中国买断加拿大?

随着中国的百万富翁们急切在加拿大的西海岸寻找投资安全避风港，卑诗省的房地产市场火爆，价格升至新高，并使这个风景秀丽的加拿大省份陷入了一轮轮购屋狂潮。中国资金的大量涌入对该省造成了重大影响，使其经济越来越严重地依赖于这些外来资金，并使当地人越来越难以负担高昂的房价，出现住房支付危机。不过，据《麦克林》杂志的一文，随着目前中国经济的放缓，来自中国的投资也对加拿大的房地产市场形成一个巨大风险。

B.C. real estate market has soared to a record high level as Chinese millionaires desperately seek investment safe haven in Canada’s West Coast, creating a buying frenzy in Canada’s province with stunning landscape. The influx of Chinese money has a dramatic impact, leaving B.C.’s economy increasingly depending on it and creating an affordable housing crisis in the local communities.  But amid the economic slowdown in the Middle Kingdom, the money from China has also posed a great risk to Canada’s housing market, says the MacLean’s article.

[大中报枫昀报道]《麦克林》杂志上刊登的一篇文章对中国资金涌向加拿大卑诗省的房屋市场进行了分析。文章说，卑诗省的华人房地产经纪都很清楚，为什么那么多中国富豪会青睐卑诗省的房产市场。有些人是追求这里更加清新的自然环境，逃避中国城市中保守污染的土地和空气，另一些人则是跟着自己的亲戚来到这里。卑诗省聚集着大量中国移民，在这里生活甚至不会感到是在国外。

而最富裕的一批中国人则是抱着投资的目的，把加拿大西部的房产视为资金的避风港。还有一些人则纯粹是觉得这里的房价便宜。比如来自上海的沈先生（音译），去年就辞去了在上海一家广告公司的中层管理工作，与妻子一起到卑诗省来买房。他对《麦克林》杂志表示，来到在加拿大，他们的购房梦才能变成现实，他们能够在这里开始一种全新的生活。

沈先生一家开始看中了维多利亚市的一处复式房。那里离大学比较近，而沈先生的妻子正在大学攻读硕士学位。那户复式房的价格对他们来说也比较合适，而且街区安静，周围风景极好，这对他们六岁的儿子来说也非常理想。沈先生选择在此购房还有一个重要原因，就是他们并不想挤到中国人社区太大的地方，反而更愿意住在加拿大本地人较多的地方。

不过《麦克林》杂志接着指出，类似沈先生这样的中国新移民，正在对他的加拿大邻居们造成压力。在过去的五年里，从中国大陆涌进加拿大房地产市场的资金已经达到了这样一个水平，让人们感到危险。这种带有当年淘金热潮味道的购房热，已经席卷了加拿大的大城市，激起了本国年轻中产阶层的愤怒，因为他们觉得自己已经被排挤到了自己国家的房地产市场外面。

温哥华的房地产市场持续走高，简直堪称对抗引力定律。那里的房屋价格一次又一次刷新上限，也与通常决定房价的指标，比如每户平均年收入、地区的经济活力等，越来越脱节了。

一位华裔软件工程师方先生（音译）说：“我们引来的这些人只是想把钱存在这里。他们把房价推了上去，但是不过是把这里当成一个旅游区罢了。”方先生是一位华裔第二代，自认为属于遭受排挤的加拿大本地人。

中国资金的大量涌入造成的后果是很明显的。卑诗省的菲莎河谷（Fraser Valley）的大片牧场正在消失，特别是最近这几年。不仅如此，根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）在四月份公布的一份调查报告，在多伦多，新建造的公寓楼中足足有10%的单元被外国买家买走。有经验的地产人士表示，这些外国买主当中大部分来自中国大陆。在居外网（juwai.com），中国买主可以查看海外的房地产上市情况，2015年，在该网站查阅安大略省房产的数量增加了143%，被查阅的房屋总值达到112亿元。魁北克省的数字则涨了三倍多，阿尔伯塔涨了70%。

