社论转载：加拿大房地产交易佣金太高

美国政府正引领竞争法进入一个新时代，一改多年来的无所作为，转而对一些大企业的可疑经营方式提起诉讼。

8 月初，美国联邦政府赢得了对谷歌的诉讼，这是一项具有里程碑意义的判决。美国地区法院裁定，谷歌是一家垄断企业，并利用其在互联网搜索领域的主导地位来维持垄断地位。

大型科技公司施加的经济力量可能是最明显的打击目标，但在美国（和加拿大）的整个经济中都存在这样的问题，在此之前的几十年里，美国政府一直在为不受约束的企业整合大开方便之门。

美国的房地产交易也正在经历类似的审判。美国人（和加拿大人）支付着世界上最高的房地产交易佣金。去年 10 月，在一起集体诉讼案中，美国陪审团裁定全美房地产经纪人协会（NAR）败诉，理由是房屋交易佣金过高，通常在 6% 左右。裁决认为，该行业合谋抬高佣金收费。今年3月，这些房地产经纪人没有上诉，而是愿意以较低的罚款达成和解协议，并同意修改有关行业佣金的规则。

这份和解协议已于今年 8 月中旬生效，但该行业仍在继续反对变革。去年发表的学术研究表明，本应代表客户工作的地产经纪经常引导人们放弃佣金较低的交易。研究还发现，这些上盘的房屋需要更长的时间才能售出，因为为买家服务的地产经纪往往会避开这些房屋。

美国和加拿大的房地产运作方式与此类似。卖家把佣金付给地产经纪，地产经纪再把钱分给买家的地产经纪。高额的佣金吸引了大批地产经纪参与其中。在美国，地产经纪的人数达到 160 万。在加拿大，地产经纪的人数超过 16 万。在佣金低于2%的英国，地产经纪的人数不到 5万人。

令许多北美买家和卖家恼火的是，在房价飙升的同时，佣金还水涨船高。加拿大统计局的数据显示，2022 年地产经纪（住宅和商业）的佣金收入为 24.3 亿元，该行业的经营利润率高达 31.3%。十年前的2012 年，地产经纪的佣金收入为 11.8 亿元，当时该行业的经营利润率为 25.3%。

这些佣金反向又抬高了房价。地产经纪确实为客户提供了服务。然而，不寻常的是地产经纪的报酬在十年间翻了一番，而当时和现在的售房量（工作量）却大致相同。虽然也有佣金低廉的地产经纪，但普通人并不知道他们在哪里，佣金有多低。我们看看在线房源放盘系统（MLS）就知道：一般的房源价格都不包括地产经纪的佣金。MLS应该强制要求房源披露佣金多少。

地产经纪的佣金并不是固定不变的，但加拿大各地都有标准。地产经纪承认人们可以对佣金讨价还价，但地产经纪与买家或卖家之间存在着严重的不平衡信息差，因为地产经纪一直在处理交易，而买家或卖家则很少遇到这种情况，更不用说其中涉及的情感博弈或财务博弈了。当交易岌岌可危时，他们就不愿意在佣金问题上讨价还价了。美国消费者联合会（CFA）说："在任何谈判中，地产经纪都比买卖双方有更大的优势。"

在加拿大，联邦法院正在审理一起关于地产佣金的潜在集体诉讼案。去年 9 月，法官允许该案进入认证阶段（certification phase）。下一次听证会将于今年10 月举行。

与此同时，美国司法部今年春天恢复了对美国房地产经纪人协会的反垄断调查，该协会在今年3月与消费者诉讼达成了和解协议。8月23日，司法部起诉了一家与房东合作的软件平台公司 RealPage。美国司法部长加兰德（Merrick Garland）在同天的一份声明中说：“美国人不应该因为一家公司找到了一种与房东共谋的新方法而支付更多的租金。我们指控RealPage的定价算法使房东能够共享机密的、竞争敏感的信息，并调整租金。”

诉状指出，该软件平台利用房东提供的非公开数据，监控竞争对手的收费或优惠情况，从而帮助房东最大化租金收入，并探索从租户那里获取更多收入的其他方式，“损害了数百万美国租房者的利益”。

美国司法部表示，该软件在租赁管理软件市场上占据垄断地位，被用于管理全美300万个租赁单位，其中大多数位于南方各州。司法部在宣布指控时说：“在自由市场中，这些房东本应独立竞争，通过定价、折扣、让步、租赁条款以及其他公寓租赁方面的维度来吸引租户......然而，RealPage利用这一计划及其庞大的数据资源，维持了在商业收入管理软件市场的垄断地位。”

该软件在加拿大的使用也颇受争议。

我们对北美竞争法的新时代运用表示祝贺。在整个经济领域，企业有时过于激进的行为比过去几十年的自由放任时代受到的审查要多得多，这也包括加拿大的房地产业。

编注：以上是加拿大全国发行的最大日报——《环球邮报》发表的社论。大中网编译。