华裔移民温哥华逃税，倒房获巨额暴利

 

（大中报泊然报道）温哥华豪宅建筑师拉索斯（Demetre Lazos）在目睹一名华裔房产投机者利用大陆资金在加拿大炒房牟取暴利，并成功地钻了加拿大税法的漏洞得以逃税后，向警方和加拿大税务局进行了揭发，但却毫无结果。在万般无奈之下，他只好诉诸媒体发声。 

据《环球邮报》报道，在温哥华兴建豪宅长达30年的拉索斯表示自己已经无法坐视房地产投机行为继续毁了这座城市。据拉索斯称，他在确信自己的老板——当地一名华裔房产投机者有逃税和误导贷款机构的行为后，便向警方和加拿大税务局进行了揭发，并提供了其涉嫌欺诈和逃税的证据资料。但是加拿大税务局的一名官员却叫他致信联邦政府，而温哥华警察总部则建议他拨打灭罪热线，可是在他打了灭罪热线后却毫无结果。

 

拉索斯因此深感愤怒，于是他找到了《环球邮报》，并在接下来的几个月里提供了大量详细披露房产投机者是如何最大化以及隐藏其获利的的资料。在《环球邮报》就此进行调查后，其他一些人也挺身而出，其中一名经常帮助其炒房的富豪客户填写纳税表的会计师直言不讳地表示，对于他的客户来说加拿大就像一个瑞士银行账户。

 

虽然联邦政府表示正在研究相关问题，卑诗省府更是已经开始对在温哥华以及附近21个社区购房的既非加国公民，又非加国永久居民的海外买家征收15%的物业转让税，但在拉索斯看来加国各级政府在这个问题上并没有尽职尽责。

 

现已辞职的拉索斯原来一直为华裔商人顾俊刚（Jun Gang Gu，又名Kenny Gu）工作。顾俊刚来自中国南京，在出国前任职公务员，他在2009年通过加拿大的投资移民计划移民加拿大，并获得了永久居民身份。资料显示，顾俊刚在加国一开始只是进行房地产开发，但后来其业务渐渐转为利用他人资金进行购房炒房，以从中牟利。据资料称，顾俊刚的炒房资金都是来自中国的投资客，而他在加拿大银行申请按揭贷款时也都是以这些投资客的名义进行申请。

 

拉索斯提供的资料揭示了部分当地居民和海外买家是如何勾结成网在加国房地产市场捞金，这些资料同时也显示出房产投机者是如何轻而易举地利用加国税法的漏洞以及监管不严的空子隐藏他们的业主身份和盈利，从中免税获利，而在整个交易过程中他们一直将房屋视为商品而非住宅。

 

隐形业主

许多人可能都以为投机性炒房就是将房屋非常快速地转手，但顾俊刚等人却建立了一个独特的市场，他们会长时间持有房屋，耐心等待它们升值。《环球邮报》所调查的数宗交易都涉及炒房者将房屋持有数年，期间有些房屋被重建，有些被出租，还有一些则一直空置。

 

顾俊刚并未回应《环球邮报》的参访要求，但是其与其客户所签订的中文购房合同却让人得以一窥其投机炒房网络的运作方式。

 

《环球邮报》所获的文件显示，虽然有些房产的首付、月供以及其他与物业相关的税费及开支都是由顾俊刚的外国客户支付，并且这些房产及其按揭贷款都是登记在其外国客户、以及他们的公司或配偶名下，但实际上顾俊刚或其公司才是这些物业的隐形受益业主。

 

顾俊刚的公司以贷款的名义从这些客户手中筹措资金，以逃避纳税，而这也是在中国非常盛行的“影子银行”的惯例做法。这种点对点贷款完全规避了银行，而其向贷款人所承诺的回报也远远高于其他金融机构。

 

据拉索斯称，顾俊刚的客户主要是在中国大陆赚钱，并且经常往返于中国和温哥华。据资料显示，这些客户授权顾俊刚通过其温哥华办公室处理所有房屋买卖事宜，尽管顾本人并没有按揭经纪或投资管理牌照，但他实际上就在操作这些业务。

 

资料显示，45岁的顾俊刚及其客户在过去五年里至少炒卖了36栋房屋，尽管其公司及个人账户的转账高达数百万元，但他去年几乎没有纳税。

 

