是什么导致地产大王UrbanCorp的败落?
What led to the collapse of a real estate giant in Toronto?
在多伦多火爆的房地产市场上,以频获最热地段项目而著称的最大的地产开发商之一UrbanCorp却正面临倒闭厄运。该公司不但债务缠身,而且遭到一连串法律官司之侵扰。《环球邮报》的报道为读者回答了一个令人寻味而难解的问题: 是什么导致这一地产公司的倒台?
Amid the red hot housing market in Toronto, UrbanCorp, one of the largest real estate developers in Toronto, is collapsing, facing financial a crisis and is swamped in a slew of lawsuits. The Globe story sheds light on a looming and burning question: what has led to the sudden fall of a real estate giant that has secured multiple housing projects in the most desirable neighbourhoods of Toronto?
[大中报红枫报道] 在一般的购房者看来,如果自己看中的新房子是由财力雄厚的大型开发商承建,总应该是保险的。可事情偏偏出岔。《环球邮报》报道说,多伦多的奎恩夫妇(The Quinns)卖掉了自己的旧宅,预购了在Leslieville的新住宅。他们认为这套新房子既然是由大公司Urbancorp承建的,总可以按时拿到钥匙。
本来按合同,应该四月份拿到钥匙住进新居。可奎恩夫妇忽然接到通知,说新房子要到七月才能正式交割。正当这对夫妇手忙脚乱之际,又接到一个通知:新房子要八月才能住进去。眼看这对夫妇临时租来的住房要到期了,这时又接到一个通知:他们的新房子要等到十月。就这样,这对夫妇把很多家具放到仓库,自己带着他们三岁的儿子到处搬家,从一个临时住所跑到另一个临时住所。奎恩太太表示,他们过得简直象游民。
自2012年11月开始,奎恩夫妇一共接到了13次推迟交割住房的通知,搬了四次家。他们后来不得不签订了一年的租约,开始做长期打算。与此同时,他们订购的新镇屋一直空置,但就是拿不到钥匙。他们为此支付了上万的仓库存储费和租金。眼看儿子要上幼儿园了,他们开始发愁进不了新屋所在小区的学校,因为他们目前不住在那里。
不得以,奎恩夫妇加入了诉讼团队,开始与房产公司Urbancorp打官司。这批屋主共有35户,一起聘请了一位律师。法院指定了一位调查人员去检查这批住房项目的金融情况。
这些房主的噩梦看来短时间内难以完结。上个月,Urbancorp的CEO Alan Saskin以及八个子公司一起向法院提交了债权人保护(court protection from creditors)的申请。Urbancorp已经欠下了1.5亿元债务!
Tarion Warranty Corp.,安省的一个新建房屋保险项目的执行机构,已经开始行动,威胁要取消Urbancorp已经注册的17个新项目。如果没有Tarion的支持,Urbancorp的新项目就不能开工。与此同时,Tarion也对Urbancorp提起了诉讼,指控其未能履行自己的金融承诺。
Urbancorp目前面临一连串诉讼,控方包括建筑公司、雇员、新房买主、多伦多市政府、以及另一开发商Brad Lamb。Brad Lamb是向Urbancorp索取据称是75万未支付的佣金和介绍费。为了应付金融困境,Urbancorp已经进行了裁员,并放弃了一些开发计划,并且可能卖到他们已经拿到的几块令人眼馋的地皮。公司与一些社区组织的关系也开始恶化。今年四月,公司CEO Saskin就辞去了一项基金会Artscape Foundation的主席职务。五月份,Urbancorp的副总裁David Mandell也从Theatre Centre的董事会退出。本来该公司承诺向Theatre Centre捐赠10万元,但迟迟不能兑现。
Urbancorp一向是房产开发行业的巨头,而多伦多市的房地产市场持续火爆,似乎见不到头。那么问题来了:这个公司为什么一下子就不行了呢?
