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如果你认为加拿大房价很糟糕,那么租房市场更糟糕,而且看不到缓解的迹象
Complain house prices are too high? The rental market is even worse and with no relief in sight


(大中网/096.ca讯)加拿大广播公司(CBC)报道说,虽然较高的贷款利率对住房市场的巨大影响已经人尽皆知,但在租房市场上发生的事情还没有得到那么多关注。

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任何最近签过租房合同或试图签租房合同的人都可以证明,加拿大各地的房租正在以前所未有的速度上涨。

根据租房网站Rentals.ca和数据公司Urbanation发布的2022年11月全国租房报告显示,多伦多一卧房的平均月租金在10月份达到2,478元,年增长率为23.7%。

两卧房的平均租金在10月份达到3,319元,同比增长23.8%。

在多市所有专门建造的出租公寓和共管公寓中,10月份的平均租金为2,820元,比一年前猛增26.8%。

根据该报告显示,多伦多的租房市场在过去一年中经历了加拿大最大市场中最强劲的年度价格增长。巨大的租金涨幅使该市成为上个月加拿大租金价格第二高的城市。

自从加拿大央行在3月开始加息以来,加拿大的平均租金已经上涨了9.2%;相比之下,同期的平均二手房转售价格下降了9.9%。

Urbanation总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)说:"正在进行的前所未有的租金增长在加拿大是广泛存在的,大多数市场报告了两位数的年度租金上涨。随着每次加息,再加上人口的创纪录增长,租房市场不断变热。增加租房供应的需求从未如此强烈"。

安省全年租金增幅最大的是宾顿市,10月份该市的一卧房公寓租金达到2,052元,同比增长30.4%。两卧房公寓上涨32.2%,至2,463元。

该报告还显示,加拿大全国10月份的平均房租为1,976元。租金增长率为11.9%,远远超过了加拿大6.9%的通货膨胀率。

房租增长在全国也不均衡,加拿大大西洋省份的房租在过去一年中以令人瞠目结舌的速度增长了32.2%。安大略省、卑诗省和艾尔伯塔省的房租增幅分别为17.7%、15.1%和13.2%。

其他地区的增幅略低于全国平均水平,但在全国各地的几乎所有租房市场,租户都面临着一个巨大的房租涨幅。

卡尔加里居民奈特(Kellie Knight)对此深有体会。她在该市租了一个两卧房的单位,每月2200元。这与她在疫情之前为类似单位支付的费用相比,涨约500元。而且,她的房租现在占据了她月收入的一半左右,这已经很糟糕了--远远超过了金融专家所建议的比例。

她在接受采访时说:"我很震惊房租上涨了这么多,很快就不得不重新安排我的预算,使当下的生活能够维持下去。当你把月薪的一半以上花在房租上时,你就无法为买房首付存下任何钱。"

然而,她很高兴最近签署了一份为期两年的新租约可以锁定当前的房租,因为这让她从不得不再次搬家所面临的各种不确定性中缓一缓。

她说:"我从洛杉矶搬到这里,如果当时有人告诉我卡尔加里房租价格和洛杉矶差不多,我一定会认为这个人脑子不太好。"

租房市场供需不平衡

通常情况下,房地产市场放缓对租房者来说可能是个好消息,因为房东可能更渴望找到好租客。但现在这种情况没有发生,原因是加拿大人在疫情中已经非常熟悉:供应和需求。

CIBC经济学家塔尔(Benjamin Tal)说:"利率实际上在起作用,抬高了房租通胀,因为许多人不买房,所以他们更多的是租房。"

喜欢拥有住房的人发现自己被较高的贷款利率挤出了市场,这导致他们不得不进入或留在租房市场。

塔尔说:"往常他们会离开租房市场并成为房主。但如果他们不搬出他们的公寓,他们会占据现有的房源......这就像新的需求产生了。"

当需求激增时,通常会有相应的供应增加,但现在没有变化,因为建筑商和业主对风险感到恐惧。

经济学家塔尔说:"开发商因为建筑费用大增而取消了一些项目。由于更高的贷款利率,投资者也不再投资于房地产。"

在最近的房地产放缓之前,多伦多大约有一半的新公寓单位是由投资者拥有的。其中大部分是用于出租的,但现在这些单位的贷款利率突然提高,使得这些投资者无利可图,所以他们准备出售,通常又是卖给打算自住的人,使待租房源进一步减少。

他说:"更高的利率降低了人们投资房地产的积极性,尤其是在公寓项目。可供出租的公寓单位减少,这是另一个推动剩下的租房费用上升的因素。"

