从高峰到低谷：多伦多房市的疯狂变迁（下）

 

 

 

 

房市狂潮的起因以及不可持续的原因

对于究竟是什么原因导致本就炙手可热的多伦多房市在2017年初变得更加疯狂，各界一直众说纷纭，其中包括房贷收紧可能性增加以及加拿大央行暗示加息在即。最终，上市房源缺乏和房屋需求量高涨致使多伦多房价在2017年初出现疯涨。

 

一些地产经纪认为多伦多房价突然飙涨主要要归咎于温哥华实施国外买家税产生的连锁反应，因为这项新税导致大量外国投资者转向多伦多房市。尽管外国买家在大多伦多地区的占比不到10%，但其中主要是以亚洲买家为主。一名地产经纪曾经代理出售密西沙加的一栋平房，这栋房屋一上市便吸引了16个报价，最终以超出叫价$52.7万元的价格成交，该名经纪称，很多外国买家想将自己的钱转移到加拿大，因为他们认为这里很安全，而这些买家通常也都愿意以高出本地买家报价的价格购房。

 

曾与客户一起参加公开售房日活动的装修承包商麦克尼（Macri）和帕斯科洛（Pascolo）对多伦多房市的的疯狂转变记忆犹新。麦克尼和帕斯科洛曾经参观过一栋需要进行彻底整修的房屋，当时有不少买家在疯狂竞购这栋房屋，就好像这是他们最后的购房机会。就在一年前，他们二人曾以$170万元的价格出售位于同一社区的一栋几乎一模一样的半独立屋，而这栋新挂牌的破旧屋叫价却超过$300万元，并且吸引了22个竞标者。麦克尼称，当时的情形令他和帕斯科洛目瞪口呆，觉得难以置信。

 

在今年春天，一些卖家亦开始采取持房观望的态度，因为过一个月房价就有可能上涨15%，因此他们并不急于出手。帕萨斯还记得在今年3月曾向一对夫妇介绍过位于多市中心的一套低层公寓，当时这套公寓吸引了10多个报价，最终以高出叫价$90万元的价格成交，这个价格也比两个月前刚刚出售的另一套高一个楼层的公寓的售价高出20%。帕萨斯当时就曾对自己的客户直言，这种成交价他们根本就接受不了。

 

房市大降温

多伦多房市在属于房地产传统旺季的4月底和5月突然降温，也出乎许多卖家的意料。在安省政府于今年4月20日宣布包括15%国外买家税在内的一系列房市新政以为过热房市降温后，大多伦多地区5月的新上市房屋量较去年同期激增49%，这主要是因为有越来越多房主急于将他们高价购买的房屋变现。但是据Capital Economics称，随着买家热情消退，多伦多地区今年4月至6月底的房屋销售量较去年同期下跌逾50%。在约克区，不仅房屋销售量暴跌60%，平均房价也比今年3月的峰值水平下跌$20万元。

 

地产经纪艾斯特琳（Heaps Estrin）认为政府的干预措施是导致多伦多房市放缓的催化剂，但却不是唯一原因。艾斯特琳称，任何有理智的人都应该知道每年30%至40%的房价涨幅是不可持续的。虽然政府的房市降温措施毫无疑问起到了一定作用，但许多人认为一些寻常因素也在起作用。

 

到了今年春末时，多伦多房市的疯狂买家传说开始被恐慌卖家的故事取代。一些期望以低叫价吸引竞标战的卖家未能实现梦想，并因此陷入惶惶不安。

 

还有一些房主则放弃了卖房念头。比如有一对夫妇因为孩子们都已经陆续搬走，因此决定在今年春天出售所住的大房子变现，并租房住一段时间。他们知道5月是房市旺季，因此在5月的第一周就将自己的房子挂牌上市，但是他们等了大约七周时间仍无人问津。房主称，地产经纪告诉他们应该等到9月再重新挂牌，现在所有人都在等待观望，并且几乎所有地产经纪都不了解这种市场走势，因为从业10年左右的地产经纪只熟悉繁荣的多伦多房市。

 

有一些在尚未出售现有房屋之前就已经购买新屋的房主亦发现自己身陷困境。由于他们所购的房屋价值陡降，其中有些人因为所支付的购买价超过房屋的现有价值而无法获得房贷。与此同时，大量在房价顶峰时期购房的买家都想弃约而逃，而这意味着他们不仅会损失订金，还有可能吃官司。

 

由于买家和卖家都在等待观望，今年夏天也是多伦多房地产史上最平静的夏天之一。

 

前景将会如何

截至今年9月初，有关多伦多房市走向的预测仍然不一。一些长期以来一直声称多伦多房市将会进入熊市的分析人士指出，加国家庭的债务与可支配收入比升再创新高，以及还贷支出占到安省家庭平均收入的近60%，都导致消费者容易受到加息的冲击。此外，渥京打算进一步收紧房贷规则，也有可能迫使投资者退出房市，从而导致房价继续下跌。

 

但是，这是否意味着加国房市会像过去的房地产周期一样，在出现房市崩溃之后紧接着出现经济衰退呢？多伦多房市今年头四个月的表现无疑可以确认存在泡沫，但是长期趋势仍难以预测。由于移民和移居人数稳定，经济表现强劲，失业率低企，同时低利率仍然持续，帕萨斯和其他一些市场观察家都认为大多伦多地区仍有可能支撑每年5%至7%的房价涨幅。

 

事实是，与悉尼、墨尔本、伦敦和温哥华等其他一些政治和经济稳定的国家中的大城市相比，多伦多的房价仍然相对便宜得多。

 

对于新兴经济体中迅速增长的中产阶级来说，像多伦多这样的城市无异于房地产银行，在这些城市购房就好像炒股，虽然市场可能会出现波动，但长期来看仍然可以赚钱，此外，不同于购买某个公司的股票，投资房地产永远都不会赔得血本无归。温哥华房地产市场就是一个鲜活的例子，虽然卑诗省府实施15%国外买家税一度导致当地房市降温，但事实证明这只是暂时现象，今年夏天温哥华的基准房价首次突破$100万元大关。

 

与此同时，一些长期因素也在影响房市。约克大学商学院教授迈克凯尔（James McKellar）认为世界各地顶级大城市的传统房地产周期可能已经结束。他指出，除了在金融危机后房市曾出现迅速消失的短暂下滑，自1989年以来人们还没有看过真正的房市衰退。

 

此外，经济和政治稳定也意味着这些趋势在短期内不太可能改变。迈克凯尔称，土地是稀缺商品，人们都在争夺同样的资源，因此当有人问他应该何时买房时，他的回答是“你何时需要买房？”