房价上涨使家庭债务上升 6月1日联邦欲提高房贷压力测试门槛

 

（大中报/096.ca综合讯）：根据环球邮报的报道，在新冠疫情期间，加国平均楼价上升超过30%，特别是多伦多近郊地区和安省小型城市。加拿大央行的评论指出，关注家庭所负担债务正在增加，在多伦多、汉密尔顿和蒙特利尔等楼市热点，买家为了入市而付上高昂的代价。

 

央行公布最新“金融系统评论”，当中提出警告指，随着借贷质素逐渐恶化，投机性购买持续增加，家庭负债能力更为脆弱。过去一年当局将利率保持纪录的新低点，并承诺在一段时间内不加息，在刺激房地产需求方面发挥作用。

 

央行制定房价热点指标，以检测或预估房价上涨趋势。在新指标下，多伦多地区、汉密尔顿和蒙特利尔都处于热点地区，渥太华也已接近该水平。报告称，对家庭债务和楼房价格迅速上涨感到担忧，买家可能正在购买房屋，因为他们预计价格会继续上涨。这将加剧市场失衡情况，使业主容易受到未来价格下跌的影响。

 

这些指标只检测9个主要房地产市场，包括温哥华、维多利亚、卡尔加利、魁北克和温尼伯，但不包括其他地区，如安省的蒂森堡镇(Tillsonburg)和卑诗省的芝里华克（Chilliwack），这些地区在疫情期间楼价上涨幅度最大。

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央行表示，房价和基本面失调，可能导致未来房价下跌，这将使业主难以偿还按揭贷款，或使债务超出房屋价值。高负债家庭的按揭贷款比例已大幅增加，现在占所有新按揭贷款的22%。高于2016年至2017年地产畅旺时期的水平，当时按揭贷款债务激增，触发渥太华实施更严格的贷款规则。

 

此外，债台高筑的借贷者所支付的首期房款低于房屋购买价格的20%，这种综合模式拖欠债务的风险更大，特别是在疫情期间，新按揭贷款的质素已经下降。除了楼房市场出现脆弱性的情况外，政府在未来数月停止补贴，企业存在债务和破产风险。

 

央行指出，由于政府的慷慨支援，疫情期间本国企业的表现良好，这些公司的整体债务有所下降，破产情况比疫前下降30%。当政府的资助计划如工资和租金补贴逐渐减少，这种情况可能会改变。面对严重的财务压力，部分企业未知能否继续营运。

 

报告显示，联邦政府和全国金融机构监管办公室，亦将在未来数日内收紧按揭贷款相关规定，欲购屋的加拿大人将面临更严格的压力测试。

 

许多家庭都签下相对于收入而言金额过大的按揭贷款合约，使他们面对不可预见的金融震荡如失业时，缺乏处理弹性。

 

自新冠肺炎疫潮爆发以来，加人总家庭债务已增加了4%。央行定义中，超过家庭收入4.5倍的昂贵贷款百分比，也升至超过5年前决策者收紧按揭贷款规定时的高峰。

 

央行报告指出，目前房市活动和令人忧虑的按揭金额，与2016年政府推出压力测试前的情形类似。压力测试的目的在确保贷款人在利率上升时仍有能力按时偿付贷款。

 

另据金融邮报转引路透社报道，联邦金融监管机构（OSFI）证实，通过广泛征求意见，无保险房贷的资格利率将设定为银行合同利率加上两个百分点或5.25％，以较高者为准，从6月1日起开始生效。

 

OSFI在一份声明中说，新利率“将在经济形势发生变化的情况下，为加强本国金融的弹性提供帮助。”

 

实际上，联邦政府此举，相当于提高了针对房屋买家的压力测试标准。

 

所谓压力测试，是OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。

 

规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。

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全国金融机构监管办公室周四表示，自6月1日起，未受保按揭的考量利率将高出按揭合约利率2%或为5.25%，以较高者为准。

 

数小时后，联邦政府表示，对于受保按揭亦将采取同样的标准。财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)表示：「最近房价快速上升，正在令全国中产阶级受压，并引发整体市场稳定性的忧虑。」

 

央行在报告中表示，目前的房市荣景短期内有助於经济反弹，但若家庭因另一次经济下滑而需削减开支，将会造成房市崩盘。

 

央行行长麦克勒姆(Tiff Macklem)警告，贷款金额过大的家庭在下次重新续约时若利率上涨将很容易受害。他表示，加拿大人和贷款机构都应小心谨慎。麦克勒姆表示，最近快速上升的房价不会永远持续下去。

 

央行表示，相较於去年此时，房价已上升23%。加拿大地产协会本周表示，4月份全国房屋平均售价在接近69.6万元。

 

央行目前因需刺激经济并增加就业机会，无法调高基准利率。在其金融系统检讨报告中，央行也表示，商业界均担忧一旦政府补助结束，他们是否仍能支撑下去。由於新冠肺炎疫潮尚未结束，包括经济活动情况会如何等许多事物都尚在未定之天。

 

一项最新研究显示，在北美房屋最难负担城市排行榜中，加拿大包揽了前三甲，其中多伦多名列第二，而联邦政府也将从6月1日开始，提高压力测试门槛，作为收紧房贷、控制房价继续上涨的部分措施。

 

根据Daily Hive的报道，根据牛津经济研究院（Oxford Economics）的最新报告，多伦多的可负担住房指数比美国大城市洛杉矶和纽约等城市都要糟糕，不过在这个榜单中，温哥华成为在北美最难负担的城市，多伦多紧随其后，第三名则是安省的汉密尔顿。

 

牛津经济研究院采用了今年第一季度的相关数据，用一个他们称之为“HAI”的指数，对北美25个城市的房屋负担情况进行评价。

 

结果发现，美国的芝加哥，哥伦布和加拿大的魁北克城房屋最容易负担，加拿大还有另外三个城市名列其中，包括埃德蒙顿，温尼伯和卡尔加里。

 

但在另外一端，即房屋最难负担的城市中，温哥华，多伦多和汉密尔顿名列前茅，第四和第五为加州的两个城市，渥太华排名第六，西雅图和纽约分别排第七和第八，蒙特利尔排第九，第十则是迈阿密。

 

报告称：“负担能力是多伦多和温哥华的一个长期问题，最近的价格上涨加剧了这种已有十多年历史的趋势。而最近，汉密尔顿和渥太华也加入加拿大最难负担市场的行列。”

 

多伦多的房子难以负担从2005年就开始了，而由于房价一路上涨，目前房屋均价已经突破100万元大关，因此距离可负担的区间渐行渐远：

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报告称：“在大草原地区，住房价格相对便宜，且在当地中等收入家庭的承受范围之内。”因此，草原省的城市，包括卡尔加里和埃德蒙顿，魁省的魁北克城和蒙特利尔，还有温尼伯，这些地方的房价居民基本都能负担得起。