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后巷屋旨在缓解多伦多的住房危机,但建成的少之又少



 
(大中报/096.ca讯) 星报地产记者 Tess Kalinowski报道:自从多伦多市于 2018 年通过了一项允许在后靠小巷的地块上建造第二个套房屋的条例以来,多伦多人在他们的后院只建造了大约 50 座房屋。

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居住在Cabbagetown 的作家Tabatha Southey表示, 大约两周后,取代之前车库的两层两居室后巷套房将准备好供她儿子和他的未婚妻入住。她说,这座占地 1,000 平方英尺的独立住宅的建造和景观成本约为 560,000 元,可以轻松地为自己、父母或租户提供住房。
 
为了融合她住了 28 年的 Cabbagetown 房子的特征。她的承包商,邻居——Sumach Contracting 的 Mark Pelzi——甚至去寻找匹配的砖块。

 
 Southey 说,建造这座房子的最好的事情之一是,这意味着更多的人将共享她心爱的社区, 支持当地企业。

“我知道住在这里是多么幸运。能够将这种运气扩展到其他人的想法......我希望整个街区都被后巷屋填满,“Southey 说。
 
这正是市政府官员在 2018 年批准后巷套房时所希望的。他们希望使多伦多市中心街区的住房种类多样化,向可能无法负担得起的居民开放。
 
但后巷套房并没有——至少到目前为止——没有缓解市内的住房短缺或解决其负担能力方面的挑战。
 
这就是为什么11月25日周四,多市的规划和住房委员会批准了对原始巷道附例的修改,以使申请过程更快、更容易。
 
政客和规划者表示,后巷屋是一系列解决方案中的一个,旨在温和地增加已经拥有公交连接和其他高质量配套服务的社区的密度。
 
除了后巷套房,市政府还扩大了允许建造更多二级或地下室套房的规则,预计在 1 月份,将增加花园套房,以便即使后面不背靠小巷也能增减更多的房屋。

 
自附例通过以来,只有 238 份申请建造后巷屋,其中只有 9 名申请人参与了经济实惠的巷道套房试点,该试点提供高达 50,000 元的免偿还贷款,以换取 15 年将租金保持在低于城市的平均市场价格。
 
城市规划官员表示,后巷屋从来没有预期会显着增加住房供应,但会有累积收益。他们也没想到二手房的价格会比多伦多的其他出租屋更实惠。
 
一项城市调查发现,后巷套房的平均租金为每平方英尺 3.25 元,800 平方英尺的两居室单元租金为 2,600 元。大约 30% 的建筑许可证持有者希望将后巷套房用作出租。另有 30% 的人计划为家人提供住房,40% 的人预计将出租给家人或自己住在巷道里。
 
与此同时,人们对建造后巷套房的兴趣一直在增长——从 2018 年的 16 个申请增加到去年的 95 个。到 5 月份已经提交了 58 份申请,市府估计申请还会增加。
 
但是,由于市中心约有 30,000 个地段支持巷道,多伦多希望鼓励更多房主建造这些第二套住房。
 
尽管来自十几个社区团体的反对,委员会同意允许在现有的后巷住宅高度上增加大约一英尺,并通过在原房屋和后巷之间允许更宽、不透水的路径来减少后院绿地需求。修正案仍有待市议会批准。

 
资深城市规划师 Graig Uens 表示,这些变化相当于对原始规则的调整,他们解决了最常见的将后巷屋申请提交给调整委员会的问题。
 
他说,该市在 2018 年的一份工作人员报告中预测了巷道建设申请的数量,该报告预测每年有 100 到 300 个。
 
Uens 说:“我们现在或多或少处于那个阶段,”尽管大流行可能“让一些人为此付出的努力受挫”。
 
担任规划和住房委员会主席的副市长 Ana Bailão 说:“没有人预料到会出现数千人。”
 
