他们忽悠你在加拿大投资房地产是自由、轻松的赚钱方式！但现实是许多人没有打到猎，自己却变成了猎物

（大中网/096.ca讯）加拿大环球邮报（Globe and Mail）发表了一篇 Kristy Shen 和 Bryce Leung 联合撰写的文章。Kristy Shen来自多伦多，是一名80后，原职电脑工程师，她用9年时间将50万元投资翻番变成了100万元，实现财务自由，2016年30岁出头退休，开始了环球旅游。Bryce Leung 是其丈夫，两人均为加拿大华裔，也是畅销书《像百万富翁一样辞职》一书的作者。

文章说，寻找投资收入丰厚的加拿大人可能会受到投资房地产高回报的诱惑，认为做房东，坐收房租很容易赚钱。

但是，一旦他们尝试做房东，就会发现这一投资项目并不像他们想象的那么容易。房贷文件一签署，他们就会面临保险费、维护费或公寓费等各项开支。

那么，为什么有的人拥有多处房产就能赚大钱，而有的人却连处理一处房产都焦头烂额，难以实现收支平衡呢？

事实证明，专业房地产投资者与业余投资者对房地产的思考方式是不同的。以下是一些方法。

1% 规则

首先，专业人士在挑选房源时非常谨慎。业余选手往往根据厨房装修等亮点来选择房源，而专业人士则使用特定的收支标准来评估每处房源。

其中一个标准就是 “1%规则”，意即房源的预期每月房租收入至少应为房源购买价格的 1%。

因此，如果一处房源的价格为 200,000元，那么它的每月房租至少应为 2,000 元。如果房价为 300,000元，每月房租至少应为 3,000 元，以此类推。

为什么要这样做呢？因为专业投资者想知道需要多长时间才能收回初始投资。1% 的规则可以确保他们的房产在 100 个月或大约 8.33 年内收支相抵。

在对房源细节进行进一步研究之前，1% 的规则被认为是甄选房源必须满足的最低门槛。这也是多伦多和温哥华等城市大多数投资者失败的原因所在。多伦多一间卧房公寓的平均月租金约为 2,500 元。这意味着投资者在购买房源的价格不应超过 250,000元。

在多伦多，你还能记得上一次看到房源以 250,000元转手是什么时候？

资本化率

专业投资者还有一个工具就是计算房产的资本化率（cap rate）。资本化率是一个用来计算投资者净利润占购买价格百分比的公式，即资本化率 = 年净利润/购买价格

净利润是指扣除地税、维护费和保险费等所有月支出后的租金收入。大多数业余投资者都不知道这些费用加起来有多少。

假设一位投资者以 500,000元在多伦多购买了一套一卧房公寓，预计月租金为 2,500 元。这笔投资的资本化率是多少？

要计算出这个数字，我们必须扣除所有预期的持有成本。这些成本包括：

-空置费：单位并不总是能租出去。5% 的空置率是一个合理的估算，因此这笔费用为 125 元/月（房租2,500 元 x 5%）。

-地税：多伦多市政税收计算器预测地税为 315 元/月。

-保险费：金融产品比较网站Ratehub.ca提供的保险参考价为100元/月。

-物业费：物业费约为租金的 10%，即 250元/月（2,500元 x 10%）。

-公寓费： 多伦多的公寓费平均为每平方英尺 0.50元至 1元，因此 700 平尺的公寓费用保守估计为 700元/月。

-维护费：专业的房地产投资者每年使用购买价的 1%，即 417 元/月（500,000元的 1%除以 12）。

从每月租金收入2,500 元中扣除上述这些成本，净收入为每月 593 元，即每年 7,116 元。因此，该公寓单位的资本化率为 1.4%。（7,116元除以500,000元）

这太可怕了。你可以简单的用银行储蓄账户赚更多的钱。

不要过度杠杆化

你可能已经注意到，这些公式都没有提到房贷，这是故意的。专业的房地产投资者会使用杠杆（房贷）来提高收益。如果一处房源不值得用现金拥有，那它就不值得拥有。

房地产投资博客 AffordAnything.com的亚裔博主潘特（Paula Pant）经常这样说：“既有有经验丰富的投资者，也有过度杠杆化的投资者，但没有经验丰富的过度杠杆化投资者。”

原因在于，风险较高的杠杆化投资者总会被淘汰出局。这时，经验丰富的投资者就会像饿狼一样一拥而上，以极低的折扣价抢购他们的强制拍卖房。

房地产投资的领域被宣传为轻松赚钱的乐土。但事实上，这是一个由猎人（了解自己在做什么的专业人士）和猎物（不了解自己在做什么的业余人士）组成的黑暗森林。

房地产投资者是一份非常专业的全职工作。如果你想成为猎人，就必须了解房地产市场，并在投资前做好功课。做不到这一点，你就会成为猎物。