一位代理Urbancorp的客户打官司的律师Gary Caplan表示,他经历过四五次经济衰退,可这个案子让他感到奇怪。“利率这么低,借钱这么便宜,房地产市场又在上升,这都是多年来的首次。因此很难理解为什么会出现这种事。”
Urbancorp从1990年代起就开始运营,打进多伦多越来越畅旺的楼房市场,经过这些年的努力,已经成为多伦多市最大的开发商之一。公司的头头Saskin是哈佛毕业生,现年62岁,在地产行业有多年经验。自从1991年他成立这家公司以来,已经建成了5000多套房屋单元,大多数在多伦多市内。Urbancorp的工程项目遍布全市,从湖边一直到城市中部。公司也赢得了各种社会声誉,比如推动廉价住房、支持艺术项目、引领将工业区变成时尚住宅区的运动等等。该公司还在自己的工程项目中采用了地热技术,因此获得了环保人士的支持。
但Urbancorp的问题也一直困扰着公司。他们的项目计划制定得过于激进,而交割却经常延期。他们还有严重的建筑质量问题,客户服务也很差。可是因为多伦多地产市场太热,这些问题并没有影响公司拿到新的项目。
最近几年,Urbancorp以超过8000万元的价格拿到了至少八块地皮,都是以前政府和天主教学校拥有的。公司曾与联邦政府进行商谈,计划以5200万元在Downsview公园的16英亩土地上建造1000套住房,不过后来又找了一位业务伙伴Mattamy Homes合作。从今年开始,公司在多伦多就有1000多套住房开工。
市议员Paula Fletcher指出,你再也找不到第二家开发商,能够同时在这么多地皮上开工或者准备开工。
对于目前的财政困境,该公司自己承认,他们是被自己的野心所拖累。在回复《环球邮报》的电子邮件中Urbancorp表示,他们被多伦多的房产市场所引诱,一下子买进多处地皮,几个项目同时上马,于是很快就捉衿见肘了。公司发言人Lalani表示,他们可能一下子开工量太大,事后看来是超过了公司的承受能力,这些项目让公司难以有效地进行管理,结果造成了耗资的超额,影响了利润,甚至有的项目反而出现了亏损。结果我们逐渐开始向债权人和商业伙伴欠债了。
为了应付资金问题,该公司在去年十二月曾经向以色列的一家金融公司借款。上述发言人表示,他们也是在业务伙伴的建议下与这家以色列公司联系的,他们对进入加拿大的地产市场有兴趣。美国的很多房产开发公司早已这样做了,到以色列的债务市场寻找利率更低的资金来源。
Urbancorp向以色列的公司借到一笔六千万的资金,马上用来还债。不过随之而来的却是一连串连锁反应。由于Urbancorp引起了保险机构Tarion的担忧,消息传到了以色列,那家放债公司立刻受到影响,其债券在一日之内跌了百分之四十,后来干脆停止在特拉维债券市场上交易了。以色列的金融监管机构随后发起了调查,又让Urbancorp感到措手不及。
虽然从表面上看,Urbancorp公司的现金流直到去年才开始出现问题,但有消息来源指出,该公司在业内的声誉一直就是狮子大开口,每一笔买卖都要尽可能地占到便宜。一位不愿透露姓名的人士表示,业内早有这样的说法,说如果同Urbancorp打交道一定要睁大眼睛。
不过对于普通的住房买主来说,这一切都蒙在鼓里。很多买主表示,他们被该公司精心设计的样品房和独特的风格所吸引,同时该公司的房子都在好地段。
买主们即使知道有问题,仍然不放弃购买的愿望。一位地产经纪人Fleming表示,他买过该公司在城西的一套房子,结果建筑质量很成问题。于是在自己的博客中一一披露。结果不少人一面感谢他在博客中的意见,一面却表示他们仍然希望买到该公司的房子。这位地产经纪表示,在过去十年的地产热潮中,一个可悲现象是很多买主自愿地忽略开发商的问题。
一位买主Carlo Ang在读过上述地产经纪人的博客之后依然决定购买Urbancorp的房子。他主要是看中了该公司设计风格以及地热技术,并且认为那些有问题的房子主要是楼,而他想要的是镇屋,应该不会有多少麻烦。结果是他们订购的房子不但一再拖延完工时间,而且这期间公司还不断要求他和别的买主重新与银行签订房贷协议,并迟迟不肯交付房子的产权。直到四月份公司申请破产重组之前,Ang等一批买主已经搬进新居两年了,才终于拿到了产权。
另一位买主梁女士在交付了订金之后三年,忽然接到通知说她买的房子不能开工了,因为市政府没有批准。公司提出退款,但梁女士不愿意。她到多伦多市政府查询有关资料,才惊讶地发现,当初她订购的那套房子根本就不在公司的计划书中。也就是说,公司从来也没有打算建造她订购的房子,“那不过是什么人画出来的草稿。”后来梁女士威胁公司说要聘请律师,并且把她的遭遇公诸于众,公司又赶紧与她协商,说可以给她另一套房子。现在,梁女士已经结婚并且有了两个孩子,但是仍然挤在一套两居室的镇屋中等着她的新房子完工。
《环球邮报》的报道也指出,Urbancorp公司之所以资金流出现问题,一个原因是债权人的犹豫。比如,银行不愿意兑现他们批准的房贷,这样公司就拿不到钱来盖房子,致使工期延误。
保险机构Tarion指控公司CEO Saskin“误报”他的个人资产。Saskin曾宣布他与妻子共同拥有一套价值数百万的公寓,但实际上他妻子是唯一的房主。
不过,虽然公司现在困难重重,却仍在继续盖房子。目前仍以1000多套房子在施工当中。公司表示,他们要么会把完工的房主交到买主手里,要么全部退款。
买主们则表示,他们并没有更多选择,只有等待。梁女士就表示,就在她等待的这些年,那个地段的房价又涨了百分之六十。如果她放弃已经订购的房子,也买不起别的房子了。
对房地产行业的其它参与者来说,Urbancorp的故事可以做为一个警告。不要以为多伦多的房地产市场一直火爆,就不会出问题。
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