面对较高的贷款成本和较低的房价,投资者基本上有两个选择:出售住宅或者提高房租。而这两种选择对租户来说都不是什么好消息。

房东没有动力继续出租

卢文(Charlene Lewin)就是经济学家塔尔所述的情形中一个投资者。

她在多伦多北部的康山(Thornhill)郊区拥有一个公寓单位,她一直将其出租以支付自己的账单。但她的贷款将于12月到期,根据新的利率,她的贷款月供可能会增加一倍,甚至其中没有加入公寓管理费和其他杂费等因素。



她在接受采访时说:"即使我以每月3,000元的价格出租该单位,也没有任何利润。"

即使她设法在表面上实现收支平衡,卢文认为不值得冒这个险,因为曾经有难缠的租户会让她陷入困境,欠费长达一年之久。

卢文曾希望在下个月续签新的贷款利率之前卖掉她的单位,但到目前为止,没有任何一个买家回应她的叫价。

她说:"当你看到像我这样的情况时,以房养房根本不会有任何利润空间,那么在安省继续搞出租房就没有动力。"

限租令的影响

房租的迅速攀升几乎在加国各地都在发生。

麦克唐纳(Hannah MacDonald)是哈利法克斯达尔豪斯大学的一名学生,与其他四名室友合租。他们目前每月支付2700元,但他们的房东最近告诉他们,当他们的租约在明年五月到期时,他计划将他们的房租提高22%,达到3300元。

她告诉媒体:"我们现在基本上一分钱掰两半花,因为作为全日制学生,上涨的这部分钱不在预算之内。"

他们有两个月的时间来决定是否接受涨价或搬家,但她初步调查的结果表明,可供选择的房子非常少。

她说:"现在市场好像没有房源,因为所有的东西都被抢光了,人们在这一点上基本上是绝望的。"

"我们现在有点进退两难(between a rock and a hard place)。"

哈利法克斯市颁发过限租令,在大多数情况下,房租上涨上限为每年2%,但麦克唐纳不确定她的情况是否符合条件。

新斯科舍省省府的一位发言人告诉媒体,虽然他们无法评论个案,但一般来说,任何持有定期租约的人,如麦克唐纳和她的室友,都会受到限租令的保护。

省府说:"房租上限适用于拥有租约合同的租户......以及在同一出租单位签署额外固定期限租约的租户。"

租户经常要求根据限租令进行维权,虽然它在个人层面上有帮助,但经济学家塔尔表示,限租令实际上使整个租赁情况变得更糟,因为其减少了开发商建造更多单位的动力。

租户权利倡导者认为,由于高通胀的阴影,现在比以往任何时候都更需要限租令。即使在存在限租令的地方,也存在着漏洞。例如,在安省,如果没有该省房东和租户委员会(LTB)的特别许可,房东在2023年最多可以提高2.5%的房租。

但这只适用于已经入住的单位,而空置的单位可以按房东的想法以任何金额出租。多伦多租户权利倡导者邓菲(Shelly Dunphy)说:"在过去的五年里,我们看到我们大楼里的公寓在没怎么更新的情况下把房租翻了一番。他们宁愿把单位空几个月,也要让本就不富裕的家庭拿出更多的费用缴纳房租。"

经济学家塔尔表示,限租令对旧楼或现有租户有一定意义,但对房租上涨的全面限制会使问题变得更糟。

他说:"我们需要更多的供应,而不是更少,而限租令达到的是相反的效果。通过实施房租上涨的法规限制,就是以牺牲未来的租户为代价来保护当前的租户。"

鉴于建设新楼盘项目的筹备时间和破土动工所涉及的繁文缛节,经济学家塔尔不认为这种情况会很快得到解决。



心态需要改变

但是,除了加拿大租房市场面临的非常现实的房租问题之外,最大的问题可能是心理问题。

经济学家塔尔说:"我们必须创造一种氛围:如果你是35岁,结婚了,有两个孩子,还在租房,生活没有什么问题。这就是人们应该在这个国家发展的心态,就像在曼哈顿、柏林、伦敦这样的地方一样。"

联邦政府最近宣布了积极的新移民目标,很快就可以看到每年有多达50万新的技术移民来到加拿大,塔尔认为这一发展可能是对加拿大经济的一个福音。

但是,塔尔强调,除非住房市场的问题得到解决,否则这一切都将是徒劳的。

他说:"我们认为移民的到来是理所当然的,但如果因为房租上涨,房价上涨,他们无法在多伦多或温哥华这样的大城市生活下去,他们就不会来。"

"我们正面临着可负担危机,而房租是必须解决的一部分。"

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