阿省楼市受挫危及加国其他地区

由于油价暴跌严重冲击阿尔伯塔省经济，阿省楼市似乎已经开始呈现大幅修正。但是由于加国房价持续飙升，同时家庭债务空前沉重，人们越来越担心阿省楼市受挫会危及加国其他地区。

Alberta’s housing market seems experiencing a correction as falling oil prices ripples through its economy.  But amid inflated home prices and heavy household debt, there is growing fear that the Alberta’s trouble will spread to the rest of the country.

（大中报泊然报道）加拿大央行行长波罗兹（Stephen Poloz）仍然相信加国楼市将会实现温和“软着陆”，按照他的预期，加国楼市决不会出现暴跌和崩溃。但现在加国楼市可能出现痛苦软着陆的风险却越来越大。

阿省楼市受挫

随着国际油价持续暴跌重创阿尔伯塔省经济，阿省楼市似乎已经开始呈现修正。当地许多业主都急于出售手中的房屋，而买家却越来越少，房价也开始摇摇欲坠。

由于经济疲软将会导致阿省被高估高达30%的房地产市场受到冲击，人们越来越担心阿省楼市受挫将会危及加国其他地区。

在加拿大央行上月意外宣布降息时，波罗兹曾承认加拿大家庭的超高负债是导致央行降息的主要原因之一。按照加拿大央行的经济估测，如果不降息，原油价格下跌会令许多加拿大家庭遭受重创，从而会将央行一直密切关注的债务与可支配收入比推高4个百分点，达到近167%的新高水平。

对于加拿大人来说，楼市修正可能就已是很难想象，更不用说楼市崩溃。由于自从1990年代中期以来加国大部分地区的房屋价值就一直呈现稳步上涨态势，加人的财富亦随之水涨船高，贷款能力也有所增强。

加国不太可能出现美式崩盘

楼市崩盘的惨重后果会让人惨不忍睹，例如在2008年初美国楼市崩盘后，位于福罗里达州米拉玛市的Ramona Street的37栋房屋中，有9栋处于止赎阶段。当时在这个以1960年代老洋房为主的社区里，随处可见被封上门窗的房屋和待售标牌。在尘埃落定后，美国各地的房价跌幅超过30%。

但是，加国楼市不太可能出现美国式的崩盘。美国楼市之所以会彻底崩溃，是因为类似米拉玛的社区在美国太过常见，这些地区的购房者往往很快就会发现其房屋价值不抵按揭贷款本息。随着房价暴跌，在背负按揭贷款的美国业主中有超过30%的人最终资不抵债，而过度杠杆化、按揭利息免税以及借贷条件宽松亦使问题进一步恶化。由于美国许多州的破产法都阻止银行扣押业主的其他资产，因此许多人都选择弃房断供，最后只给贷款机构留下数百万套止赎房屋。

相比之下，加拿大楼市与美国楼市有许多重要的不同之处。由于加人通常都倾向于使用自有资金投资，因此只有很少加人会面临按揭贷款资不抵债的风险。据加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)2014年11月发表的报告称，平均而言，加人拥有其房屋净值的74%，而背负按揭贷款的业主拥有其房屋净值的49%。在加国只有3%业主拥有的房屋净值不到10%，仅有1%业主资不抵债。

楼市修正在所难免

虽然上述这些比率是基于当时的房价计算得来，而加国房价一直都在持续上涨，但相比美国加人面临的楼市衰退风险显然更小。但这并不是说加国楼市就不可能出现严重修正。

加拿大楼市的主要风险并不是房价骤跌，而是家庭财务。一旦收入下降或银行加息，许多业主都会因此陷入困境。此外在一些城市，随着外国投资者撤离加国房地产市场，也会令当地楼市挤掉一些泡沫。

美林证券经济学家安勒纳佳（Emanuella Enenajor）称，低借贷利率在短期内可能推迟无可避免的结果，但储蓄减少和借贷增加导致的不可持续的后果将持续发酵。她担心加拿大央行会在今年3月再次降息，以支撑加国经济缓慢增长。

安勒纳佳称，加国楼市正步入窄幅震荡，预计阿省房价全年降幅将达到8%，但安省和魁北克省的房价将会呈现更大跌幅。

最终，加国的楼市修正看起来可能更像是坐碰碰车而不是崩盘。但随着收入增长停滞，业主可能需要花费更长时间才能清偿债务，而买家可能也需要等上更长时间才能实现自己的住房梦。

加拿大楼市可能会实现软着陆，但这个过程肯定会让人不舒服。