加拿大税务局大举调查卑诗省倒卖公寓楼花者
CRA launches investigation targeting B.C. condo flippers
来源: 大中报 侯东南
编者按:公寓预售行为不仅会推高市场价格,亦给楼花合约炒卖者带来了丰厚的免税盈利。由于缺少用于识别房市投机者的数据跟踪系统,加拿大税务局已经在卑诗省展开广泛调查,寻求获取涉及所有公寓楼花倒卖交易的信息。
Editor’s Note: Condo presale practices push up market price and bring lucrative tax-free profits to contract sellers. Lacking a data tracking system to identify the free loaders, the CRA has started a widespread investigation in B.C., seeking information involved in all transactions before a building is completed.
据《环球邮报》报道,加拿大税务局正在大举调查卑诗省的倒卖公寓楼花行为,法庭文件显示,税务局将寻求获取开发商、买家和房产经纪等涉及公寓楼花倒卖交易的各方之间的所有通信记录,包括来往的电子邮件。
在加拿大税务局的调查人员发现公寓预售市场中存在潜在税务欺诈问题后,该局在今年7月已经获得两项涉及温哥华大型公寓开发项目的法庭令,除此之外还有另外两个类似的法庭令申请在等待法官批准。加拿大税务局此举是想确保涉及公寓楼花倒卖交易的各方都能依规纳税。由于开发商需要预售公寓楼花以获得银行融资,一些楼花买家在房产交易结束前就会将购房合约转给另一个买家以从中牟利。
据法庭文件显示,加拿大税务局调查员Amandeep Sandhu在2017年7月20日的一份法庭宣誓书中称,加拿大税务局从过去的经验中知道一些业主在倒卖楼花后并未如实申报所得税。
加拿大税务局正在寻求获取的信息将有助于该局确认购买和转卖公寓楼花的人士的信息。法庭宣誓书称,目前只有获得开发商转让合法所有权的最终买家才会到卑诗省土地注册厅登记,其他涉及交易的买家都不会进行登记。因此除了最终买家,加拿大税务局根本无法从卑诗省土地注册厅或其他任何信息来源查明其他倒卖公寓楼花的买家身份。
加拿大税务局所申请法庭令涉及的开发商均表示会和税务局进行合作,但他们同时也必须遵从隐私法规,因此只会遵照法庭令的要求提供相关信息。在加拿大税务局采取法律行动的同时,卑诗省的房价,尤其是温哥华地区持续飙升的房价仍在继续引发外界担忧。上周,温哥华市长罗伯特(Gregor Robertson)以该市住房负担能力持续恶化为由,宣布将会在下次议会会议上提出动议,以让本地居民拥有购买新屋的优先权。
卑诗省府在今年5月颁布了旨在限制炒房的新规,其中包括买家只有在卖家同意转让购房合约的情况下才能进行转手交易,以及转手交易所得的所有盈利都归最初卖家等。但是这些新规只适用于独立屋,并不适用于预售公寓。
目前还很难确定公寓楼花倒卖交易可能导致的潜在税务问题有多严重,因为加拿大税务局并未追踪任何专门涉及公寓楼花倒卖交易的统计数据。虽然个别开发商会对相关交易进行追踪,但有关信息也都不予公开。
城市发展协会(Urban Development Institute)总裁麦克林(Anne McMullin)表示,一般来说,公寓楼花倒卖交易通常会占到公寓年交易总量的5%到6%。但相关比率会根据开发项目和地区的不同有所改变,而在市场需求升高时,该比率往往也会提升。
地产咨询公司Urban Analytics的数据显示,在目前重建或在建并计划于今年至2022年底完工的所有高层公寓开发项目中,只有3%的公寓单位尚未售出。
Urban Analytics公司的主管菲瑞拉(Michael Ferreira)在一封电邮中称,这也就是为何当地公寓价格会持续飙升,从而亦导致公寓楼花倒卖行为日渐盛行的原因。
卑诗省府2016年成立的负责调查本省地产业操守的独立地产咨询小组成员之一,律师亚瑟(Ron Usher)表示,卑诗省府应该和联邦政府合作改变报告要求以遏制公寓楼花倒卖行为。
亚瑟称,目前并没有相关制度要求报告有关房地产的收购和处置,或转让楼花合约所获盈利的信息,从而导致了相关信息的缺失。
亚瑟指出,当局可以通过强制要求报告包括转卖交易在内的土地收购和出售交易信息填补这一漏洞。而加拿大税务局则可以像目前匹配互惠基金或其他投资收入信息一样,将相关信息和报税表进行匹配。
亚瑟同时称,人们会出于多种原因转卖房产,根据不同情况所需缴纳的税费也各有不同,比如有些人可能需要缴纳所得税,而还有些人可能需要缴纳资本利得税。
亚瑟表示,如果一个人五次转卖公寓单位,那显然是在倒房,而一个78岁的老奶奶因为不再需要二居室公寓而将房屋转手可能就不属于公寓倒卖交易。
在今年5月赢得卑诗省选上台执政的新民主党曾公开指责前自由党省府未有采取足够措施遏制本省房地产市场中的投机行为。卑诗省新民主党在曾在竞选政纲中承诺会解决房市问题,其中包括可能实施投机税。
卑诗省财政厅长詹姆士(Carole James)在最近发表的一份声明中称,省份仍会致力于遏制房地产市场中的投机行为,并会将检讨改革当前税制纳入2018年的财政预算案。
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