数据显示国外买家影响GTA房市

据《环球邮报》报道，在各方激烈猜测国外买家对多伦多地区的过热房市究竟影响几何数月后，安省政府在上周首次发布了有关国外购买率的详细实际数据，这亦堪称安省历史上的一个重要里程碑。

 

但是，经济学家和行业观察家在对安省政府公布的数据进行分析后，却得出了不同的结论。

 

一些人认为，省府公布的数据显示最近几个月约克区的房屋国外购买率为9.1%，多伦多房市的外国投资者比率为7.2%，充分证明国外买家并不是在近期将当地房价推高至不可持续的水平的罪魁祸首。

 

但是，其他人却持完全相反的观点，他们认为这么高的国外投资者比率清楚表明在本就炙手可热的当地房市出现足够的额外需求，从而导致当地房价暴涨，并将许多本地买家挤出了房市。

 

虽然对于国外买家比率达到多高才会开始推高房价尚没有被专家广泛接受的门槛，但毋庸置疑的一点是海外投资者肯定对多伦多房市产生了一定的影响，但究竟影响几何仍是极具争议的话题。

 

一直分析行业统计数据并期待省府公布有关国外购买率的首轮详细数据的多伦多房产经纪人约翰•帕萨斯（John Pasalis）称，尽管省府公布的官方数据显示大多伦多地区的国外购买率不到10%，但数千名外国投资者涌入当地房市仍会导致需求激增，房价暴涨和库存紧张。

 

帕萨斯称，对于像多伦多这样本就竞争十分激烈的房市来说，大量国外买家涌入显然会催生一个引爆点。帕萨斯认为省府只是公布了全区域数据，如果对各地区的房屋销售情况进行更深入的分析，就会发现深受海外投资者青睐的万锦市和列治文山市的房屋国外购买率要高于其他地区。

 

但是，金士顿女王大学的房地产学教授约翰•安德鲁（John Andrew）的观点却与帕萨斯形成鲜明对比。他称，即便是在外国投资者率最高的约克区，也只是当地每11栋售出的房屋中有一栋是被国外买家纳入囊中，这个数字“非常之低”。

 

安德鲁称，很难想象这么低的国外购买率会对当地房市产生巨大影响。

 

美国研究人员已经研究过类似的问题，在2000年代，他们查看了外来二套房买家对对几个美国城市房市的影响。2015年，研究人员在《金融研究评论》(The Review of Financial Studies)杂志上发表报告称，在特定月份中，非本地买家的购买率每增加一个百分点，就会导致来年的房价上涨1.9个百分点。

 

外界一直难以确定外国投资者对多伦多地区房市所产生影响的部分原因，是因为缺乏数据收集和发布。安省政府直到今年4月底才开始追踪国外买家的购房情况，在此之前，省府推出一系列房市新政以为过热房市降温，其中包括对外国炒房者开征15%倒房税。相比之下，卑诗省府在首次收集当地房屋买家的国籍数据后，便在去年夏季推出了国外买家税，卑诗省府的初步分析结果显示，大温哥华地区有十分之一房屋是被国外买家纳入囊中，而在郊区地区国外购买率达到近20%。在实施国外买家税后，卑诗省府至少每两个月就会发布一次新详细统计数据，以让外界了解新税制对当地房市的影响。

 

在一再坚称不会效仿卑诗省的做法后，安省政府在今年4月20日突然转变态度，宣布对大金马蹄地区既非加国公民又非加国永久居民的外国买家开征非居民投机倒房税。

 

在安省政府宣布实施国外买家税之前，大多伦多地区今年3月的独立屋均价较去年同期上涨33%，达到$121万元。但是，多伦多地产局公布的数据显示，在安省实施国外买家税后，大多伦多地区今年6月的房屋均价较4月高点下跌了13.8%，当月房屋销售量亦比去年同期下降了37.3%。

 

数据显示，约克区受到的冲击最大。今年6月约克区的房屋销售量较3月高点骤降近60%，平均房价亦暴跌近$20万元。与此同时，约克区今年6月的活跃房源数量亦比3月增加了2,600套。

 

一些行业专家认为安省政府发布的数据低估了某些地区的国外买家实际数量。因为虽然省府的数据只涉及今年4月24日至5月26日间完成的购房交易，但省府直到5月6日才开始强制要求购房者申报公民身份。（由于购房流程通常为60天，因此其中大部分交易都是在新税制实施前就已经签订。）一些分析师表示，鉴于这种延期，假设这些购房交易是在60天内完成，并且买家没有主动申报公民身份，约克区的房屋国外购买率可能约为14%，多伦多的房屋国外购买率约为11%。

 

据帕萨斯估计，在安省实施国外买家税的前一年时间里，国外买家在大多伦多地区购买了近1万套房屋，约占当地房屋销售总量的9%。

 

一直研究多伦多房市的卑诗省西门菲沙大学教授乔什•戈登（Josh Gordon）表示，通过国籍追踪国外买家数据并不能了解流入当地房市的所有外国资金，因为当地房价已与本地劳动力市场脱钩，并且一些加国公民或永久居民也会使用离岸资金购买当地房屋。

 

戈登称，如果突然有大量外国资金涌入当地房市，而市场供应一时又跟不上，那就有可能对房市造成巨大影响。这种情况会造成市场库存紧张，从而会出现像多伦多这样的房价疯涨之势。

 

但是，行业观察家亦认同国外买家并不是推高多伦多地区的房屋需求和房价的唯一罪魁。一些分析人士称，国内投资者和投机者也是推高当地房价的主要推手，尤其是在近期房价高涨和利率低迷之际，他们所产生的影响可能比国外买家更大。据省府数据显示，在2010年至去年间，大多伦多和汉密尔顿地区拥有一套以上住房的业主数量已经增加了近一倍。

 

此外，由于大多伦多地区一直吸引大量新移民，居高不下的移民数量亦导致当地的房屋需求量进一步增加。

 

与此同时，许多房产经纪亦称多伦多地区近期房价疯涨，竞标大战愈演愈烈以及房屋库存量下降亦促使当地居民出现恐慌性抢购，因为随着房价继续飞涨，他们担心自己会错失购房良机。

 

戈登指出，许多外国投资者都青睐高端住宅，而这也会产生外溢效应。戈登称，在国外买家蜂拥至高档社区抢购高端住宅时，由此引发的竞标战也在不断推高当地房价，因为如果当地居民不参与竞标，他们就会被挤至次级区域，因此产生的 涟漪效应会影响到每一个人。此外，高价出售手中房屋以从中获益的卖家通常会缩小住房面积，有时候他们也会将钱借给家庭成员以支付购房首付，这也帮助刺激了在国外买家数据中并未体现的额外需求。

 

戈登表示，这些资金都流向了外溢效应所及的高端区域。