中国买家看中的地产，有时让分析家们也摸不着头脑。比如有人看中Nova Scotia偏远的东海岸，或者卑诗省内陆的一处废弃的采矿小镇。不过，中国买家关注的大方向还是很明了的。居外网的北美分部主席Matthew Moore表示：与中国急遽动荡的房地产市场相比，西方世界几乎任何一个地方都是资金的安全港湾。比如中国一线城市深圳，房价每年上涨幅度高达将近60%。另一个原因是，中国人一向喜欢拥有自己的房产，可是曾经在长达几十年的时间里，哪怕最有权势的中国人也不许购房。中国的政治体制不透明以及政府腐败，也增加了很多人对自己国家的不安全感。

可是中国资金的涌入也让加拿大陷入了两难。先是温哥华，现在是多伦多，已经出现恐慌，担心中国的资金制造了房地产泡沫，把房价推高到超过了很多专业人士的购买能力，而到时候房市崩盘的风险也是很大的。另一方面，高涨的房价又使得已经拥有住房的房主的资产不断增值，并且支撑着与房地产有关的一系列行业，从地产经纪到室内装修。现在这些行业已经成了加拿大经济增长的龙头，养活着一大批相关人员，从建筑工人到地产律师、以及渴望税收的地方政府。现在的问题已经不是中国的买家在加拿大到底想干什么，而是如果离开了中国买家，加拿大该怎么办？

CMHC才刚刚开始掌握有关外国买家的各种数据。根据他们掌握的情况，在温哥华，1990年以前建造的公寓楼中，外国买家只占2%，而在2010年以后完工的楼中，外国买家占了6%。CMHC还会继续深化对数据的采集与分析。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，他们不但要搜集公寓楼的数据，还会搜集各种类型住宅的数据。但这种统计并不容易，因为数据采集需要多方面的合作，从省政府的房产注册信息到地方的地产经纪，而有些部门并不很情愿与别人分享这些信息。

“外国买主”的定义也很难下。目前，CMHC的定义是把任何不居住在加拿大的人都算外国买主。不过很多情况下，一位外国买主可能自己在国外，但他的家人、子女却住在加拿大，这部分人到底该如何归类呢？还有些已经入籍的加拿大华人，虽然一年中多数时候住在中国，但是应该算外国买主吗？

但不管怎样，粗略的估算已经反映出一种趋势，就是在中国买家的眼中，加拿大的大城市已经与伦敦或者纽约一样受到青睐。国家银行（National Bank）的经济学家Peter Routledge认为，去年中国买家在温哥华的房地产市场投入了将近120亿元，占该城市总购房量的33%。他估计在多伦多这个数字是84亿元，占总销售量的14%。

尽管有人对这些数字提出怀疑，但这组数据似乎为另一组更早出炉的数据提供了佐证。早些时候有人对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。那份报告的作者名叫Andy Yan，是一位城市规划教授。他认为那些买主都是新来的人。尽管当时就有人批评Yan是在搞种族主义，但他并不退缩。他在接受CBC采访时表示，人们应该关注他传达的信息，而不是他这个传信的人。

在各种信息中，有一点是无可争议的，那就是中国资金正疯狂涌向海外，其推动力就是对中国国内的经济放缓和人民币贬值的恐惧。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达1兆美元，比2014年增加七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，或者偿还美元计价的债务，但也有很大一部分用来购买海外房地产。

Andy Yan的报告指出，36%的有中国人姓名的房主拥有的平均房产价值达到305万元，而这些人声称资金是家庭主妇或者学生，并没有收入。18%的房主根本没有从银行贷款，直接用现款买了房子。这意味着温哥华西边一带在调查报告所跟踪的六个月内就涌进了1亿元资金，几乎全部是从中国过来的。而这些房主很可能不必缴纳个人所得税。

Yan的报告一经发表就遭到很多批评。一位前地产开发商Bob Ransford批评他不够宽容，搞种族主义，让一部分特定人士承担责任。不过有很多加拿大华裔起来反驳，比如前面提到的软件工程师方先生就表示自己被搞得很惨。他不无讽刺地指出，那些指责别人搞种族主义的反而都是白人男性。这些人倒过来指责一位华裔Yan搞种族主义，别忘了Yan的祖父母还缴过人头税呢，不滑稽吗？

