房市前车之鉴：加国还是爱尔兰？

The crash of Irish housing market： a hard lesson for Canada

“房地产市场软着陆”这话在加拿大已经喊了多年，而在2007年对爱尔兰房地产市场也提出如此警告。而目前爱尔兰的房市已崩溃不堪。根据专家的意见，加拿大特有的全民房屋按揭保险体制造成了房价虚高，并使房产市场维持长久的增长。但问题是：应该是爱尔兰羡慕我们有这样一个保险制度，还是我们从爱尔兰的教训中学到什么？

 “A soft landing of the housing market” is a warning heard for years in Canada, but it was also a familiar warning for the current dysfunctional market in Ireland back in 2007. According to experts, Canada’s specific universal mortgage insurance scheme has inflated home prices and helped the market sustain prolonged growth. But the question remains: should Ireland envy us for having such an insurance scheme or should we take a hard lesson from our Irish counterpart?

[大中报侯东南报道] 《环球邮报》地产记者Tara Perkins撰文将加拿大和爱尔兰的房地产市场进行了比较。

文章说，2007年时，爱尔兰的房地产市场报告就说，有迹象表明市场正在软着陆。

这话听起来非常耳熟。加拿大人听这句话有有好几年，最近是从财长Joe Oliver以及央行那里听说。

从爱尔兰的经验看，“软着陆”听上去更象是对崩溃的一个预警。加拿大的市场未必会象六年前的爱尔兰和美国那样崩溃，但爱尔兰的经验仍值得研究。

可是在另一方面，爱尔兰却也在羡慕加拿大，认为加拿大特有的国家按揭保险制度有很大优越性。金融公司Genworth Financial就建议爱尔兰在这点上向加拿大学习。

Genworth Canada的副总裁Winsor Macdonell在最近的一幅报告中就敦促爱尔兰政府采取类似的保险制度。他指出，加拿大的全民按揭保险制度已经存在了50年以上。在最近的金融危机中，这个制度的优越性很明白地体现了出来，帮助加拿大房屋市场取得良好表现。按揭保险让那些放贷的机构有足够的信心批准新的房贷，让第一次买房的人能以优惠利率借到钱。

这篇文章的作者指出，加拿大的按揭保险制度是指，任何一个由联邦政府监督的银行在卖按揭时，如果客户的首付低于20%，银行就需强制购买按揭保险。不过银行一般会把这笔保险费摊到客户头上。有了这个保险，一旦客户赖账不还，银行可以从保险那里把损失的钱都拿回来。当然，赖账的客户会失去房子，而银行却毫发无损。

有了这个保险，银行就敢于放贷，数额更大，风险更高。为什么加拿大的银行即使在动荡的年头也敢不断放贷，这是其中一个原因。国家经济也从房地产行业和建筑行业中受益良多。不过，按揭保险也造成了房价虚高，使得本来买不起房子的人能够借钱买房。如果市场有一天真的崩盘，这部分人受到的打击将是最大的。

很多经济学家都相信加拿大房价过高。不过我们的房产市场也不见得会经历明显的修正。这件事还说不准。

蒙特利尔银行（BMO）首席经济学家Doug Porter本来对加拿大房产市场一直抱有信心，可是上星期却表示他现在更加谨慎了。他看到有三个因素在支撑加拿大的房价：低得快见底的利率，外国买家，以及一大批适龄的（20-38岁）第一次购房者。这几个因素尚可将加拿大房地产支撑几年，但Porter问，如果这几个因素不复存在，又会如何？

爱尔兰曾经在金融危机中受到重创，但去年12月这个国家已经告别了国际救援项目，初步站稳脚跟。可是爱尔兰的房地产市场依然一蹶不振。市场崩溃让平均房价减少了一半。很多房主手上的房产价值还不如他们欠的放贷高。很多人无法暗示还贷。央行估计很多第一次购房者可能会使用现金买房。

爱尔兰政府正在慎重考虑建立一个类似加拿大的按揭保险制度，以帮助其建筑业的复苏。

但是爱尔兰政府要小心，不要急着羡慕加拿大。再过十年，也许就会倒过来，是加拿大羡慕爱尔兰了。那时爱尔兰已经挨过最困难的时期，市场会变得强劲。

加拿大应该从爱尔兰经验中学到一些教训，包括：缺乏足够数据对房屋市场进行分析，总是宣传租房不如买房，国家经济一直依赖建筑行业。更重要的是，总是对人们宣传房市马上要软着陆，这很危险。