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多伦多空置税即将施行,但未完善的规则让人无所适从
Will Toronto’s vacancy tax hit wrong people?


(大中网/096.ca讯) 加拿大环球邮报(Globe and Mail)报道说,多伦多市计划追随温哥华,从2023年开始,对当年空置6个月以上的房产的所有者征税。税率将设定为房屋评估价值的1%,预计每年将为城市带来5500万至6000万元新税收。

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市政府表示,这项税收的目标不是增加收入,而是让更多的空置屋可供使用,改善住房供应。市议会指示市政府工作人员通过年度运营和资本预算批准程序,将空置房屋税的收入分配给可负担住房计划。

多伦多所有的住宅业主必须每年申报他们的财产状况,即使他们住在里面。申报必须由屋主或代表屋主的人作出。该申报将决定空置房屋税是否适用和应缴。

如未申报或作出虚假申报,罚款可达250元至10,000元。

如果在上一个日历年(calender year)空置超过6个月,或者根据附例以其他方式空置,该物业即为空置屋。例如,如果你的物业的估值为$1,000,000,则应缴税款为$10,000(1% x $1,000,000)。

经初步调查表明,征收房产空置税将让三分之二的投资者出售手里的房屋,目前这类买家占全加拿大的住宅购买量的20%,在多伦多等城市中心比重将更高。

不过有专家批评政府推出的空置税过于简单粗暴。

温哥华居民埃斯坎达里(Hani Eskandari)理解本地决定设立空置税的所有原因。他不是炒房者,也不是投资者。他是一名电气工程师,他的妻子是一名科学家。两人都只是想在这个城市过上正常的生活。

但今年早些时候,埃斯坎达里被告知,他和妻子在Main街和25街附近拥有的一栋房子在2020年欠下了1.7万元的空置税,因为市政府不愿意接受他的父母曾在该房子居住的证明。

埃斯坎达里说:"我完全理解这项法律的逻辑。其意图是正确的。但对这种特殊情况的判断是错误的。"

他是该市几十个或几百个面临这种尴尬境地的屋主中的一个,他们发现自己陷入了从未有过的官僚主义泥潭,许多人抱怨空置税太僵硬、太广泛、太有惩罚性。加拿大的许多城市都在效仿空置税,这意味着类似的问题可能很快就会出现在多伦多、渥太华和其他地方。

税法专家警告说,有许多善意的业主正陷入审计危机中,因为许多政府推出的投机税和空置税过于简单粗暴。更加沉重的是,任何人只要逾期申报,就会被视为有罪,并被要求缴税。

加拿大专门从事税法的公司Thorsteinssons的律师萨尔纳(Noah Sarna)说:"在我看来,这些税收的实施反映了一种简单思维和过度自信,显然没有意识到其他地区在类似税收方面遇到的陷阱。"

"目前空置税的制度未能识别和防止特定类型的房主的不确定性,市政官员不相信他们的合理理由,可能会被征收该税。随着审计范围的扩大,征收的税额不可避免地增加,以及其他地方政府无脑照搬法律条文造成水土不服,这些问题在未来几年将被更敏锐地感受到。"

这就是埃斯坎达里遇到的情况,他在一次例行审计中被抓,这种审计可以抓到很多人,因为温哥华的空置税政策是进行广泛的审计,每年随机抽取4%的申报人,而不是根据明显可疑的情况或投诉进行更有针对性的审计。

市政官员就是不相信埃斯坎达里寄来的任何证据,证明他的父母刚从伊朗来到这里,在他房子里住了七个月,这期间他在等重建许可证和筹划重建小屋。(他和他的妻子在这一过程中搬到了西区的一间公寓)。

邻居们也愿意证明他的父母曾住在那里。他有宣誓陈情书。他提交了水电费付款的复印件,显示这些付款来自他父母的银行账户。他有父母账户上的信用卡付款复印件,显示他们在当地商店购物。

这些都不足够,因为官员认定水电费单不是他们的名字,而埃斯坎达里也不想在法庭上打官司,因为打官司的钱和税款差不多。

在附近,另一个温哥华人也遇到了类似的问题。

麦克卢尔(Steve McClure)认为自己做得很对,他在Kitsilano社区的公寓于2015年首次购买,在他和妻子居住在日本的时候出租了。麦克卢尔是一名自由撰稿人和编辑,近年来,他把这套房子租给了他的侄女,她正在卑诗大学(UBC)上学。

和埃斯坎达里一样,他能理解温哥华为什么要设立空置税。

他说:"从广义的角度来看,这有点道理。但是,我认为它起草得很草率,而且太过严厉和僵硬。"

首先,他被收取了2020年的税款,因为他的侄女没有按原计划在公寓里呆那么久--在疫情的那个阶段,UBC大学禁止返校上课。因此,该公寓一年中只有8个月被占用--他占用5个月,他的侄女占用3个月。这对市政官员来说还不够好,这让麦克卢尔和其他一些人感到惊讶,他们的印象是任何占用时间超过6个月的东西都可以豁免空置税。

他对此提出上诉,赢回了7,870元。

然后他被告知,他将在2021年再次被收取空置税,因为他的侄女早已决定不留在那里,他已经来不及找其他可靠的人了。这一次,账单将是19,000元,而且还有变化,因为城市已经提高了税率。

麦克卢尔试着向市政府提出了个人恳求(plea)。

他说:"我已经束手无策了。我只是一个试图在自己出生的城市重新建立生活的人,但我不适合空置税中规定的简单类别。今年,我已经将我的税务居住权转移到加拿大,办了医疗保险(MSP),重新激活了我的卑诗省驾驶执照,等等。而且我在这里的公寓里住了七个月。也许我应该在去年就完成这一切;但这些都是事后诸葛亮(Hindsight is 20/20),不是吗?我致力于在温哥华生活。这里是我的家,一直都是,尽管我在日本生活了很多年。我不是一个钻营(carpetbagger)的人。我不是一个投机者"。

尽管他仍在努力上诉,但到目前为止这还没有奏效。

埃斯坎达里的上诉最终在上个月被接受。麦克卢尔的上诉还没有被受理,可能将由当地的不公地税联盟(UPTX)向温哥华的新议会提出。

该机构做了大量的工作来说明温哥华(以及随后的加拿大其他城市)的空置税的做法是如何的简单粗暴。

根据该机构研究表明,安大略省的许多城市正在模仿温哥华的法规,对"空置"的含义非常模糊和广泛。在美国,空置税更多地是针对那些被遗弃的房产,而不是那些偶尔居住并被业主妥善维护的地方。

该机构在研究了美国几十个城市和州之后得出结论:"一般来说,美国的空置税将把我们会员所拥有的房产等排除在空置类别之外。"

这也是长期从事房地产开发和咨询的盖勒(Michael Geller)所希望的。

像许多人一样,他认为武断的规则不公平地惩罚了许多人,就像他正在努力帮助的一位业主,10年来,市政工作人员反复告诉他,要等待城市正在进行的各种区划调整,以便他能够申请在他拥有的三个相邻的土地上建造一栋小型公寓楼。



他按照市政工作人员的要求,等了近10年。现在他被告知,他将被征收2019年和2020年的空置税,每年的费用可能高达5万元。(他属于被征税的一个常见类别:地块等待开发)。

盖勒说:"这个城市需要一个相当于巡视员一样聆听投诉的人。毫无疑问,有各种各样的情况,这并不是说人们故意让他们的房子空着,但他们无论如何都要交税。"

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