大陆购买温哥华：加拿大移民政策做崇
Meet the man who saw earlier signs of Vancouver land rush
大量外资涌入造就了持续炽热的温哥华房市。但随着当地居民收入完全背离疯狂上涨的房价，温市的住房负担危机亦日益凸显。曾对亚裔移民“抢地潮”有所预测的地理学家David Ley则将问题本质归咎于为解决加国财政问题而向亚裔富豪们敞开大门的加国移民政策。《环球邮报》一文向读者介绍了Ley的著书《百万富翁移民：太平洋彼岸的救命稻草》。
The influx of foreign money has created a red hot Vancouver housing market, creating an affordability crisis as local residents’ salaries are totally out of whack with skyrocketing home prices. David Ley, a geographer who saw the earlier signs of the Asian land rush, blamed the problem on Ottawa’s immigration policies that take Asian riches as an easy fiscal fix. The Globe article sheds light on Ley’s book, Millionaire Migrants: Trans-Pacific Life Lines.
(大中报泊然报道) 地理学家莱伊（David Ley）在1986年获任卑诗大学专门研究移民与多元化的大都市项目（Metropolis Project）总监时，就注意到自己所居住的Kerrisdale社区开始吸引越来越多来自香港和台湾的富有移民，当地的房价也因此水涨船高。
莱伊在其2010年所著的《百万富翁移民：跨太平洋生活线》（Millionaire Migrants：Trans-Pacific Life Lines）一书中描述了移民生活的不易，同时也深度分析了移民带来的种种影响。而等到这本书出版时，加拿大又迎来了新一波移民潮，这一次是大量来自中国大陆的移民蜂拥进入温哥华房地产市场。尽管莱伊的书作所描述的是更早期的移民群体，但对于缺乏资源的官方和研究人员来说，这本书仍是宝贵的研究资料之一。
现在，加拿大仍然缺乏相关的研究及官方数据去证明中国移民及投资者对温哥华炽热房市造成何种影响，并且政府与房地产行业内的一些人士似乎也无意干预房价持续狂飙的温哥华房市，对此莱伊指出，这主要是因为既得利益在作祟。
莱伊最近的研究显示，随着大量外资涌入，温哥华房市已经变为圈地潮愈演愈烈的狂野西部，莱伊认为这主要应归咎于政府将招揽富有亚洲移民作为简便的财政解决方案。
在1980年代初期，加拿大曾陷入深度经济衰退，卑诗省受创尤为严重，而联邦政府和省政府的解决方案之一，就是希望吸引更多来自亚洲以及其他地区的高净值人士移民加拿大。可是结果大量移民涌入了加拿大，但他们却没有带来预期的经济效益。
莱伊称，这主要是因为加拿大的移民政策比其他大多数国家宽松。最初，加拿大主要是通过投资移民和企业家移民项目招揽富有的商业类移民。但是，加拿大的投资移民项目所要求的净资产值和最低投资金额均低于美国，结果，虽然银行和政府都获得了一定收益，但投资移民带来的实际效益却远远低于预期。与此同时，加拿大的企业家移民项目只要求申请者在登陆两年后雇佣一个加拿大当地人，而美国的类似移民项目则要求申请者雇佣10个美国当地人。
莱伊还指出，加拿大税务局也同样执法不力，虽然商业移民申报的收入往往低于其他类别移民，甚至连难民都不如，但税务局却听之任之。此外，当局也没有对房地产市场的数据进行追踪。虽然卑诗省政府曾经搜集过购房者的国籍信息，但在1990年代却停止了这一做法，据莱伊称，他听说其中原因是因为数据存储问题。
除此之外，联邦反洗钱机构Fintrac对中国买家也无计可施。有传闻信息显示，很大一部分中国买家都是用全现金购房，而这一点在美国已有明确数据证实。莱伊指出，购房是处理热钱的最简单方法之一。
虽然联邦政府在2014年突然宣布取消投资移民和企业家移民项目，但之后仍有多达5万中国人排队申请新的加拿大10年期多次往返签证。当年中国人往返加拿大超过30万人次，其中大部分是游客，但也有不少人将10年期签证视为廉价而又便捷的通行证件，而在许多情况下他们前往加拿大都是为了购买第二套住房，以便在当地求学的子女居住。
统计数据显示，2014年中国有100多万人拥有$200万元以上的流动资产，其中有多达60%的人在考虑或是已经开始申请移民，而温哥华就是深受他们青睐的前三大移民目的地之一。因此，有一些调查估计温哥华西端约有70%的独立屋被中国买家纳入囊中，并且相关比例还在持续增长也就不足为奇了。莱伊称，温哥华房价已经完全背离当地的收入水平，在温哥华工作的人士越来越难以负担当地的房价。
除此之外，其他一些导致温哥华房价持续狂飙的伎俩直到最近才被曝光。比如在《环球邮报》发表相关调查报道后，新海岸地产（New Coast Realty）就因为“影子炒房”和掠夺性定价等不良商业行为而成为众矢之的。
当然，除了房地产行业，温哥华的业主也是房价飙升的受益者，但是莱伊并不在其列，据他称，他和妻子并不打算离开Kerrisdale社区，而在过去半年里疯狂飙升的房价已经促使许多当地业主售房套现。
以下是一些关键数据：
*今年4月，温哥华西端独立屋的房价中值已经升至$368.8万元。温哥华西端房屋基准价格较去年同期上涨了28.4%，较三年前上涨了54.8%。
*截至2008年，全国有多达49%投资移民是在卑诗省（主要是温哥华）登陆，此外，还有部分在其他地区，尤其是在魁北克省登陆的投资移民最终也都迁移至温哥华。
*在1980年至2001年间，有近33万名移民通过各种商业移民项目登陆加拿大，数量在提供类似移民项目的西方国家中居首。
*美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)在2015年曾报告称，约有70%的中国买家是全现金购房，而在美国国内买家中相关比例仅为25%。此外中国买家的平均交易额高达$83.18万美元，比美国购房者高出两倍多。
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