土地控制政策导致多伦多房价飙升(Ⅰ)

Detached homes in GTA have increasingly become scarce commodities. Soaring prices of homes with a backyard have threatened to push many millenniums outside of Toronto area.  Apart from influx of immigrants and low mortgage rates, the Globe article sheds light on another culprit behind the affordability crisis in the GTA – the province’s land-use policies to curb urban sprawling.   

 

（大中报泊然报道）两年前，Marianna Martinez和丈夫Yeison居住在位于多伦多市中心的一栋房屋里，但实际上这并不是他们自己的房屋，他们只是暂住在Marianna母亲所拥有的1930年代的两居室平房的地下室里。在Marianna夫妇有了第一个孩子后，他们开始感到居住空间太过局促，和许多年轻夫妇一样，均为31岁的Marianna和Yeison希望自己能够拥有一栋带后院的房屋，以便孩子能够有地方玩耍，可是他们只能获批$20万元的房贷。对于Marianna夫妇来说，多伦多的房价显然高不可攀，于是他们将目光投向了新兴郊区城市密西沙加，以及位于更加西部的快速发展社区米尔顿。

 

土地控制政策推高多伦多房价

最终，Marianna夫妇在去年7月以$23.1万元的价格在贵湖市买下了一栋两居室镇屋。虽然这栋房屋院子不大，但Marianna却很满意，她称这个院子已足以让他们在夏天放置一个充气泳池和一张吊床，此外他们还可以在院子里进行烧烤。

 

Marianna夫妇雇佣的房产经纪Lise Anne Janis对于这对小夫妻乐于搬到如此偏远的地区并不感到惊讶，因为大多伦多地区的新建独立屋均价已经从十年前的$44万元飙升至现在的逾$120万元。即便是在多伦多的近郊地区，独立屋均价也已经超过$75万元。

 

持续低企的利率和不断涌入多伦多地区的移民人口显然是推高当地房价的主要罪魁祸首，但许多人认为省府于2006年实施的旨在遏制城市扩张和保护城市周边绿地的复杂土地控制政策亦是催生多伦多住房负担能力危机的另一个主要因素。据Janis称，目前贵湖市有近三分之二买家都是来自其他城市，相关的土地政策显然是主要驱动因素。Janis同时称，多伦多及其周边地区的房价一直持续飙升，目前贵湖市的房价也开始水涨船高。

 

许多开发商都抱怨称城市发展界线、密度要求以及大量的繁文缛节使得他们难以兴建许多家庭迫切渴望的带庭院房屋。据大多伦多地区的建筑暨开发业者协会(BILD)称，去年11月底开发商库存的新建低层住宅（独立屋、半独立屋和镇屋）只有2,036栋，库存量仅为2006年6月省府实施土地控制政策前的八分之一。据多伦多瑞尔森大学智囊机构城市研究与土地发展中心的高级研究员Frank Clayton估计，多伦多有四分之一至三分之一的房价涨幅要归咎于土地使用政策。Clayton称，政客和规划者一心只关注环保，将经济学全抛在了脑后。

 

相关政策引发激辩

实际上，安省并不是唯一实施土地控制政策的地区。在欧洲、美国和亚洲也有数十个大都市地区实施类似的土地使用政策，并且几乎所有这些城市的房价都搞得令人咂舌。这种关联也导致经济学家和城市规划师针对有关政策是否会不可避免地引发住房负担能力危机的问题展开国际激辩。在加拿大，虽然包括蒙特利尔、渥太华和卡尔加里在内的一些大城市也都实施了类似政策，但相关辩论在多伦多和温哥华最为激烈，这主要是因为这两个城市的独立屋供求冲突尤为明显。但是，相关辩论在安省仍有可能变得更加激烈，因为在对现行政策进行长达十年的详细检讨后，安省自由党政府表示将会尽快决定是否落实有关建议以进一步收紧土地使用政策。

 

虽然大部分进入房市的购房者似乎并不知道相关辩论，但带庭院房屋变得越来越炙手可热所引发的普遍恐慌心理正在进一步推高相关地区的房价。一直在多伦多东部及郊区地区工作的Royal LePage公司房产经纪Erika Streich表示，她代理的千禧一代客户有可能在市中心的公寓勉强住上几年，但是一旦他们有了孩子，他们就会想要拥有许多千禧一代曾经居住成长的带庭院房屋，但与此同时许多人也开始担心自己的住房梦会破灭，因为新屋供应跟不上需求，加国人士想要拥有一栋带庭院大独立屋的梦想几乎已化为泡影。

 

有关土地使用政策的辩论至今仍然受到意识形态的驱使令人感到惊讶。其核心是被称为“精明增长”的城市规划和交通理论，该理论从1970年代就开始赢得规划师和学者的推崇。精明增长旨在通过沿交通线建造密度更高和更适于步行的社区，并在其中同时容纳住房、商家、学校及其他机构以遏制城市扩张和减少汽车使用。

 

安省的精明增长是逐步得以实现。哈里斯（Mike Harris）领导的前保守党省府在2001年通过立法限制多伦多北部生态敏感的橡树岭冰碛(Oak Ridges Moraine)区的开发。2005年，自由党省府实施了更多政策以遏制城市扩张和保护多伦多地区周边的绿地。此后，所有相关计划都被纳入了2006年公布的大金马蹄地区发展计划（Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe)，虽然该计划的规则很复杂，但基本来说，就是省府在多伦多周边建立了180万英亩的绿带，并试图将城市开发的范围限制在现有的市政边界内。该发展计划在相关城市的边界内设定了集约化目标：至少有40%新开发住宅必须建造在已有建筑的区域。如果要在任何剩余的未开发“绿地”地区兴建房屋，平均密度必须保持在每公顷（2.5英亩）土地上至少有50个居民或工作岗位，以便能够保证正常的公交服务。

