联邦政府房贷整改措施出台 加国房市美梦破灭

 

 

[大中报枫昀报道] 联邦自由党政府最近推出几项新政策，一方面加强对房屋贷款发放的控制，一方面打击外国资本的炒房行动。

 

本星期一，联邦财长Bill Morneau宣布了这些新措施，《环球邮报》刊文对此进行了总结，指出了四条新措施的具体内容。

 

目前加拿大的房屋贷款利率极低，贷款相对容易。而银行（以及其它金融机构）发放的贷款都是有房贷保险的，即mortgage insurance，以便万一买家违约（default）时能保护银行的利益。而这个保险是由联邦政府（也就是纳税人提供的）。现行的规定是：如果买房时首付超过5%、但是低于20%，购房者必须购买“高比例”房贷保险；如果首付高于20%，则能拿到“低比例”房贷保险。

 

加拿大的房贷保险由三家公司提供，一家是政府的“加拿大房贷与住房公司”（Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC），另外两家是私营公司：Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada、Canada Guaranty Mortgage Insurance Company。但是这两家私营公司最终也是由联邦政府支持的。

 

星期一联邦财长Morneau公布的新措施具体有四条。

 

1，所有的房贷审批都要执行进行更严格的标准。

 

以前对首付超过20%的房贷（即低比例房贷）的审批比较松，但是从10月17日起，所有新的房贷发放审批标准都一视同仁，不管首付是5%还是20%都会一样严格。银行将会对借款的买家进行压力评估（stress test），以确保当利率升高时买家们仍然能够还得起房贷。本来，银行在审批贷款只考虑双方协商的房贷利率（目前总的来说非常低），但是在新政策下，银行需要考虑“加拿大央行的五年固定利率”（Bank of Canada’s five-year fixed posted mortgage rate）。央行的这个五年利率是加拿大六大银行的五年前利率的平均值，通常比买家从自己的银行拿到的利率要高。比如今年9月28日，央行的五年固定利率为4.64%。

 

压力评估还有其它内容，包括要求买家在住房上的支出（购房、暖气、以及与居住有关的税）不得超过总收入的39%，而买家所有的债务（total debt service，简称TDS）不得超过总收入的44%。

 

这项新措施主要会影响到高首付的买家，让这部分买家拿房贷时的条件更严格。政府这样做主要是考虑到目前多伦多与温哥华的房价上升太快，今后房贷违约的风险很大。

 

2，针对“低比例房贷”（也就是高首付的买家）的房贷保险，政府又增加了几项条件，从今年11月30日起执行。

 

这几项新条件包括：房贷的分摊年限（amortization period）不得超过25年；所购买房屋的价格不得超过100万元；买家的信用评分（credit score）必须达到600分；所购的房产必须自住。

 

由于多伦多与温哥华两地的房价上涨太快，超过100万元的豪宅比比皆是，而政府的这一条新措施会影响到豪宅的买主。政府这样做是为了降低自己的担保风险。

 

3，卖掉自住房屋，必须向政府申报。

 

一直以来，加拿大的房主如果是卖掉自住房屋（primary residence），所获得的收益无须缴税。这一条依然不变，也就是说政府并不会对出售自住房征税。

 

但是以前房主卖掉自住房屋无须向政府报告，而从本税务年度起，如果卖掉了自住房产，报税时必须向加拿大税务局（Canada Revenue Agency）申报。

 

《环球邮报》指出，这一条主要是针对外国买家。一些外国买家利用以前的税务漏洞，在炒房时不支付资产增值税，而这一措施旨在堵塞这一漏洞。

 

4，政府考虑让银行分担贷款风险。

 

按照目前的规定，一旦买家出现违约的情况，发放贷款的银行不会有什么损失，因为政府的房贷保险会有100%的赔偿。但是联邦政府表示，这种做法在全世界都是“独一无二”的，现在则考虑改变，打算让贷款发放机构，比如银行，也承担一定的违约风险。联邦政府即将就此问题展开公众咨询，

 

联邦财政部承认，这一条将带来加拿大住房融资体系的结构性变化。

 

目前这一政策尚在酝酿之中，如果落实的话，受影响的主要是银行等发放贷款的金融机构。而银行势必会把贷款风险转移给借贷的买家，最终推动房贷利率的升高。政府这样做是迫使银行在发放贷款时采取更为谨慎的态度。