土地控制政策导致多伦多房价飙升（Ⅱ）

Detached homes in GTA have increasingly become scarce commodities. Soaring prices of homes with a backyard have threatened to push many millenniums outside of Toronto area.  Apart from influx of immigrants and low mortgage rates, the Globe article sheds light on another culprit behind the affordability crisis in the GTA – the province’s land-use policies to curb urban sprawling.  

 

“城市限制”政策如何推高房价

[大中报梁楚怡报道] 在过去10多年里，多伦多的住宅开发一直受到大金马蹄地区发展计划的限制，该计划在多伦多周边建立了180万英亩的绿带，并在现有的城市边界内设定了集约化目标。实际上除了多伦多，温哥华、卡尔加里和蒙特利尔也都建立了政府强制规划的绿带，或是实施了旨在遏制城市扩张和增加城市密度的计划。

 

这些政策是否是推高当地房价的罪魁祸首之一？或许在卡尔加里和蒙特利尔并非如此，但是在多伦多于2006年实施旨在遏制城市扩张的发展计划后，多伦多的房价的确就开始一路高歌猛进直至失控。

 

温哥华

1974年，卑诗省府在温哥华周边以及从菲沙河谷至哈里逊湖(Harrison Lake)地区实行了农业保留地计划(Agricultural Land Reserve)。此后，该项旨在限制限制土地开发的计划便成了卑诗省的政治避雷针。城市限制政策的反对者认为遏制发展会催生温哥华的房地产泡沫。

 

人口统计学家寇克思(Wendell Cox)指出，在1970年代初期，温哥华的房价并不比卡尔加里、多伦多以及加国其他主要城市高多少。但是随着温市人口持续增长，大量国外及国内房地产投资者涌入，当地房价也开始水涨船高。据Vancity信用联盟预测，到2030年时温哥华的独立屋均价将突破$200万元大关。

 

但是，一些买家仍会想方设法规避土地控制政策。据一些人估计，目前温哥华周边受到农业保留地计划保护的土地中只有近一半是用于农业耕作，其余的大部分土地则是成了公园、高尔夫球场或休闲地。《环球邮报》去年对122块农业保留地块进行的调查显示，有许多业主在农场地块上建造了超级豪宅，其余土地则是出租给农民或是根本就未进行耕种。但尽管如此，由于温哥华市民有着强烈的环保热情，农业保留地计划仍是深受欢迎的政治举措。

 

卡尔加里

卡尔加里并没有明确的城市发展边界或绿带，但是在2009年，卡尔加里市议会通过了城市发展计划（Municipal Development Plan），该个基于精明增长原则制定的发展计划将会确定卡市未来60年的发展方向。该计划旨在力图更加紧凑和有效地使用土地，提升公交乘客流量和保护环境，其中包括针对工业区、既定住宅区、新（较高密度）的市中心住宅区、以及公共开放空间等区域的详尽指南。此外，该发展计划中还有有关社区开发或重建的详细资本预算程序。

 

和当地许多房产经纪一样，Coldwell Banker公司的穆雷（Patrick Murray）亦认为土地控制政策是推高房价的罪魁祸首之一。但是由于油价在2014年出现暴跌，从而导致卡市人口增长放缓并且房市亦出现降温，因此相关政策所带来的影响迄今仍有限。穆雷同时称，值得注意的是，虽然卡市的公寓和镇屋价格都出现下跌，但独立屋的价格仍然十分坚挺，尤其是位于卡市市中心和西北地区的独立屋更是深受买家青睐，这主要是因为这些带庭院房屋是许多买家的梦想家园。

 

蒙特利尔

虽然蒙特利尔亦建立了政府强制规划的绿带，并实施了土地控制政策，但由于蒙市房价的涨速并不像多伦多和温哥华那么快，因此该市的房价仍然相对便宜。从1978年开始，魁北克省府便在省内划定了1560万英亩土地作为农业区，在这其中有61.8万英亩土地是位于蒙特利尔周边。2012年，卑诗省自由党政府通过了土地使用计划，以便容纳预计到2031年时蒙特利尔大都市区将会新增的53万名新居民。该计划旨在保护17%的土地免遭开发，并将40%新住宅开发项目定于交通沿线附近。

 

据同时担任蒙特利尔经济研究所经济研究员的人口统计学家寇克思称，自2004年以来，蒙市的房价中位数便已经超过住房可负担能力的极限值（比家庭年收入中位数高出三倍以上），而土地控制政策会令情况雪上加霜。但是，魁北克省房地产协会（Québec Federation of Real Estate Boards）市场分析总监卡迪纳尔（Paul Cardinal）表示，蒙特利尔的住房需求并不像多伦多和温哥华那么强劲，因此土地控制政策目前并不会对房屋供应造成大的影响。目前，买家只要花上$30万元多一点就可以在蒙市买到一栋带庭院的独立屋。