《南华早报》温哥华站记者Ian Young也表示，这些事情与金钱有关，与种族无关，人们关注的是温哥华的住房承受力，而不是谁是不是中国人。

正因为有种族主义的阴影，方先生认为加拿大的华裔更应该发出声音，以便鼓励人们对外国资本涌进本国市场展开讨论。他说中国人向来安静，不想惹事生非。

加拿大政府的投资移民项目也是造成海外资本大量涌入的一个因素。这个项目是1986年由马尔罗尼政府首先推行的，非加拿大居民只要五年内投资80万就可以拿到永久居住权。最近几年来，很多投资移民就把自己的子女送到加拿大来读书，而他们自己仍然在别的地方工作、缴税。有一份报告指出，那些投资移民在五年后仍有60%声称自己毫无收入。就算有收入也只申报不超过每年2.1万，比难民的收入还少。

2012年，这个投资移民项目终于被叫停，并在两年后完全取消。当时还挤压了6.5万份申请。不过魁北克省仍然独立运作自己的投资移民计划。但魁省的情况与加拿大别的地方类似。一份报告称，2008年，94%的投资移民来到魁省后很快就离开了，大部分去了温哥华。

卑诗大学的教授David Duff表示，他很困惑为什么这些富裕的投资移民能够成功避税，而别的加拿大人却必须为自己在世界各地的收入缴税。这种政策的后果已经很明显，就是房地产价格的飞涨。Duff自己也才把他的房子高价卖给了一位外国买主。

不过，加拿大亚太基金会前任主席Yuen Pau Woo认为，不能说加拿大没有从这批富裕的中国移民那里毫无所得。实际上很多中国商人也在积极适应加拿大，并在这里开始做生意。

不过，在这波购房浪潮中最开心的就是那些已经把房子卖出去的加拿大房主。还有些房主正在观望，也期待能够将自己的房产高价脱手。在安省的烈治文山，一栋四居室房屋基本上都可以卖到130万，通常比叫价高出30万。

一些较为偏远的地区也希望能够从中国资金中分一杯羹。去年，Nova Scotia的经济开发官员就热烈欢迎一家上海投资公司来开发地产，兴建两处面向中国专业人士的度假村。加拿大方面希望这些中国投资能够带动Halifax附近一直停滞的经济。

中国资本对加拿大的经济已经起到举足轻重的作用，尽管中资基本上只专注温哥华与多伦多两个大城市。整个加拿大房地产市场实际上都依赖中国的资本。多伦多一家公司估计，住宅翻修这一项在2014年为加拿大贡献了4%的GDP，相当于640亿元。其余与房产有关的行业，包括建筑、法律、经纪、金融等等，贡献了加拿大经济总量的20%。

加拿大本国人目前正负担着沉重债务，每1块钱可支配支出上有1.65元债务。这使得加拿大本地人无力购房。这种情况下，大量涌进的中国资金为加拿大的经济注入了活力，这就是为什么政客们都不愿意对这些中国财主过份为难。

现在的问题是，中国资本对加拿大的兴趣是暂时性的，还是长期稳定的。CMHC的经济学家Dugan表示，如果这些中国买家来加拿大只是为了炒房，拿下一栋房产后半年到一年之内再转手卖出，然后离开，那加拿大就真的麻烦了，所以现在要评估一下炒卖的程度究竟几何。

不过有的研究者没有那么悲观。一个澳大利亚公司对市场进行研究后表示，多数中国买家在海外购房是用于自己居住，他们可能买一处或者两处房产。

但加拿大的房市未必安全。现在中国资本可能因为寻求安全而来加拿大购房，但中国一旦发生经济危机，对加拿大的房产市场也会起到相反作用。这些中国买家可能会因为担心自己的生计，必须迅速卖掉手头的加拿大房产，以便偿还他们在中国的债务。对加拿大来说，现在同样需要担心“中国制造”的危机。

加拿大已经有人在想办法进行防范了。卑诗省的一批经济学家提出征收2%的反投机税，对任何一处空置的房产征收惩罚性税收。这笔税款可以带来一定收入，但更主要的作用是搜集信息，看看到底多数房产是由不居住在本地的人拥有的，多少人不住在温哥华却有一处空置的单元，他们是怎么购房的。这些信息目前根本没有被加拿大政府掌握。不过加拿大前任驻华大使David Mulroney表示，如果那些资金是秘密进来的，政府就很难查到。

也有人提出，加拿大可以效法澳大利亚或者英国，加强对外国资金购房的管理，但那些规定也是有空子可钻的。