加拿大1月份房市令人沮丧

大中报综合讯：今年1月份，加拿大全国、多伦多温哥华两大房市最新走势不容乐观，观察家预测在2019年加拿大的豪宅市场仍会是买家市场。

年初开局不佳
每年1月份的房市都不会活跃，今年1月也不例外。数据显示，加拿大地产协会（CREA）最新数据显示，今年1月全国房屋交易量计2万3,968套，同比下滑4.04%。这一数据，不仅是自2009年以来最大单月同比滑幅，而且同月交易量自2015年以来最差。无论从哪方面来说，新年都是开局不利。

加拿大国家银行Teranet房价指数显示，今年1月，全国11个大城市综合房价指数比去年12月份下滑0.05%，同比上升2.18%。通常，月环比差虽意义不大，不值得太大关注，但此次环比房价是自2013年以来首次连续5个月未能上升，值得关注。



多伦多房市进入平稳期
多伦多地产局（TREB数据）显示，今年1月普通独立屋平均售价90.38万，比历史高峰价下跌11.31%，房价自2016年以来最低，相当于过去2年中房价涨幅全部跌回起初。

Altus最新调查显示，最近买家中，近半为首次买家。买房人群又是如何筹到首期呢？数据显示，79%是用存款和投资得所，36%靠提取注册退休存款RRSP，49%靠赠予和私贷，12%靠财产继承，7%靠信用额度。也就是说，无论外界怎么认为，首次买家应该被高房价和苛刻按揭规定挤出市场，但房市驱动力仍有近半为首次买家。

业内人士表示，大多伦多地区今年春季房市开局可能会延迟，估计要等到3月中旬才会真正进入状态。

据金融邮报的报道，ReMax Realtron Realty地产经纪公司总经理福布斯（Cameron Forbes）表示，房市的需求会有所变化，主要随买家热衷的房屋类型和社区的变化而变化。

福布斯说，2016和2017年，大多区房价失控疯涨，1月份房子一挂出来，就被抢走了。去年房市降温，市场中这种“不抢就没了”的恐慌心理也消失殆尽，此后房价涨幅几乎停滞。

道明银行经济师桑德希（Rishi Sondhi）表示，只要经济不出什么大问题，今年房市不大可能重挫。人口增长强劲，就业市场后劲足，加上央行不太急于加息，今年年中房市有可能出现好转。



福布斯认为，今年许多年轻家庭有可能卖掉416区以前买的共管公寓，换905区的独立屋。空巢老人则多半会卖掉郊区大屋，换市中心的共管公寓。

2016年大多区平均房价72万9,837元，前年4月高峰期平均房价92万791元，整整差了20万左右。福布斯称，目前形势是，中低价位房屋，买家争抢仍相当激烈，百万元以下价位房市仍相当强劲。相比之下，因按揭收紧，贷款审查更严格，大多区百万元以上价位房屋买得起的人不多。

在市区拥有带小院子半独立屋的人，有可能卖房换城郊附近的独立屋。在2年前这么做连想都不要想，根本负担不起，但今年不同，多半都能负担得起。另一方面，据他了解，许多婴儿潮一代开始卖掉大独立屋，换到市区较小的共管公寓。
炒家弃公寓 改炒郊区独立屋

福布斯认为，炒房的人一直在活动，并未减少，尤其央行去年加息数次后最近又暂缓加息后更是如此。有些银行最近下调5年固定利率，债券收益走势意味着，利率仍有下调空间。

如今公寓市场唯一不同的是，炒公寓期房不再像过去利润大，旺市和其它几个区多个楼盘开发陆续取消背后主要原因是，审批过程漫长，地价涨势猛及其它因素等，油水不像过去那么大。相比之下，买交通便利地段的现房，每尺单价仅1,000～1,200元左右，比单价1,500元的期房更便宜，还更稳定，没那么多不确定性。



温哥华房市风光不再
今年一月份温哥华房地产市场继续冷却，房屋销售量降到10年来同期最低点，曾经热得发烫的温哥华房市已经是昨日黄花。不仅销量跌，存量升，价格也继续跌不停。大温区地产局REBGV数据显示，今年1月大温区普通独立屋售价154.34万，同比跌9.1%。销售量是1103套，比去年同期暴跌了39.3%；与过去10年1月份平均房屋销售量相比也猛跌了36.3%。当月房屋成交量自2009年最低，存量是2014年以来最高。大温区独立屋房价过去近3年来从没这么低过。

按揭延长30年利弊
渥京目前考虑将首次买家最高按揭期限从目前的25年延长至30年，有利有弊。好处是按揭期限延长，月供压力能减轻12%，坏处是还贷总成本上升22%。渥京这么做，是觉得此举能改善买房担负力。但实际上，其中最大受益者是银行。

财政部长比尔•莫尔诺（Bill Morneau）表示，正在考虑采用30年偿还期。

30年房贷偿还期以前被广泛使用，直到2012年政府才限制那些首付低于20%的按揭者获得30年偿还期。当时发布的一份新闻稿称，这项措施将“减少加拿大家庭对抵押贷款的总利息支付，帮助他们快速积累资产，并尽快偿还房屋按揭。”

选择较长偿还期的缺点是支付更多利息，但好处是每月贷款成本降低，从而使买房变为可能。