给房市降温： 经济学家献计献策

Ottawa’s tightened mortgage rules appear to have little effect on the frenzied housing markets in Toronto and Vancouver. The continued price surge in the two cities have prompted municipal leaders and economists to demand more actions from Ottawa – from raising minimum down payments to charging property surtaxes.      

 

 

[大中报侯东南报道] 由于狂热的多伦多和温哥华房市几乎没有放缓的迹象，一些市政领导人和经济学家纷纷敦促联邦政府采取更多行动给房市降温。

 

温哥华市长罗伯逊（Gregor Robertson）在本月初就曾力促联邦和省政府尽快采取措施对温市过热的房市加以控制。

 

加拿大丰业银行首席执行官波特（Brian Porter）最近亦呼吁联邦政府尽快采取干预措施。波特在接受《环球邮报》采访时称，政府可以采取很多有效措施为房市降温，因此问题不在银行，而在于政府是否愿意采取措施。

 

虽然联邦自由党政府已经收紧房贷规则提高首付限额,但该项措施似乎对狂热的多温两地房市影响甚微，目前这两个城市的房市热潮已经蔓延至城郊地区。

 

以下就是经济学家建议联邦政府采取的四种房市降温措施：

 

向外国房地产买家或炒房者征税

丰业银行首席执行官波特在接受《环球邮报》采访时还称，政府应该考虑向外国投资者临时征收“豪宅税”，以遏制温哥华房市泡沫。

 

在此之前， 加拿大帝国商业银行(CIBC World Markets)经济学家泰尔（Benjamin Tal）亦在上个月建议政府考虑向炒卖住宅房地产的外国投资者征收“炒房税”。

 

西门菲莎大学(Simon Fraser University)公关政策学院助理教授高登(Josh Gordon)在其最新报告中指出，此类有针对性的税收举措可能会对温哥华房市产生短期影响，但他同时亦警告称，外国投资者可能会通过借助当地人掩盖买家真实身份等方法规避规则，或是有可能将额外税费纳入炒房生意成本中。

 

但是，联邦财政部长发言人莫奈(Bill Morneau)的发言人洛宗（Daniel Lauzon）已经回绝了向高端置业者征收额外税费的建议，他在一封电邮中称，当局的相关计划中不包括一揽子征税措施。

 

提高房贷最低首付比例

在莫奈走马上任联邦财政部长后，首先采取的行动之一就是提高 房贷最低首付比例，以期藉此为多温两地房市降温。

 

按照今年2月生效的房贷新规，买家在购买$50万元以下房产时，房贷最低首付比例仍是5%，但在购买$50万至$100万元的房屋时，最低首付比例会增加至10%。$100万元以上的房屋最低首付比例仍是20%。

 

但是，一些银行首席执行官认为联邦政府应该进一步提高房贷最低首付比例。加拿大国民银行首席执行官瓦尚（Louis Vachon）在接受彭博社采访时就表示，鉴于现状，联邦政府应该将房贷最低首付比例从5%调整至10%。 

 

联邦政府最近一次将房贷最低首付比例提高至10%还要追溯至1990年代初，此后为了刺激因为受到长期经济衰退影响而停滞不前的加国房市，政府在1992年又将房贷最低首付比例降至5%。尽管此后加国房价出现飙升，但政府却一直坚持5%左右的房贷最低首付比例。

 

收紧房贷审批规则

包括波特在内的少数经济学家还公开呼吁联邦政府收紧房贷审批规则，因为现行首付不到20%的已投保房贷规则已经催生了双轨制。

 

目前，选择短期或浮动利率房贷的房主必须证明其收入水平能支付更高的利息。按照加拿大按揭及房屋公司的要求，房主必须证明其收入水平能按照加拿大央行的公布利率支付利息，目前央行的公布利率为4.64%,因此即便此类借贷者所享利率远远低于3%，他们也必须证明自己能按照4.64%的利率支付更高的利息。

 

相比之下，选择五年期固定利率房贷的房主只须证明其收入水平能支付实际需支付的利息即可，而现在一些大银行的五年期固定利率低至只有2.49%。由此导致的结果是，选择五年期固定利率房贷的房主有资格比选择短期或浮动利率房贷的房主获得更多贷款。

 

现行规则旨在鼓励借贷者和银行锁定长期房贷利率，以保护房市免受利率突变的冲击。但是波特呼吁认为政府应该一视同仁，要求选择五年期固定利率房贷的房主也证明自己的收入水平能支付更高的利息。统计数据显示，目前加国绝大多数借贷者都选择了五年期固定利率房贷。

 

开征物业附加税

目前，卑诗省有40多名学者和政策专家一致呼吁联邦政府帮助该省设立“卑诗省房屋负担基金”（B.C. Housing Affordability Fund）。按照该项建议，卑诗省所有未缴纳联邦所得税的住宅房主都必须支付相当于其物业价值1.5%的附加税。

 

该项建议的提议者之一，卑诗大学尚德商学院的大卫杜夫（Tom Davidoff）称，虽然该项税费将由各市府征收，但联邦政府可以帮助确认哪些房主已经缴纳了联邦税费，从而可令他们豁免于附加税。相关房主必须提供纳税证明，而当局在必要时也会进行查证。

 

大卫杜夫称，提出该项建议的学者和专家认为1.5%的征税率比较适中，并不会因此将投资者通通吓跑。而且该项税费只会影响未有缴纳联邦所得税的房主，无论他们是移民身份还是公民。

 

大卫杜夫以及其他提议者还建议给予老年人、残疾人士，以及将房屋出租而不是空置的房主豁免权。