支持多大规模的移民？
霍格回答：这很难说。我们的住房库存量所面临的压力来自新家庭的组建。当一个新家庭成立时，他们需要一个住房单位。例如，当通货膨胀和移民大潮给人们带来压力时，没有房的家庭只能蜗居在一起，通常是好几个家庭住在一个住房单位里。因此，这些人没有透露理想的住房目标。我们很难真正看清需求的规模是什么，也很难分辨出理想的结果是什么，以及需要多少套住房。这是一个很难回答的问题。
问：你认为在住房供应改善之前，我们需要暂时大幅减少移民数量吗？
霍格回答：如果考虑到加拿大在未来十年左右的时间里，每年将有50万婴儿潮一代达到退休年龄，这将重创我们的劳动力大军。这不仅是从劳动力储备的角度来看，也是从政府税收基础的角度来看。例如，我们为社会项目提供资金的方式主要是个人所得税。因此，你需要确保纳税人、劳动人口的数量仍在增长。
我们理解过去几年移民人数激增所带来的压力。大部分激增的移民都是非永久居民。在政府设置一些上限之前，我们认为其中一部分非永久移民在签证结束前会回到母国。在过去的一年或一年半时间里，工作岗位空缺率已经下降了不少。在经济非常低迷的情况下，我们还是需要非永久居民来建设加拿大。此外，大量涌入的非永久性居民中有一部分是逃离俄乌战争和巴以冲突的寻求庇护者，该庇护计划已经结束。
问：由于融资支出增加、材料和劳动力成本上升，一些开发项目被搁置。现在情况如何？
霍格回答：从建筑行业来看，加拿大许多房地产市场的在建房数量都创下了历史新高，因此并不是建筑行业不给力。即使从房屋开工量来看，也并非疲软，只是不足以满足我们目前的需求。
我们从建筑前期楼花销售方面看到的是，在过去的一年半里，当利率上升到一个非常高的水平时，新房市场就变得萎靡不振，甚至到现在还没有反弹迹象。这意味着在某个时间点开工的新项目会越来越少。但就已经开工的项目和已经进行的工程而言，我认为这些数字在历史上是强劲的，虽然与我们的需求相比还不够，但仍然相当强劲。令人担忧的是，由于建筑行业有经验的工人储备短缺，且利率高企，造成后劲不足，一年或两年后，不难想象建设速度将会下降。这是一个令人担忧的问题。
问：你对联邦政府预算案的住房部分有何看法？
霍格回答：这是一个非常实质性的计划，据我所知，大约有53项住房措施。当然并不是所有的措施都是新的，其中一些措施要么是现有的联邦措施，要么是现有措施的延伸。尽管如此，新预算案涵盖了很多方面，但在我们看来，以住房建设为重点的部分方向是正确的。
问：你认为预算案有哪些措施会对实现快速增加新供应的目标产生最直接的影响？我们何时才能看到有助于平衡市场的有意义的住房供应增加？
霍格回答：这很难回答，因为他们从多个方向开火。我很难判断哪一个措施会特别有效果。
我想指出的是，在租赁柏文建设方面，资本消耗补贴（CCA）可能会起到推动作用。此前，政府曾宣布对新建柏文项目实行货劳税（GST）全额退税。现在，这项资本消耗补贴将成为另一项受到业内欢迎的措施，并将为更多的租赁项目开绿灯。能够更快地扣除某些资本支出，意味着可以更快地使项目盈利。以前CCA的补贴率是4%。现在，联邦政府将其提高到每年补贴10%。这有助于提高经济效益，这也有助于提高项目的盈利能力。这可能不会在短期（六个月）内产生影响，但肯定会解决租赁房库存量的巨大短缺问题。从中期（三到五年）来看，我认为这将是一项积极的措施。
问：你如何看待联邦预算案宣布的帮助首次购房者的措施，例如将首次购房者从注册退休储蓄计划（RRSP）提取首付款的额度从 35,000元提高到 60,000元，以及允许首次购房者购买新建房的分期付款期限从25年延长到30年？这些变化可能会刺激需求，但由于市场上仍然没有足够的供应，这可能会刺激不少观望的首次购房者入场，提高房价，降低可负担性。
霍格回答：你的思维方式已经像个经济学家了。
我完全理解政府和政客想要帮助加拿大首次购房者。问题是，我们的供应量不足。经济学入门基础课都会告诉你，调整自由市场的机制是价格，供应量不足价格就会上涨。你必须确保供应量能够满足需求，否则就会适得其反。
有趣的是，较长的分期付款期限是专门针对首次购房者购买新房用。我想说的是，如果政府觉的这样做的对，就要坚持下去。但是，如果政府在好的政策上树立层层门槛，最终帮助到的人可能会非常有限。
关于提高从RRSP中提取资金上限的问题，我很想知道有多少加拿大年轻人，或者那些正在考虑买房的人，他们的RRSP中有6万元可以提取。我不太确定能从中受益的潜在人群有那么多。
问：如果让你对未来几年的加拿大房市做出预测，你会怎么说？
霍格回答：我认为，目前租赁市场的紧张状况会有所改善。我不确定是否会让所有人都满意，但我们应该会得到一些缓解。我认为在大城市，可负担能力问题可能仍然存在。也许不会像如今这样尖锐，但仍会是我们要讨论的问题。（完）