税务危机: 美国侨民加国售房

虽然加拿大人出售主要住宅可以免缴所得税，但美国侨民在加拿大售房却有可能被美国国税局追讨资本利得税。据《环球邮报》报道，对于许多生活在加拿大但却不了解相关规则的美国公民来说，这无异于一颗定时炸弹。

While the proceeds from selling a principle residence are income tax free for Canadians, US expats who sell a home in Canada might face IRS capital gain taxes. According to the Globe article, it is a time bomb for many US citizens in Canada, who don’t realize the Uncle Sam’s rule. 

（大中报泊然报道）许多生活在加拿大的美国公民可能并不了解美国政府的非居民报税政策。虽然加拿大人出售主要住宅可以免缴所得税，但美国侨民在加拿大售房却有可能被美国国税局（IRS）追讨资本利得税。

资本利得税

近年来，许多生活在加拿大的美国侨民被美国国税局追税引发诸多关注，而这一切都是源于美国国税局一条由来已久但却鲜为人知的税务规定：如果居住在加拿大的美国人售房盈利超过每纳税人$25万美元，他们就必须缴纳资本利得税。

对于加拿大人来说，最大的一项税惠政策无疑是出售主要住宅可以免税。而美国人则是享受按揭贷款利息免税，但售房盈利却有可能需要缴纳资本利得税。

Macdonald Shymko & Co.的注册财务策划师雅各布森（Larry Jacobson）将这项税费称为隐秘税，因为几乎没有人知道这项税费的存在。据雅各布森称，他最近帮一名美国侨民客户算了一笔账，在他出售自己和妻子名下的加拿大住房后，他需要向美国国税局缴纳高达六位数（美元）的资本利得税，当这位客户听到这个天文数字后，吓得差点从椅子上摔下来，因为这会严重影响他的退休计划。

据估计，目前有近100万美国公民生活在加拿大。而有可能被美国国税局追税的美国侨民通常都是在加拿大生活了很多年的人，随着加拿大房价飙升，他们的房屋都已经升值数十万元。此外，居住在温哥华和多伦多的主要社区的美国侨民可能在较短时间内就能看到房屋迅速升值。

Trowbridge Professional Corp.公司的资深会计师比维克（Wayne Bewick）表示，美国公民在加拿大售房盈利时，每人有$25万美元的个人免税额，如果夫妻双方均为美国公民，或一方为加拿大配偶但夫妻选择在美国联合报税，则均可享有$50万美元免税额。超出免税额的盈利部分税率为15%至20%。此外，高收入人群还需缴纳3.8%医疗附加税。

相比之下，加拿大人只需对50%的资本利得纳税（但房屋除外），而居住在加拿大的美国公民则需对超出免税额的所有售房盈利部分缴纳美国资本利得税。

按揭贷款盈利税

比维克同时指出，除了资本利得税，加拿大的美国业主还需面对另一项更为繁琐的附加税收规则，其涉及按揭贷款以及贷款人取出、清还或转按揭贷款时的加元兑美元汇率。

在2007年秋季，加元持续升值超过美元，如果你在当时贷款$35万加元买房，大约相当于背负$36.7万美元的按揭贷款。但是如果你在清还这笔贷款时的加元兑美元汇率与今年年初相同，那$35万加元按揭贷款的本金兑换成美元只有约$29.8万美元。据比维克介绍，在这种情况下，美国国税局会认为你从按揭贷款中盈利$6.9万美元，因为你只花费$29.8万美元就清还了$36.7万美元的债务。

按照美国国税局的规定，这笔盈利会被作为普通收入征税，即便你出售房屋亏损，也仍需对此纳税。此外，你也不能用售房的资本损失抵消按揭贷款盈利。

虽然加美两国的税务局会分享信息，但实际上在加拿大的美国侨民都不会在他们的税单上报告自己出售主要住宅。据比维克称，美国国税局在调查美国公民在加拿大的售房情况时，可能会通过海外银行账户报告（Foreign Bank Accounts Report）进行查询，按照规定，美国侨民如果拥有资产超过$1万美元的海外账户，每年都必须填报该报告。如果报告显示账户中突然出现很大一笔进账，那账户持有人就有可能是进行房屋交易。

比维克建议加拿大的美国业主在售房前向会计师咨询税收问题，以便能够采取措施降低损失。他同时指出，由于许多生活在加拿大的美国侨民都不知道自己出售加拿大的主要住宅也可能会被美国国税局追税，这无疑于悬在他们头顶的一颗定时炸弹。