“这是一个新项目。即使在今天,我发现很多人都没有意识到这一点,”她说。
 
她指出,巷道附例修正案是规划和住房委员会议程的一部分,该议程还包括其他举措,为该市现有社区中的更多人腾出空间,包括在目前只允许独立和半独立住宅的街道上增加套房 ,以及减少对公寓的停车要求。
 
Bailão 说,后巷屋是解决两个城市优先事项的一种解决方案:住房短缺和气候变化。

 
当居民谈论保护他们社区的特色时,他们有时没有意识到居住人群是这种特色的一部分,而人口这一部分已经在发生变化。她说,已经在成熟社区生活了几十年的工人被赶出去,因为他们不再负担得起。
 
“数据现在告诉我们,有许多社区的人口实际上在减少,”Bailão 说。
 
“我们需要做出改变,以确保我们继续拥有包容和繁荣的社区。”
 
Bailão 说,虽然有些已经在 Airbnb 等短期租赁网站上做了广告,但巷道套房从来没有打算作为旅游住宿。但是,如果后巷屋是短期出租人的主要住所——无论是房主还是房客——并且租金符合该市的其他短期租赁规则,那么它是合法的.
 
独立规划师Sean Galbraith经常批评多伦多在成熟社区实现住房选择多样化方面的进展。但他对巷道规则的修正案表示赞赏。
 
“这座城市做得对:它正在学习和适应以优化事物,从而使后巷套房的制作变得相当容易。拟议的变更将意味着需要更少的差异,降低成本并加快审批速度,”他说。
 
设计了 Southey 的后巷住宅和其他人的建筑师 Tom Knezic 写了一封信支持后巷附例修正案。他说,增加的高度允许有助于设计更可持续的建筑。

 
他认为,巷道项目被强加了太多“政治包袱”,肯定会让一些人失望。
 
尽管如此,Knezic 认为房主应该考虑翻新和扩建他们的主要房屋,然后再在后院建造另一所房子。
 
“你应该尽可能多地翻新你的家。如果我们想提高负担能力、增加住房存量、增加密度而不改变社区的特征,地下室公寓是我们可以做的最伟大的事情之一,”他说。
 
“一旦你用尽了你在房子里可以做的事情,那么你应该移动到巷道。这应该是最重要的,”Knezic 说。
 
他指出,后巷屋的建造成本很高。成本通常在 300,000 元到 400,000 元之间。
 
他认为投资者会被后巷屋的潜在租金回报所吸引。这将说服更多人建造它们,最终将有足够的住房选择来稳定价格。
 
Shira Packer 和 Leandro Dourado 参加了巷道套房社区咨询,并很高兴在他们的 Bloordale 村后院建造一个。承包商 Dourado 能够完成他们 320 平方英尺的后巷屋的大部分工作,将他们的投资保持在大约 100,000 元。
 
采用阁楼设计,底层有卧室、浴室和机械设备,楼上有厨房、起居室和用餐区,租金约为每月 1,700 元。

 
他们希望在大约五年内收回投资,Packer说,如果他们参与了免偿还的贷款计划,他们将永远无法做到这一点。因为15年内必须保持租金低于市场价。
 
“我喜欢他们提供这种类型的资助的想法,我认为会有更多的人对此感兴趣。但他们还需要记住,从市场角度来看,能收取的最高租金确实很低,”

Packer说,对于想要投​​资出租物业的房主来说,后巷套房是最经济的选择之一。
 
“你已经拥有了你正在建造的房产,你可以节省很多钱,”她说。
 
和 Southey 一样,Dourado 希望看到更多的后巷屋。他想象温暖的天气社区活动和咖啡店等企业为多伦多的小巷带来新的生机。
 
他说:“不需要所有这些。” “如果他们在每个街区都设立一个摊位,就像是,‘哦,让我们在这条巷道上度过今晚。 “这将是出售咖啡店或肉馅卷饼的地方。今年夏天太短了。” 

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