“屋“无所值:买家盲目竞价让安省房价飙升
‘People aren’t really paying the true value’: How blind bidding helps drive up soaring Canadian home prices
来源: 大中报 侯东南
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇专栏作家Rachelle Younglai的文章,她注意到随着加拿大房价的不断飙升,一种常见的盲目竞价行为正受到越来越多的关注。
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近几个月来安省大部分地区的常态就是,几十个有兴趣的买家竞标一处房产,同时他们通常不知道竞标者的报价是多少。许多竞标者的抱着必胜的目的,希望能击败其他所有人。这意味着中标价可能会比第二高报价高出几十万元,从而不必要地抬高价格,成为这条街道上价格最高的住宅。
滑铁卢大学地理学副教授Nancy Worth 主要研究千禧一代如何应对难以负担的住房,她指出,有的人在竞价战中屡战屡败,真的很想拿下房子,可能会出价远远超过要价。
自COVID-19疫情开始以来,全国各地,特别是安大略省的小城市,待售房源紧俏,加剧了竞争,使许多地区的房价上涨了30%以上。超低的贷款利率加上由疫情引发的对家庭办公室和娱乐的需求,使买家有动力寻找更大空间的房子。
根据销售数据和地产经纪的统计,多伦多市的房屋售价比叫价高出10万至70万的情况比比皆是。抢offer大战、无条件报价、不验房等现象,在从未经历过如此激烈市场竞争的小城市现在已是司空见惯。
根据加拿大房地产协会(CREA)的数据显示,在多伦多市中心以北约90分钟车程的Barrie,2月份典型的独立屋价格在三个月内上涨了近10万元,达到72.1万元。同样,Kitchener-Waterloo、Burlington和Mississauga的独立屋也在三个月内至少上涨了10万元。在Milton和Oakville,价格比去年11月多了近20万元。
他认为可能造成的市场失灵的原因是信息不对称造成的价格扭曲,因为人们进入了竞价大战,所以他们并没有支付房子的真实价格。
CREA的房价指数会根据飙升的交易价格进行调整,在截至今年2月的12个月里,Barrie、Niagara和Simcoe地区等地的房价指数增长了30%至35%。Tillsonburg、Woodstock和Ingersoll等地的指数涨幅超过35%。
同时,住房可负担性看起来越来越差。根据CREA的数据显示,截至2月底,安大略省有40个地区的待售房屋库存不足一个月。自去年7月以来,许多小城市的房源库存都低于一个月,包括Barrie、Brantford、Guelph、Hamilton、Burlington、Kitchener-Waterloo、渥太华、Simcoe、Woodstock和Ingersoll。Cambridge自6月以来一直处于这个位置。
房地产行业普遍倾向于盲目竞价,称这样可以保护消费者的隐私,防止竞买人以不公平的方式将自己报价与其他报价对比参照,同时为卖家创造最高价格。但现在,一些房地产经纪开始认同这种做法对价格失控的消极作用。
在多伦多地区销售房屋的Exp Realty Brokerage的地产经纪Faizel Bhabha 认为让竞价过程更诚信、更公平就必须要让竞价公开化,除此之外没有出路。
Bhabha 指出,当竞买人争夺待售房屋时,地产经纪会告诉潜在买家:"你真的会为了这2万元走人吗?如果你发现少了这2万元的价格失去了这套价值100万元的房子,你会不会捶胸顿足?"
在多伦多地区销售房屋的Re/Max Hallmark Realty Ltd.的经纪人Desmond Brown 认同更多的透明度将减缓价格上涨。他说:“有时我们看到的情况是,中标价比第二高价高出10万到20万。所以,从这个意义上来讲,如果公开竞价的过程,会放慢价格飙升的速度。”
蒙特利尔银行(BMO)高级经济学家Robert Kavcic最近提出了开放竞价过程的想法,因为其他传统的市场冷却措施,比如提高利率和更严格的贷款规则现在还不能使用。Kavcic敦促政策制定者在房市变得"危险"之前,对他所说的"沸腾"(boiling)的房市作出反应。
加拿大央行行长Tiff Macklem在2月份曾表示,房地产市场正出现"过度繁荣"的早期迹象。但央行的主要政策工具是设定基准利率,而且该利率已被削减至接近零,以帮助经济从疫情损失中复苏。在2016-17年多伦多和温哥华房价上涨后,渥太华实施了新的贷款压力测试规则,要求借款人以远高于市场利率的房贷利率款获得资格,以确保他们在经济下行时仍能负担付款。
其他道路走不通的时候,这就使得盲目竞价成为价格飞涨时可供选择的少数政策改革之一。
有一位地产经纪Katie Steinfeld 在2016年多伦多市场过热后,成立了自己的拍卖公司On The Block Auctions Inc.,当时她的客户屡屡因为盲目的竞价大战而感到失望和不安。她意识到,有些人后悔没有出到最高价,有些人则后悔出价过高。
Steinfeld指出,很多人认为卖家在拍卖中可能处于不利地位,但在她为Burlington的一栋半独立屋举行的拍卖会上,有60次竞价,房子最终以78.2万元成交,远高于原先叫价62万元。
Steinfeld解释说,她的卖家中约有15%选择了拍卖(auction)形式,而且竞争激烈。她表示,如果买家提前了解所有信息,这将有助于买家做出决定。
加拿大各省政府负责制定当地法律,规范竞价过程。在全国价格最高的安大略省和卑诗省的房地产市场,监管机构表示,房地产经纪需要以客户的最大利益为出发点,由卖方选择是要一个公开的、类似拍卖的过程还是一个封闭的竞价过程。魁北克省的监管机构表示,如果有多个报价,卖家的经纪必须告诉买家竞价数量,但不能透露价格和其他条件.
安省在2019年启动了对房地产行为的审查,以加强透明度和消费者保护,但对竞价过程中的弊端没有做出任何改变。房地产法属于政府和消费者服务厅的管辖范围,该厅长Lisa Thompson的通讯负责人Gillian Sloggett表示,一些现有的规则可以在多次竞价的情况下保护买家。
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Sloggett举例说,买家的地产经纪必须以书面形式提出报价,卖家地产经纪必须披露竞价的数量,尽管没有实质作用,但能给买家一些关于竞争环境的信息。
然而,Bhabha认为这还远远不够。他坚称想修复这个过程就必须公开竞价,但同时现阶段地产经纪会因为自己收入减少而拒绝同意。
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