系统化操作

交易流程图：

 

资料显示，顾俊刚今年转手的五栋房屋帮他赚到$500万元，其中一栋房屋已经空置了三年，而与此同时温市许多买不起房的居民只能望房兴叹。

 

与此同时，顾俊刚在过去两年里还向一些客户收取了每栋房屋高达$120万元的“管理费”和“佣金”。而在此期间，顾俊刚及其妻子的银行账户间有大笔转账，其中有一笔转账资金就高达$60万元。此外，顾俊刚的短期信用卡还款总额一度高达$31万元，而其家人所开的车不是奔驰就是宝马。

 

资料中所附的纳税单显示，目前已经拿到加拿大国籍的顾俊刚去年申报的个人收入为$45,865元，而其妻子唐敏（音译）申报的收入为$23,612元。

 

但是，唐敏最近在西温富人区刚刚用现金购买了一栋价值$210万元的全新豪宅，并且在购房登记时所填的职业是“家庭主妇”。购房记录显示，唐敏是从顾俊刚的一名客户手中买下这栋豪宅，其成交价远远低于当地市场价格。

 

与此同时，去年年底递交的未经审计的财报显示，顾俊刚名下的三间公司全部报告亏损。一些支票复印件显示，在2014至2016年间，顾俊刚名下的公司从客户处至少筹措到$760万元资金，其中有很多都是以“贷款”名义获得。

 

顾俊刚在转手炒卖房产时，会在其合约条款中写明贷款给他的客户可以拿回投资本金并获取高额回报，比如15%的利息。而在他支付完所有按揭贷款以及其他费用后，往往还可获得数十万元收益。

 

税法漏洞多

据法律和税务专家称，由于这些物业并没有登记在顾俊刚名下，这样的安排令其得以成功避税。此外，由于个人客户申请按揭贷款买房的贷款总额显然远远高于顾俊刚可获得的贷款额，其也可以藉此进行最大限度的融资。

 

从税务角度来看，资料显示这些客户将他们所购买的部分物业归类为“主要居所”，但实际上他们并不住在那里。而加拿大的法律规定纳税人的主要居所必须为实际自住房，并且不能在买房当年卖出，否则卖房收益不能享受主要居所免税。

 

据税务律师加伯特（Jonathan Garbutt）估计，此类炒房行为已经导致大量税收损失，并且在温哥华和多伦多尤其猖獗。他认为这是执法不力的又一个典型例子，这种炒房行为不仅越来越普遍，而且呈现系统化操作，除非改变现状，否则情况将会越来越糟糕，最终整个系统都会随之崩溃。

 

当许多加拿大人还在指责国外买家推高加国房价时，顾俊刚的交易资料却显示其所赚的钱远远多于其客户。比如顾俊刚在交易一栋出租屋时，就曾向支付首付款及物业转让税的客户保证其能拿到每月1%的利息回报，而顾俊刚则负责收取房租和支付按揭月供，并获取卖房获利。

 

资料显示，在房价大涨后，顾俊刚在两年后以高出原价$85万元的价格将这栋出租屋出手，但是根据合约条款，其客户只获得不足$9万元的收益。

 

资料同时显示，顾俊刚的一些客户尽管有巨额现金流和资产，但在加国所缴的税费却微乎其微。比如其客户张生林（音译）2014年在加国申报收入$59,711元，纳税$2,594元，而他身为“家庭主妇”的妻子却在温哥华坐拥价值$200万元的豪宅。

 

资料还显示，张生林在同一时期还出售了另一栋价值$300万元的房屋，以购买另外两栋总值近$400万元的房屋，而这些交易都是委托顾俊刚完成。根据资料，除此之外张生林还拥有其他外国房产，并且在加国和中国的银行里还有近$300万元的存款。

 

据拉索斯称，张生林的收入来自中国，其加拿大报税表显示他并非加国公民，但他却自称是卑诗居民，而这使得其及其家人可以将加国房产申报为主要居所，从而可以享受售房收益免税。

 

加拿大就像瑞士银行账户

据温哥华一名华裔会计师估计，在过去五年里他曾帮助近1,000名像张生林这样的客户填写报税表。他认为导致这部分税收流失的部分原因要归咎于加拿大税务局并未要求纳税人对主要居所交易进行报告。

 

