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加拿大联邦税局重拳打击炒房者,追溯11年前在多伦多的一次房产交易
The CRA is eying on real estate transactions ahead of new anti-flipping rules


(大中网/096.ca讯)据加拿大金融邮报(FP)报道说,加拿大新的防炒房(anti-flipping)立法将于2023年1月1日生效,旨在"减少市场上的投机性需求,帮助冷却过度的价格增长"。但是,加拿大税务局(CRA)似乎有点迫不及待。他们正在通过加国各地法院系统挑战"炒房"行为。判决互有胜负(with mixed results)。

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最新的一个例子是一个多伦多的纳税人到税务法院挑战CRA对其的卖房获利追讨。

该纳税人在2011年、2015年和2016年的年度纳税被CRA进行重新评估(reassessed),她在上述3年时间内,在不同时期分别出售了四处房产。但最有争议的是2011年她在多伦多的一处房产处置,她投诉CRA对纳税人的重新评估超过了正常的三年追溯期,并对当年欠缴行为进行了过当的处罚。

在法庭上,该纳税人解释说,从2010年到2014年,她与前夫经历了"动荡的关系"。这期间经历断断续续的同居关系,并最终在2015年分居并离婚。该纳税人作证,在2010年和2011年期间,她经常住在被税局盯上的住宅里,"作为躲避她前夫的避难所"。她认为这所房子是她的主要住所,所以当她在2011年卖掉它时,应该免征资本利得税(capital gains tax)。

CRA不同意这种说法,认为该房产是作为"带盈利性质的冒险"(adventure in the nature of trade),因此其收益应被列为100%的应税商业收入。CRA发现,纳税人从未将她的主要地址、雇主T4地址或其他邮寄地址改为该房产地址,她在相对较短的时间内将该房产完全翻新后"炒房",获得了巨额利润。



在分析了本案的事实和情况后,法官认为纳税人"几乎不符合通常的炒房客的行为模式"。她是一名教师,而不是一名房地产经纪人,而且她有其它情况可以解释"置业期间的糟糕经历",即她受虐待、时好时坏的婚姻,她当时正试图躲避前夫,而且从法律上离婚。

税务法院最终的任务是对2011年处置该房屋的四个基本问题进行裁决:

  • 该房产交易是否可以归类为“带盈利性质的冒险”,应作为商业收入征税,还是作为资本财产征税,从而使其获得资本收益?
    法官评估了该房产的性质、所持有的时间、纳税人的有限使用、所花费的装修、动机,以及最重要的、决定该房产出售的情况作出结论:该房产是资本财产(a capital property),而不是为了炒房转卖

  • 如果是资本财产,它是否是纳税人的主要住所,从而使收益免税?
    法官注意到该房产从未被长期居住,而且"除了强制性的水电费之外,没有作为可识别的地址、永久居住的证据或其他家庭开支"。法官的结论是:"虽然她(房主)可能认为该房产是她的永久住所,但如果没有一些额外的证据,她现在的证据不能解除(CRA)的疑虑。"


  • 纳税人在2011年的报税表上是否作出虚假陈述(即没有报告该房产的出售),是否允许CRA重新评估该纳税人2011年的报税表,无论其是否超过三年追溯期?
    法官认为,纳税人缺乏任何"细节和材料来证明她的申报情况可能是正确的",因此CRA有权重新评估她2011年的税收,即使超过正常的追诉期。

  • 最后,纳税人在提交2011年的报税表时是否有严重的疏忽,从而要受到严重疏忽的处罚?
    法官的结论认为,纳税人的申报立场,认为房屋是她的主要住所,所以她认为收益不需要在2011年的申报中报告,不应该被认为是严重疏忽。

法官否决了对该纳税人严重过失的处罚,指出"(纳税人)虽然受过教育,但显然不熟悉商业和税收的方式。她认为她可以自己报税。然而,根据所有的事实,这并不等同于故意的行为,而是对需要遵守法律的漠不关心"。

CRA严加审查的对象是温哥华和多伦多地区,已经进行了61,000次审计,想要从中揪出逃税的人。联邦内阁在提交给国会的一份调查中写道:“CRA已在卑诗省和安省完成了超过61,000次关于所得税、商品及服务税(GST)、新住房和新出租物业回扣的房地产审计。”(详情请阅读:加拿大税务局严打炒房逃税,已追缴近3亿税款

为何如此兴师动众进行审计呢?自然是税款损失太多了。

CRA一份报告中的数据显示,仅2014-2018年,加拿大联邦政府每年平均损失了220亿元的未缴税款。而随着时间的推移和房价的高企,这个数字只会水涨船高。

据悉,为了查处涉及房地产交易的逃税骗税行为,税局使用了大数据调查,用最为先进的风险评估工具、分析手段和第三方的数据资料,筛选出逃税可能性较高的买家,并对其报税资料进行核查,如果发现有房主出现下面的几种行为,则将他们列为重点审查对象:

1、炒房者(Property flippers):
也就是经常转卖房屋以获取财富,却没有真实地向税局报告收入。

2、未申报资本收益(Unreported capital gains):
出售房屋却未向税局申报收入,这种情况下,即便不涉及欠税,也是很难逃过税局审查的。

3、未申报海外资产(Unreported worldwide income):
房主有来自国外的现金,并没有向税局通报来源。

4、出售新房或翻修房未缴货劳税(GST/HST):
二手房重售时可免缴货劳税,但是从开发商那里购买的新房,或是全面翻修的房屋,在出售时必须要缴货劳税,否则是逃税行为。

5、生活方式与收入不相符:
这个在大温还是不少见的,房主收入很低,但却出入豪宅开豪车,一旦被CRA发现,必定遭到严格审查。

这项查税的计划虽然启动于2015年,但大部分审查行动都发生在近几年。

根据最新的房地产登记数据,以及相关的深入研究也表明,房地产投资行为正在全国各地激增,这或许将导致税局展开更大范围的审计和追缴行动。

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