温市飙升物业税令小业主生意受损
Soaring property tax values in Vancouver hit hard on small business owners
随着温哥华房地产市场持续火热,不断飙升的物业税也令为温市创造经济效益并带来大量就业机会的小业主生意受损。最近公布的令人瞠目的征税估值已经迫使许多小业主采取行动,其中有些人准备进行税务造反,还有些人则打算彻底离开温市。
Amid red hot real estate markets in Vancouver, soaring property taxes have hit hard on small business owners who have brought jobs to the city. Recent eye-popping tax assessments have forced many small business owners to take actions – either preparing for a tax revolt or leaving the city for good.
[大中报侯东南报道] 本特森(Niels Bendtsen)在温哥华市知名的设计制造商,他自1963年以来就一直在温市设计和制造家具,他的飘带椅(Ribbon Chair)已经被纽约现代艺术博物馆永久收藏。但是,温市最近公布的令人瞠目的征税估值却让本特森开始考虑是否应该将自己的公司搬到另一个城市去。
企业主不堪重负
本特森所拥有的仓库、制造厂和办公室位于温市中心东端(Downtown Eastside 的Railtow。长期以来这个邻近温市滨水工业区的偏僻区域一直少人问津,但是随着附近住宅房地产价格持续飙涨,城市绅士化进程一直向东推进,甚至连严格划分为工业区的区域也感受到了更大的需求压力。
当地近期以高价售出的一些物业和不断增长的需求意味着该地区的房地产价值将会大幅飙升。目前,本特森位于365 Railway St.的物业价值已经翻了三倍,本月这些物业的评估价已经达到$1224.5万元,远远高于前一年的$393万元。在2016年,本特森缴纳了$60,307元物业税;但若按照2017年的物业评估价,他需要缴纳$14.7万元物业税。
本特森位于405 Railway的物业本月评估价为$1451.2万元,远远高于去年的$575.1万元。在2016年,他缴纳了$68,852元物业税;但若按照2017年的物业评估价,他需要缴纳$17.5万元物业税。
本特森称,对给温市带来制造业就业机会的中小型企业施以处罚是不公平的做法。目前本森特在Railtown拥有75名员工,但他现在正考虑将公司搬到商业地产价格便宜得多的多伦多。
本森特称,虽然温市称需要中小型企业,但当局仍在向这些企业的业主征收重税。他原本打算将手中的一处物业进行翻新重建,但是由于税费太重他无力为之。虽然他可以将手中的物业全部出售,但那并不是他真正想做的事情,因为他只想好好做生意。
抗税行动爆发在即
专业房地产估价及顾问服务公司Cawley Sullivan & Associates 的沙利文(Paul Sullivan)表示,他正在为有可能爆发的“加国史上规模最大的抗税行动”做准备。沙利文称,尽管Railtown是受冲击最严重的地区之一,但实际上温市过热的房地产市场正在对全市各地的企业造成严重破坏。在温市西区的Denman、Robson和Davie等主要街道上,小型零售商也在遭受沉重打击。
目前,本森特以及温市其他地区的一些企业主都已经聘请沙利文帮他们就物业评估价提出上诉,本森特预期在月底截止期限前还会有更多企业主签署上诉书,他同时称自己的收件箱里满是来自愤怒企业主的未读电子邮件。
本森特举例称,位于703 Denman St.的一家餐馆今年的物业评估价比去年飙涨了268%,预计今年所要缴纳的物业税也将要从去年的近$22.9万元升至$61.4万元。此外,位于1610 Robson的一个公共市场今年的物业评估价也比去年飙涨了268%,预计物业税也将从去年的$27.2万元升至今年的$72.7万元。
沙利文称,Railtown的大部分小业主都是租房经营,而他们将会受到最严重的冲击。据沙利文介绍,由于温市的绝大部分商业租恁都是采取“三方净租赁”方式,这意味着租户除了必需向房东缴纳租金,还需要支付维护费和物业税,因此随着物业税大幅飙升,许多小企业都将无法生存。
沙利文表示,导致温市物业税大幅飙升的主要原因有两个,一是前几年的物业评估价可能低于实际市场价值,二是大量买家涌入该地区并且愿意花高价在当地购房。
沙利文称,和其他许多城市一样,相关问题的部分症结在于温市是基于物业的发展潜力,而不是实际使用价值进行估价。此外,市府政策也会对物业评估价产生一定影响。比如温哥华市府已经对温市西区进行重新分区以便建造更多的高密度住宅,这也进一步推高了当地房价。而这一改变可能也意味着市府会在多市东区采取类似行动。
政客在行动
目前,沙利文已经与温市市议员麦杰士(Geoff Meggs)和路易(Raymond Louie),以及 代表发展行业的都市发展学会(Urban Development Institute)共同要求省府改写有关小企业如何纳税的立法,此举的目的是为了让物业评估价与实际使用价值一致。
温哥华代市长路易表示,由于卑诗省的所有物业都是由国营的卑诗省物业估价局负责估价,市府根本无计可施,因此只有改变立法才能切实帮助小企业。
路易称,他担心卑诗省物业估价局的估价方式将会导致当地的物业税持续升高,从而会影响到众多小企业的生存,最终只有省府才能解决这个问题。
卑诗省物业估价局的大温哥华区估价员格兰特(Jason Grant)则表示,卑诗省的估价体系是市场价值评估体系的最佳范例之一。
格兰特称,归根结底,业主所缴纳的物业税是根据物业的市场价值而定,如果业主所拥有的物业的价值是其他人的两倍,那么就必需支付两倍的物业税。格兰特同时称,他乐于倾听人们的意见,并会帮助他们理解物业评估价从何而来。
但是,沙利文认为Railtown地区的物业评估价与实际使用价值不一致可能会导致更多小业主提出上诉。
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