小心房产信贷透支的诱惑

随着房屋净值持续飙升和银行不断改变贷款策略，有越来越多业主热衷于套用房屋净值信贷。由于房屋净值信贷已经超越其他所有类型信贷成为加人非按揭贷款的主要来源，专家警告称一旦利率上调，那些背负沉重债务的家庭可能会面临双重打击。

The skyrocketing home equity values，coupled with banks’ relentless lending tactics has made the lines of credit the top source of non-mortgage loans for Canadians. But experts warn that those heavily in debt may face double whammy once interest rate rises.

[大中报张焕然报道] 据《环球邮报》报道，随着越来越多业主热衷于选用房屋净值信贷，一些消费者倡权组织的担忧也在不断加剧，他们警告称有许多人都发现自己难以抵御这种额度较高而又容易获得的借贷选项的诱惑。

房屋净值信贷持续增长

对于许多加拿大人来说，房屋净值信贷已经取代信用卡，成为他们贷款的主要来源。据加拿大统计局数据显示，在今年3月房屋净值信贷未清偿余额飙升至$2660亿元，远高于2005年的$1000亿元和2000年的$350亿元。

更令人担忧的是，房屋净值信贷在所有未清偿个人贷款中所占的比例也不断攀升，目前其在加人非按揭个人债务中所占比例已经高达59%，远远高于2000年的30%。

在过去15年里，加国银行的贷款业务已经悄悄发生巨大改变，房屋净值信贷已渐渐成为各家银行最大的非按揭消费贷款产品。贷款机构之所以越来越青睐房屋净值信贷，是因为这种贷款允许银行以借款人的房产作抵押提供全额担保贷款，因此无需耗费太多银行资本。

而随着房价持续飙升，也有越来越多消费者热衷于抓住这一能够确保自己获得几乎无限额度的廉价贷款的机会。目前，有许多金融机构都可以立即将房屋净值信贷转至客户的银行账户中，消费者随后便可任意支配这些资金。

安省破产信托公Hoyes Michalos & Associates破产信托人霍耶斯(Doug Hoyes)称，有时候消费者在逛商店时可能会一时兴起购买一本杂志，而房屋净值信贷和这种即兴购买并无二样。霍耶斯同时指出，当信贷越容易获得时，消费者就会背负越多信贷债务，而这亦推高了破产率。

房屋净值信贷增长的主要动力是源于加国房价在过去15年间持续上涨，而加国银行不断改变贷款策略，将房屋净值信贷作为许多新按揭产品的附加项目也起到了一定的刺激作用。在某些情况下，银行甚至会向并未提出要求的按揭客户自动提供房屋净值信贷。

目前，加国一些大银行提供的房屋净值信贷额度高达房屋净值的80%，还有一些信贷限额则是随着每次按揭还款自动升高，从而产生了潜在信贷的膨胀来源。

并非人人都在明智选择贷款

专为客户提供债务问题咨询的加拿大信贷债务解决方案公司（Credit Canada Debt Solutions）首席执行官坎贝尔（Laurie Campbell）表示，房屋净值信贷可以让许多人获得远比信用卡或其他借贷选项多得多的贷款资金。此外，由于许多银行只要求客户支付房屋净值信贷的利息，从而导致他们的本金随着时间推移而迅速增长。

由于加国房价已经升至惊人高位，业主通常都可以通过房屋净值信贷轻而易举地获得数十万元贷款，这也使得许多家庭一直债台高筑。但坎贝尔指出，这并不意味着每个人都在明智地选择贷款。

坎贝尔称，在她将自己的投资转到一个新的金融机构时，对方也曾竭力推荐她使用房屋净值信贷，但被她拒绝，可对方当时给她的感觉就好像是她因此错失了一个大好机会。

统计数据显示，大部分获得房屋净值信贷的人都会使用这些贷款。加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)表示，调查数据显示在2014年有27%身背按揭贷款的人士同时也拥有房屋净值信贷，同时有90%房屋净值信贷有未清余额。

加拿大按揭专业人员协会在去年11月发表的有关住宅按揭贷款趋势的报告称，加国普通业主使用的房屋净值信贷额高达42%，同时平均未清偿债务额为$5.7万元。

该报告同时显示，有9%业主使用了全部信贷限额。由于据估计在加拿大有215万户家庭的房屋净值信贷尚未清偿，因此9%也就意味着约有19万户家庭使用了最高信贷限额。

加拿大央行对借贷趋势担忧减小

但问题是，如果只有少数人使用最高信贷限额，那银行是否应该减少自动发放持续膨胀的房屋净值信贷。

然而加拿大央行对借贷趋势的担忧却正在减小。加拿大央行2012年公布的一份债务调查报告显示，自1990年代中期以来个人房屋净值信贷的增长速度已经远远超过其他消费借贷来源，央行同时指出，通过加强推销房屋净值信贷，和提供更多房屋净值信贷产品吸引更多客户，加国各银行刺激了信贷需求的增长。

加拿大央行在报告中称，金融创新和房价上涨有可能成为促使消费信贷总额上涨的关键因素。

在2012年，加拿大银行监管机构金融机构监管办公室(Office of the Superintendant of FinancialInstitutions)开始采取措施控制房屋净值信贷的增长，其中包括将房屋净值信贷额度限制在房屋净值的65%。（信贷额度也可以超过65%，但超出部分必须分期偿还，这意味着借款人亦必需偿还本金。）

此后，加国房屋净值信贷的增速便有所放缓，加拿大央行在去年12月份公布的一份报告中称，其相信随着金融机构监管办公室颁布新规和低利率继续持续，房屋净值信贷在消费信贷总额中所占比例已有所下降。

专家警告双重打击风险

但金融服务业顾问麦克维（David McVay）表示，金融机构监管办公室颁布的新规未必是导致房屋净值信贷增长放缓的主要因素，因为在过去三年间大部分消费者借贷都有所放缓。

麦克维指出，目前加国增长最显著的主要债务类别是按揭贷款，这表明许多人都在利率低企时期购房，有些人可能还没有足够的房屋净值去获取较高的房屋净值信贷。

大部分人所使用的房屋净值信贷都未有达到信贷限额，也意味着金融机构监管办公室规定的最高限额并不会约束大部分人的借贷。但这同时也意味着如果需求发生变化，加人的借贷有可能以更快的速度再度增加。

麦克维认为房屋净值信贷是比较明智的借贷选择，但其主要适用于善于管理债务的人士，也就是那些拥有高额房屋净值的业主。

麦克维称，有一些消费者显然不能控制自己的借贷行为，但是在拥有高额房屋净值的业主中，绝大部分人都可以控制借贷和正确使用贷款。

加拿大按揭专业人员协会首席执行官墨菲（Jim Murphy）表示，大部分加人都拥有足够的房屋净值，并且可以负担得起使用房屋净值信贷进行装修或是用于偿还其他成本较高的债务。墨菲认为房屋净值信贷是一个很好的产品，其为加人提供了另一种借贷选择。

但是霍耶斯则担心一旦利率上调，许多业主可能都会因此陷入困境。而如果到时候他们必需支付更高的浮动利率房屋净值信贷利息，同时还要面对升高的浮动利率按揭还款金额，那他们可能就会遭遇双重打击，并因此陷入大麻烦。

霍耶斯同时指出，许多人都不明白如果他们只支付房屋净值信贷利息，而不偿还本金，那即便利率只是从2%上调至3%，他们的还款金额也会飙升50%，但是几乎没有人能够承受50%的开支增长，因此许多家庭都会因此遭受重创。