过热的多伦多房市迅速蔓延
火红的楼市不断打破悲观者的负面预言。随着购房狂潮不断推高从奥克维尔到杜咸区等郊区城市的房价,多伦多的楼市热潮已经迅速蔓延至大多伦多地区的大部分地区。《环球邮报》一文提供了业内专家对惠誉国际楼市高估评级的见解和分析。
The housing boom in Toronto has quickly expanded to a larger swath of the Greater Toronto Area, as buying frenzies have sent housing price soaring in suburban cities – from Oakville to Durham region. Amid a red hot market that constantly defies naysayers’ prediction, industry experts offer insights and analysis of Fitch’s overvalued rating in this Globe article.
(大中报泊然报道) Globe Real Estate的房价调查已经证实,疯狂的竞标战不再只是局限于多伦多的核心地区,而是已经迅速蔓延至905地区。
多伦多楼市热潮迅速蔓延
Realosophy Realty Inc.地产公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)称,调查显示在奥克维尔(Oakville)、康山(Thornhill)和杜咸区(Durham)都已经出现一些令人讶异的购房热点区域,而在过去这些地区通常都有许多房屋供人选择。
帕萨利斯同时表示,目前市场上所有价位的房屋都会面临竞标战,甚至是高于$200万元的豪宅也不例外。许多人可能都以为只有首次购房者才会卷入竞标战,但现在情况已发生变化。
Realosophy公司为Globe Real Estate进行的春季房价调查结果显示,今年第一季度大多伦多地区的平均房价较去年同期飙升8%。
为了测量市场热度,此次调查查看了价格增长、销售增长、平均放盘时间,并将房屋售价与叫价做了对比。帕萨利斯称,调查显示竞标战已经开始向多伦多周边扩散,比如在杜咸区,以及鲍曼维尔(Bowmanville)、皮克林(Pickering)、阿贾克斯(Ajax)、惠特比(Whitby)、奥沙瓦(Oshawa)和克拉灵顿(Clarington)的部分地区都已屡见不鲜。
例如Centennial社区今年第一季度的平均房价就比去年同期飙升了26%,从$275,962元涨至$347,593元;同时平均放盘时间也从18天缩短至13天。Ajax西南地区今年第一季度的平均房价也较去年同期飙涨了23%,从$300,082元涨至$370,417元;平均放盘时间则从26天缩短至18天。Dunbarton地区今年第一季度的平均房价虽然大涨38%,从去年同期的$608,167元涨至$838,375元,但平均放盘时间却从18天延长至30天。
但帕萨利斯同时也指出,调查数据有时会有偏差,比如某个地区如果正好有新公寓大厦或其他楼盘完工,住房库存量就会受到影响。而在交易量较少的豪宅区,如果在某个季度有价格非常高昂的豪宅成交,也会导致平均房价出现大幅波动。
帕萨利斯表示,在多伦多市,独立屋通常都会引发激烈竞标战,即便是那些条件很差的独立屋也会有人争夺。
相比之下,多伦多郊区售价比较高昂的独立屋,比如价格介于$150万至$200万元的住宅在市场滞留的时间会更长一点。而在416地区,这个价位的房屋也会引发竞标战。
帕萨利斯同时指出,靠近地铁站的房屋往往更抢手,所以更有可能引发竞价。而距离地铁较远的房屋往往待售时间更长。
调查结果显示,在包括Banbury在内的一些抢手地区,今年第一季度平均房价较去年同期飙升了42%;同时Victoria Village的平均房价飙涨了29%,Bayview Woods的平均房价也上升了23%。
调查同时发现,康山市的Royal Orchard地区今年第一季度平均房价较去年同期上涨23%,从$585,145元涨至$720,812元;平均放盘时间从22天缩短至14天。帕萨利斯指出,由于许多买家涌入该地区,当地房价已被推高。
此外,奥克维尔的River Oaks地区今年第一季度的平均房价也上涨了20%,从去年同期的$613,720元涨至$736,776元。帕萨利斯表示,当地房价之所以相对较低,是因为许多房屋都是建于1980年代和1990年代,因此处于半新不旧的尴尬状态。
调查同时发现,还有一些地区房价出现上涨的原因,是因为许多小屋被拆除,并被面积更大的新屋取而代之。
惠誉国际指加国房价高估20%
惠誉国际(Fitch)住宅按揭抵押证券业务主管希尔茨(Stefan Hilts)在对加拿大楼市进行分析后,认为加国房价被高估约20%。在分析过程中,希尔茨查看了收入增长、人口增长、失业率和新屋动工率等长期基本经济因素。
希尔茨称,加国大部分主要市场从2006年左右开始偏离长期趋势。他同时表示,由于需求也一直呈现上涨,20%的估断在过去几年一直未有改变。
据希尔茨称,加国房价从2007年开始强劲增长,虽然当时加国经济增长仍相当缓慢,但楼市却逆势而行。
希尔茨同时表示,一些分析师还发现加国部分城市的房价租金比达到令人瞠目的40%或50%,但他认为该比率并不是可靠的楼市晴雨表。虽然他倾向于认同大部分相关的分析结果,但这些结果往往显得比较幼稚。
希尔茨亦指出,惠誉国际并不认为加国楼市将会因此出现幅度达20%的修正,或是会因此出现任何修正,因为一个市场即便被高估,也有可能会继续维持很长一段时间。
但是希尔茨也提醒称,加国楼市必须提防一些风险因素,首先就是劳动力参与率呈现下滑趋势。希尔茨称,劳动力参与率下降会导致失业率呈现下跌假象,看起来失业人数似乎有所减少,但实际上是因为一部分人停止寻找工作,或是转为从事兼职工作。
希尔茨关注的另一个风险因素是高层公寓市场库存过剩。比如在安省就有大量公寓项目正在建设中,尤其是多伦多的公寓建设更是火爆。
希尔茨称,虽然在今春人们听到许多有关公寓市场火爆的传闻,但这些传闻并不能反映市场真正的动态。他同时表示,正是因为公寓市场持续火爆,才会令他感觉楼市可能存在一点泡沫。
另一个令希尔茨高度关注的风险因素,是加国居高不下的家庭债务收入比。根据加拿大统计局的数据,去年第四季度加国的家庭总债务(按揭贷款,及其他贷款和信用卡债务)对可支配收入比已经达到163.3%,创下历史新高。
希尔茨警告称,一旦利率上升,沉重的债务负担将会导致背负房贷的业主陷入困境。希尔茨同时表示,现在还很难预测目前的超低利率将会持续到何时,但他认为持续好转的美国经济势必会促使利率上调,而加拿大也会随之加息。
希尔茨同时指出,房屋动工量也是他关注的重点之一,因为目前加国有大量就业岗位都属于建筑行业,如果楼市降温,将会对其他经济领域产生连锁影响。