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如何为第二套房屋选购贷款产品?
Thinking about buying a second property? Here’s how to finance it


 
 
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇特约撰稿人Mary Gooderham的观点文章,她了解到疫情带来的工作和生活方式的改变,让很多加拿大房主开始考虑购买第二套房产,无论是度假屋、投资房,还是帮助成年子女在火热的房市中买房。

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创纪录的低利率推动了加拿大人对这些地方的搜索,一些人正在利用他们的主要住宅所积累的可观资产来完成交易。
 
Mortgageoutlet.ca贷款网站的联合创始人兼贷款经纪人Elan Weintraub 称,这样做的目标是释放房屋的资产价值。
 
Weintraub指出,这种融资有很多问题和策略需要考虑,这取决于一个人的房地产状况和目标。
 
融资第二套房产的方式
通常情况下,最好的选择是对现有贷款进行重组。Weintraub表示,这种被称为"产权上的第一顺位"的贷款,很可能会以最低的利率获得,所以这是释放当前房产资产资金的最佳方式。
 
Weintraub还说,如果由于费用、利率或条款等的原因,申请人不合资格或无利的,此人可以用房屋资产作为另一笔贷款的担保,这就成了"产权上的第二顺位"的贷款。一个热门的选择是通过房屋净值信贷额度(line of credit),或以房权做抵押的循环信用额度(HELOC),由银行,信用机构或其他贷款人提供的贷款,由主要住宅的价值担保,所以它的利率相对较低。

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根据申请人的信用和收入情况,HELOC的利息可能只比基准利率高0.5个百分点。这个利率通常比主要贷款略高,因为如果申请人违约,即使后续有资金还钱,也是优先偿还主要贷款,那么HELOC贷款人将面临额外风险。
 
他指出,如果申请人遭遇失业或信用问题,还有私人借贷机构提供的"二次贷款" (second mortgages)。由于风险较大,这些贷款的利率较高,甚至达到两位数。
 
丰业银行(Bank of Nova Scotia)的房地产和担保贷款主管John Webster表示,二次贷款已经从经典的“卖家借出的住房贷款”方式发展了很多,早在上世纪60年代,当买家没有足够的首付或无法获得足够的贷款资格时,卖家往往不得不提供这种贷款。
 
如今,Webster称,房主们正在想方设法利用他们的房产快速升值。他指出,随着疫情推动需求的增加,他们也着眼于度假区,在加国的一些地区,度假屋价格跳涨了30%。
 
贷款人更愿意通过房屋资产计划提供解决方案。事实上,在许多情况下,当借款人获得第一笔贷款时,他们自动有资格获得由房屋净值累积的HELOC。
 
Webster解释,一个人的信用额度会随着此人的房屋价值而上升。他指出,HELOC可以用来为自己或子女的第二套房产提供资金,为装修、购买新车或其他无数用途提供资金。他还说,HELOC通常很灵活,所以资金可以随时提取、随时偿还甚至随时再借,只需支付欠款时的利息。
 
Webster 表示,加拿大人可以通过HELOC获得高达65%的房屋净值的资金。但是,未偿还的贷款余额加上HELOC一般不能超过房屋净值的80%。
 
Weintraub指出,在购买农地、乡村度假屋或外国地方时,使用HELOC的资金是最有意义的,因为这些地方都很难融资。他说:“如果你在现有的房产上增加了HELOC,你就可以为第二套房产的支出开一张支票。”
 
为第二次购房寻求建议。
 
对许多加拿大人来说,负担额外的贷款是一个重大的决定。Weintraub建议房主与他们目前的贷款人讨论他们的目标和选择,并向贷款经纪人寻求意见。此外,房主还需要获得一些财务规划、法律和会计方面的建议。例如,如果一个人借钱购买能投资房,在税务上,租金收入可以抵扣利息支出
 
Weintraub表示,二次贷款也可以定制,比如父母想在子女结婚时赠送或帮忙贷款资助子女买房。这笔钱不是简单地开一张支票,而是可以作为主要房产的二次贷款,他称之为无息的“父母二次贷款”。这样,如果子女婚姻破裂,父母可以保护这笔钱,甚至在卖房时收回资金。
 
Kormans律师事务所从事房地产和商业法的合伙人Jonathan Hacohen称,给子女提供房地产资金的父母应该意识到还有后续工作需要完善。例如,如果几个家庭成员同时为这种交易出资,他们可能会有不同的税收风险或期望更多的投资回报。

 
他建议,“把所有不舒服的事情都解决掉”,并让贷款顾问参与进来,确保融资的结构合理。
 
你能管理好第二套房产吗?
 
Hacohen 为购买第二套房的人制定的第一条规则是:只有确定第二套房地产真的能回报资金,再签署购房合同。
 
他曾见过客户把他们认为是“闲置”的主要住宅贷款套现,拿去投资农地,然后需要大规模的维护。
 
他认为这个代价颇大,他建议购买第二套住房之前跟专业人士交流,制定供款和维护计划,理智地对待它。
 
Webster补充说,根据他们的年龄和生活阶段等因素,期待购买第二套房产的人应该可以放心,他们的收入水平会有力支持这个决定。

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他建议,鉴于相关的费用、利率和规则复杂,需要看清贷款方案的明细。
 
他表示,通常情况下,做事情要选用最简单、最轻松、最具性价比的方法。


    

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