 

2015年，新任省长韦恩领导的自由党省府任命了一个专家小组专门检讨大金马蹄地区发展计划，该专家组建议省府进一步扩大绿带并提高建筑密度目标。去年5月，省府认可了大部分改革建议，并开始就此征询公众意见。安省市政事务厅厅长莫罗(Bill Mauro)去年12月接受采访时称，省府未必会确定更高的目标，但他同时亦表示省府仍会致力于实现精明增长，因为当局知道这可以为居民提供更多住房选择，促进交通发展和就业增长，提高生活质量，从而最终可以使得人们拥有更多时间陪伴家人。

 

但是有许多批评人士，其中主要是右翼批评人士并不认为精明增长计划是明智做法。今年1月公布的一项最新调查结果显示，多伦多地区的房价中位数是家庭年收入中位数的7.7倍，温哥华地区的房价中位数是家庭年收入中位数的11.8倍.

 

华盛顿右倾智囊机构卡托研究所(Cato Institute)的高级研究员Randal O’Toole表示，精明增长计划旨在建立一个大的格林尼治村，但是现在有许多人并不想生活在嘈杂的社区，他们想要属于自己的空间，他们喜欢开车去上班，购物或是送孩子练冰球。

 

发展计划带来重重障碍

多伦多持续飙升的独立屋需求理应促使开发商供应更多独立式住宅，但是自从大金马蹄地区发展计划生效以来，大多伦多地区的独立屋动工量却从2005年的15,797栋持续降至去年的11,000多栋。许多开发商抱怨称，这并不是他们不愿意抓住市场机遇，而是因为该发展计划给他们制造了许多新障碍，其中之一就是导致可开发土地总量减少的绿带本身。此外开发商还称，所谓的基础设施配套地块，也就是适于开发，已经具备地下输水、排水和排污管道的的地块严重不足。尽管市府理应保证三年内的基础设施配套地块的供应，但省府却难以追踪市府是否依规行事。

 

由于安省政府实施了大金马蹄地区发展计划，开发商目前需要花费数年时间，以及每单位$4.8万元的合规成本及费用才能开发基础设施配套地块。

 

据开发商称，新的层层审批程序亦是推高当地房价的主要因素。他们抱怨称，由于发展计划添加了太多繁文缛节，开发项目必需经过省府和地方政府的层层审批，现在即便是基础设施配套地块上的开发项目也常常需要花费数年时间才能获批。

 

多伦多以东惠特比地区的Country Lane开发项目就是足以证明新建独立屋上市有多艰难耗时的典型例证。Country Lane开发项目所在地块之前是一个高尔夫球场。在该项目开发商于去年春天公布首期400地块的开发计划后，随即便有约5,000名准买家进行登记，所有楼花在数周内便出售一空，这其中大部分都是售价介于$70万元至$100万元的独立屋。Finnigan称，他的公司在2004年买下了这块地，希望在2007年之前将房屋售出。但是由于安省的地方政府和市政当局不得不更新当地的发展计划以配合省府在2006年实施的大金马蹄地区发展计划，Country Lane开发项目延误了近十年才启动。据Finnigan称，他的公司并不是唯一因此受到影响的公司。

 

此外，大金马蹄地区发展计划的密度要求亦迫使开发商在更为狭窄的地块上建造房屋，或是将独立屋与镇屋混合在一起建造，即便是在偏远的郊区地区也是如此。Finnigan称，在1970年代和80年代，在50英尺宽地块上建造独立屋是行业标准，但是到了1990年代，独立屋所占地块已经降至36英尺宽。Country Lane开发项目中的一些独立屋所占地块甚至只有26英尺宽。Finnigan还称，如果省府提出更为严格的密度要求，人们印象中的独立屋将不复存在。

 

目前，高层公寓项目越来越得到开发商的青睐。截至去年10月，多伦多新建高层公寓的销售量已经达到2万套，创下新的年度销售记录指日可待。Empire Communities开发公司的联合创始人Paul Golini承认，多伦多的公寓热潮实际上在大金马蹄地区发展计划生效之前就已经开始升温，这主要是因为千禧一代买家热衷于居住在市中心地区。据Golini称，目前其公司有近40%的业务来自高层住宅，相关比例与安省南部的其他一些主要开发商类似。

 

 虽然公寓仍然深受欢迎，但许多买家，尤其是年龄渐长的千禧一代买家仍然渴望拥有带庭院的房屋。现年31岁的房产经纪Erika Streich和其29岁的丈夫Eric Sutton就是典型的千禧一代买家。两年前，Erika夫妇在多伦多市中心租住了一套面积仅为450平方英尺的一居室小公寓。在2014年10月，他们花了$43万元在多伦多东部的郊区社区皮克林买下了一栋建于1980年代的三居室住房。虽然Erika夫妇目前并没有打算要孩子，但他们仍然很高兴新居带有一个大院子，在他们搬进新家后，他们在院子里种了许多蔬菜，并常常和他们的爱犬Con一起在院子里嬉戏。Erika称，如果她会居住在郊区，那她就必需要拥有一些绿色空间。