多伦多公寓楼花价值低于当年买价，许多买家陷入困境

（大中网/096.ca讯） 加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，在 2020 年底的房地产热潮中，巴拉迪（Joe Baradziej）决定在多伦多中城绿树成荫的 Leaside 社区购买一套价值 219.5 万元的公寓楼花（预建房），并签订了具有法律约束力的合同。他向开发商支付了20% 的定金，也就是 43.9 万元购房款。他的两卧房单位位于一栋八层豪华公寓楼的第五层，可以俯瞰城市美景。

2024年秋天大楼即将竣工时，巴拉迪找人对该单位进行了评估，以便获得房贷批核。当时评估价为 160 万元，比原先合同价低 27%。

贷款机构只会根据评估价值提供贷款，因此巴拉迪需要自己弥补 59.5 万元的缺口后才能申请房贷。在开发商售出大楼 90% 的单元之前，他不能转让合同（也称为楼花转让），这是业内的惯例。

由于公寓市场不景气，巴拉迪不想通过已有住房重新融资的方式来弥补差价。最后，他决定放弃楼花合同，并让定金打了水漂。

他说："这可以归结为一个简单的数学问题。我现在及时抽身，就是在省钱。"

据了解，开发商Gairloch给巴拉迪发了一封电子邮件，称其已与加拿大皇家银行合作提供了“全面评估”，这将允许像巴拉迪等类似情况的买家以原始合同的高价来签订房贷合同，这样买家不需要为弥补价差而头疼。

巴拉迪拒绝了。

他说："我在经济上并不宽裕，我不能为一个并不真实的房价去背负房贷。我不会这么做的。"

巴拉迪的情况是多伦多地区发生的一个极端例子。在经历了 2021 年以高价创下销售记录的疯狂时期后，过去一年中，公寓楼花已不吃香。（详情请阅读：多伦多许多未售的在建公寓单位还未上市，预示着该市场将面临麻烦  https://chinesenewsgroup.com/news/679264）

随着开发商陆续完成楼盘建设，由于楼花买家在过去几年中同意支付的价格超过了这些单位目前的价值，因此这些房源都成为烫手的山芋。

据估价师称，估价通常比公寓的原售价低 10% 到 30%，这让许多楼花买家不得不弥补差价。如果拿不出差价，他们将失去定金，还可能被开发商起诉毁约。

房产评估公司 Sharp Appraisal 的估价师普雷苏蒂（Lorenzo Presutti）的团队在 2024 年评估了约 100 套公寓楼花。他说："我还没见过价值下降这么厉害的情况。"

根据行业研究公司 Urbanation Inc. 的数据，多伦多和汉密尔顿地区今年将有 30,793 个单元的公寓楼竣工，这个数字将超过 2024 年的纪录。这将超过 2024 年 29,800 个公寓单位的竣工纪录。

房价前后出现巨大鸿沟的现象不仅出现在豪华公寓楼花市场。房地产从业人士普遍反映，他们在所有类型的建筑中都看到了这种情况。

例如，多伦多市中心一套 535 平尺的一卧房公寓单位在 2020 年 1 月的售价为 85 万元。据经纪人称，如果该单位在 2024 年竣工并交割，估价仅为 70 万元。

估价师依靠可比销售（comparable sales）来帮助估算房产价值。在交易量低迷的市场中，估价师更多地依赖活跃的挂牌房源，而当房价下降时，估价师不得不使用较低的当前交易价作为参考。

一些购房者像巴拉迪一样放弃了购房并损失了定金。还有一些人则依靠亲朋好友的帮助补足差价，或通过其他方式融资。许多设法弥补差价并出租公寓的人很可能每月都在烧钱，因为他们的房贷月供和其他公寓支出加起来都高于他们能获得的租金。（相关阅读：多伦多80%以上的新公寓投资者入不敷出，平均每月损失 605元 ）

这一切都给公寓楼花市场带来了更大的下行压力，投资者不再对这种产品感兴趣。

当巴拉迪决定购买 Leaside 单元时，他认为它既可以作为投资，也可以作为自己的主要住所。

根据《环球邮报》查阅的文件显示，他的公寓楼花原定于 2022 年 9 月交割，但这一日期被推迟了约两年。在此期间，加拿大央行大幅加息，房地产市场转冷，房贷利率飙升，对公寓楼花的需求急剧下降。

开发商 Gairloch告诉他，他可以在 2024 年 8 月开始入住他的公寓，同时该开发商还在继续修建公寓大楼的其他部分。按照行业惯例，他需要支付提前占用费，其中包括公寓的部分维护费用、地税和尾款利息。鉴于巴拉迪的购房尾款为 175.6 万元，每月的提前占用费为 1.3 万元。

巴拉迪支付了一次 1.3 万元，然后就无力支付了，从而违约并损失了 43.9 万元的定金。

开发商 Gairloch的销售和市场总监里维特（Mike Rivait）表示，加拿大皇家银行向该大楼的所有楼花买家提供了估价和基于原购房价格的融资方案，这样楼花买家不需要为弥补差价而烦恼。他透露，该大楼的其他购买者在估价或融资方面都没有问题。

加拿大皇家银行表示，其评估是基于特定时间的市场条件。该贷款机构负责房屋净值融资政策和监管管理的副总裁罗宾逊（Leah Robinson）说："我们会持续监控市场情况，并在情况需要时重新评估。"

资深估价师圭杜奇（Damian Guiducci）称，目前整个楼花市场存在的问题是 Covid 疫情期间创下交易记录的疯狂时期的副产品。

圭杜奇所在的评估公司Home Value去年在多伦多地区评估了数十套公寓楼花。他说：“购买公寓楼花原先是一件非常安全的事情。现在事情发生了变化，有些投资者只能认栽。”