重新挂牌上市掩盖了多伦多混乱的公寓市场
Relistings disguise Toronto’s chaotic condo market
来源: 大中报 侯东南
（大中报/096.ca讯） 加拿大环球邮报日前发表了一篇地产专栏作家Carolyn Ireland的观点文章。她关注多伦多房地产市场，她也了解到多伦多市中心待售公寓数量的不断上升，并想知道不断膨胀的库存会对买卖双方的心理产生什么影响。
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Century 21 Regal Realty Inc.的房地产经纪人Scott Ingram也在密切关注公寓方面的房源，但他发现一个不寻常的现象。
Ingram 称“新房源”的统计显示，背后发生了大量的流失。
他表示，上个月416地区的公寓和镇屋的“新”房源中，有近一半实际上是同一房源的重新上市。自今年4月以来，每个月取消的房源数量一直在攀升，9月达到2529个。
Ingram 解释说，当多伦多房产市场像近几年一样炙手可热时，人们习惯于将房产迅速出售。因此，如果一套房子或公寓滞留时间超过几周，经纪往往担心潜在买家会认为其中有问题。
为了保持新鲜感，房产经纪会在多伦多地区房地产局的多重放盘系统（MLS）上取消挂牌，然后用新的房源号码拿出来放盘。
重新挂牌的一个常见原因是，房产经纪以较低的叫价和表明offer日期对外宣传。如果offer截止日期没有offer大战，则会取消挂牌，以更高的价格重新挂牌。
这种做法夸大了新上市房源的统计数据，让人觉得新上市的房源充斥市场。
当新上市数量激增时，Ingram认为这是房产经纪在尝试不同策略和价格的信号。
他认为当房产市场热度很高的时候，没有人需要重新挂牌，因为经纪们的A计划总是有效的。现在的情况是经纪们的不得不去执行后备的B计划和C计划。
市区公寓市场的卖家们突然需要在很多方面展开竞争：新冠病毒的流行让很多人对高层住宅失去了兴趣，还有经济衰退让很多租户失去了工作。
同时，9月10日多伦多新实施的短期租赁法规的变化，意味着一些在Airbnb等平台上出租单位的房东需要承担更多的限制。
一些业主因为选择逃离城市生活，出售公寓单位；一些投资者因为在租户需求下降的情况下，租金收入下降，无法再承担供楼负担，而挂牌出售。
同时，因为边境隔离措施，新移民几乎停止进入加拿大，留学生也一时销声匿迹。
所有的不确定性都让一些潜在的买家保持观望，他们在等待价格是否会下跌。
Ingram解释说，一些房产经纪如果想在不影响潜在买家的情况下降低价格，也会取消并重新挂牌，因为潜在买家可能会认为降价是一种疲软的迹象。
他承认这是一个奇怪的游戏。如果房产经纪仅仅调整房源的价格，那么该房源的“上市时间”就会不断增加。现在更常用的操作办法是取消并重新挂牌，让其“上市时间”重归至零。
Ingram认为这是多此一举，买家可以自己做一些研究，好的经纪也会调出挂牌历史，知道真实的上市天数，也知道价格已经被削减，给自己提供了更多的资料。
Ingram还有另一个方法来检测市场情绪的快速变化。他将被取消的公寓挂牌数量，与实际销售的数量进行比较。
9月，在416地区中，被取消的房源占销售的比例在140%以上。10月过半，公寓重新挂牌占销售量的比例达到163%。
Ingram 认为情况越来越糟了，公寓重新挂牌数量在明显攀升。
对比一下最近的历史，2017年春天，安省政府推出外国买家税(NRST)等措施，旨在为过热的市场降温，然后独立屋和半独立屋销量明显走软。
当年4月降温计划出台后，新上市房源占销售量的比例逐周上升，直至6月达到116%。
在Ingram看来，比新上市更有意义的统计是库存月数（months of inventory），用来估计按照目前的销售速度，需要多少个月才能卖出活跃的房源。
就大多伦多地区的公寓而言，9月份库存月数为3.1个月。
但不同地区的数据差异很大。
Ingram 指出在Bloor大街南部的公寓库存月数均超过了5个月，这使得这些地区成为的买方市场。
Ingram认为春季停工停产后留下的一些积压的买家需求，当时的数字还不错，但是现在这种需求荡然无存。他直言现在的库存多了很多。
Ingram建议卖家对价格持现实态度。在库存较高的地区，他们不能指望与邻居在3月份offer大战时的高价相匹配。
最近，他挂牌出售Liberty Village一栋高层的单位。当他查看这个三栋楼项目的现有房源时，还有30个单位在售，其中6个单位的面积与他挂牌的单位相同。
Ingram先生建议业主将该单位挂牌价为599,000元，并保留一个offer截止日期。该价格低于类似竞争单位的价格，因为竞争单位的价格集中在640,000元左右或更高。
这个策略成功了：这套房子在offer截止日当晚以641,000元的价格成交。Ingram表示，这比卖家一直希望的650,000或660,000低了一点，但他相信这是最好的结果。这对夫妇现在已经卖掉了这个单位，他们可以继续在郊区购房。
一个月后，其他价格较高的单位都没有卖出，其中有几个单位的叫价已经降到640,000元以下。有些单位的“上市天数”甚至超过50天。
Ingram认为，房源可能会一直待字闺中，直到卖家急于出手，也许他们失去了工作，或者他们无法承受负现金流，最终卖家屈服并以较低的价格出售。
他表示如果有人开始降价，那么其他人都会跟风，这个局面非常难堪。他愿意成为走在趋势前面的人。
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