该名不愿透露姓名的会计师称，所有这些客户都拥有不止一套住房，但他们无需对外透露实情，此外，虽然像张生林这样在海外工作的人在加拿大报税时应该申报全球收入，但是大多数人并不会这样做，因为他们的财务记录都在中国，加拿大税务局根本无从核查，对于他的客户来说加拿大就像一个瑞士银行账户。

 

该名会计师称，这些客户往往会说“我只想缴$5,000元左右的税，我需要报多少收入？”然后他们还会说“我在加拿大的银行或公司或其他地方可以获得这么多存款利息收入，就报这么多吧。”

 

这位会计师还称，虽然他的一些客户自称是加国居民，但实际上他们在加国居住的时间一年中都不到一个月，他们可以任意买卖房产，并且通过将房屋申报为主要居所避税，而加拿大税务局却对此毫不知情。

 

该名会计师认为相关问题已经非常严重，政府应该全面改革税法，以取消现行的主要居所免税，但他也承认此举将会招致许多加拿大人的不满，而政客们也不会愿意因此触犯众怒。

 

另一名温哥华会计师Corina Ciortan则表示，她和她的同事时常会碰到有问题的地产交易，在他们看来正是这些交易导致房价疯涨。Ciortan称，问题已经非常严重，许多人都因此感到愤怒，很显然，这一小撮从中获利的人已经导致一代人受损。

 

联邦数据显示，税务审计人员在对温哥华的炒房以及其他地产交易进行进一步审查后发现，去年温市有339名个人及公司逃税$1430万元。

 

肥了银行 害了百姓

除了税法漏洞，像顾俊刚这样的房产投机者亦严重依赖加国金融机构为他们提供数以百万元计的按揭贷款。拉索斯表示，这些投机者是临时借用银行的钱去赚钱，而不是用自己的钱。当房价上涨时，银行赚得盆满钵满，而加拿大老百姓却变得越来越苦不堪言。

 

拉索斯提供的资料显示，贷款机构认为自己是在批准给予顾俊刚的投资客户的按揭贷款，而不是给顾俊刚本人。专家则指出，如果这些贷款机构对此毫不知情，那么就有可能在不知不觉中违反了反洗钱法，因为该法规要求银行了解所有客户的详细信息，这其中也包括顾俊刚。

 

反洗钱法专家杜海姆（Christine Duhaime）称，如果这些客户违约，银行可能都不知道该去找谁，因为他们根本就不知道这些房产的真正受益者是谁。银行自以为一直遵照反洗钱法了解客户信息，但实际上并非如此。

 

电邮记录显示，加拿大皇家银行（RBC）在发现一名客户的按揭还款是来自顾俊刚的企业账户后曾对此提出质疑，但是在该名客户表示是其许可顾俊刚代为还款后，该行也就默许了这种做法。

 

与此同时，有更多资料显示顾俊刚已经开始涉足一些更为繁复的交易。其最近拟定的一份中文商业计划书显示，他正在众筹资金购买房产。计划书称，在顾俊刚物色好合适的房屋后，由他的客户支付首付款，其余资金则通过银行融资和“社会融资”筹措，在房产转手倒卖后，所有人分享付清贷款后的剩余盈利。

 

此外，顾俊刚还说服了一些投资客户贷款$140万元给他，以便他的公司投资卑诗省的一个玉石矿。相关合约显示，顾俊刚向28位客户保证如果每人贷款$5万元给其公司，在不到一年的时间里就可获得12%的高额回报。而有意思的是，$5万元正是中国限制每人每年携带出境的外汇金额。

 

但是，顾俊刚在与其客户达成贷款交易的过程中并未向其投资者提供计划书，而按照加国法规，只有在与亲密合作伙伴或财力足以抵抗风险的人士合作时才可以免去计划书。资料显示，目前顾俊刚正因为这起交易而接受卑诗省证监机构的调查。

 

在《环球邮报》就此进行调查后，负责监管按揭中介的卑诗省金融机构委员会，以及卑诗省证券委员会都已经表示有意对顾俊刚所涉的地产交易进行调查。

 

拉索斯表示，只有联邦政府和卑诗省府联手采取行动，他的爆料才有意义，而促使他挺身而出的部分原因就在于他的女儿和孙辈在温哥华根本就买不起房让他深感愤怒。